Vì đâu thị trường BĐS Phú Quốc đang 'sốt hầm hập' bỗng dưng trầm lắng?

Thời gian vừa qua, thị trường BĐS liên tục chứng kiến những cơn sốt đất xuất hiện và bùng nổ khiến nhiều địa phương rơi vào tình cảnh hỗn loạn vì giá đất không ngừng bị đẩy lên cao. Riêng thị trường đất nền, thổ cư Phú Quốc sau khi sóng bắt đầu lặng kể từ giữa năm 2018 thì không còn xảy ra tình trạng sốt ảo và đã kém phần sôi động cho tới nay.

Sau cơn sốt từ cuối năm 2018, mặc dù lượng giao dịch giảm nhưng giá đất ở Phú Quốc không giảm nhiều (Nguồn: internet)

Sau cơn sốt, giá đất có thực sự giảm mạnh?

Nhìn lại các cơn sốt đất từ trước đây cho thấy, sau khi thị trường vỡ bong bóng là những hậu quả để lại khiến không ít nhà đầu tư lao đao và cả thị trường trầm lắng. Cơn sốt đất ở Phú Quốc đi qua cũng khiến cho thị trường ít nhiều bị ảnh hưởng và giao dịch chậm hơn. Tuy nhiên, theo lời kể của anh Long, một môi giới có kinh nghiệm lâu năm ở Phú Quốc thì giá đất nền một số khu vực hiện nay không hề giảm mạnh, một số khu vực giá vẫn ở mức cao.

Anh Long cho biết, so với đầu năm 2018, giá đất nền ở Phú Quốc không giảm nhiều. Tháng 11/2017, thị trường bắt đầu chớm sốt cho đến tháng 3/2018, tức là trong khoảng 4 tháng đất sốt rất mạnh. Lúc đó nhiều nhà đầu tư đổ dồn vào và sau đó là thị trường chững lại như hiện nay chứ đất không hề xuống giá. Cũng sau cú sốc đó, thị trường giao dịch chậm lại nên có không ít những nhà đầu tư thời điểm đó đầu tư theo kiểu lướt sóng đã bị thất bại.

Tuy nhiên, theo nhận định của môi giới này, đất ở Phú Quốc còn khá rẻ so với Nha Trang và Đà Nẵng. Tuy nhiên, so với hai nơi này thì tiềm năng ở Phú Quốc hơn hẳn. Thị trường đất nền ở Phú Quốc sau cú sốc năm trước khiến nhiều người e ngại nhưng sau đó, từ thời điểm trước tết đến giờ đã có nhiều nhà đầu tư quay trở lại.

"Đất ở Phú Quốc thật sự là không xuống giá mạnh như nhiều người nghĩ, tôi thấy nó còn có xu hướng tăng nhẹ. So với đỉnh sốt thì giao dịch lúc đó chỉ nhiều hơn chứ giá không cao hơn bây giờ là mấy. Hiện tại có vị trí giá đất còn cao hơn khoảng 5-10% so với đỉnh sốt", anh Long khẳng định.

Đầu năm 2018, tình trạng sốt đất diễn ra ở rất nhiều nơi tại "đảo ngọc" như thị trấn Dương Đông, ấp Cửa Lấp, ấp Suối Đá, ấp Cây Thông Trong và ấp Cây Thông Ngoài, Cửa Dương, Cửa Cạn, Hàm Ninh,… Tuy nhiên, theo môi giới này, hiện nay, phần lớn giao dịch trên thị trường tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm thị trấn Dương Đông và một số ấp lân cận như ấp Cửa Lấp, ấp Suối Đá ấp Cây Thông Trong, ấp Cây Thông Ngoài thuộc xã Cửa Dương.

"Hiện tại, đất nền giao dịch nhiều và tốt chủ yếu tập trung ở quanh bán kính 10 km từ trung tâm thị trấn Dương Đông trở lại", anh Long nhận định.

Cụ thể, anh cho biết, vị trí đắt nhất của Phú Quốc bây giờ nằm dọc các trục đường chính, giá đất dao động từ 100-400 triệu/m2, còn nếu như ở các trục đường ngoài thì giá dao động từ 20-50 triệu/m2. Những khu vực thuộc thị trấn nhưng chỉ có đường nhỏ đi vào thì giá đất dao động từ 10-15 triệu/m2. Dọc các trục như Lý Thường Kiệt giá đất hiện tại cũng trên dưới 100 triệu/m2.

Thị trường kém sôi động do đâu?

Kể từ khi cơn sốt đất lắng xuống từ giữa năm 2018 cho đến nay, thị trường BĐS Phú Quốc chứng kiến không ít những nhận định trái chiều. Một số thông tin cho rằng, khả năng đất Phú Quốc sẽ tái sốt vào năm 2019 khi các siêu dự án hình thành, còn một số thông tin thì cho rằng, thị trường BĐS ở đây đang ấm dần lên và đi vào quỹ đạo ổn định. Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận thị trường BĐS Phú Quốc hiện nay đang có phần "trầm lắng" hơn so với các nơi trước đó cũng từng xảy ra tình trạng sốt đất.

Trao đổi với PV về vấn đề này, Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết: "Thực ra, thị trường BĐS Phú Quốc thời gian vừa qua cũng không phải im ắng hay bị đóng băng, nó chỉ không sôi động do hoạt động mua bán có giảm đi. Tại vì trước đây, thị trường BĐS quá sôi động và quá nóng mà giờ bị tụt xuống thì thị trường sẽ kém sôi động đi".

Ông Đính phân tích thêm, năm 2018, các hoạt động mua bán tập nập ở Phú Quốc, trong đó có cả những trường hợp mua bán trái quy định của pháp luật, chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, mua bán tách thửa,… gây nhốn nháo thị trường. Bây giờ chính quyền đã có văn bản cấm thì đương nhiên các hoạt động đó mất hẳn đi và thị trường quay trở lại sự ổn định.

Cũng theo vị chuyên gia này, ở Phú Quốc hiện có hai thị trường là các dự án phát triển du lịch và khu dân cư. Ở khu dân cư thuộc thị trấn Dương Đông, trước đây có hoạt động mua bán tấp nập, thậm chí còn xây dựng lên các nhà hàng, khách sạn,... Tuy nhiên tất cả những hoạt động đó đã được xác định là sai luật nên cần phải làm lại, còn đất đai mà muốn chuyển nhượng giao dịch thì phải chuyển đổi, mua bán đúng mục đích. Do đó, chắc chắn lượng giao dịch ở đây sẽ giảm đi. Còn đối với các dự án phát triển du lịch, về bản chất cũng đã phát triển rất tốt từ trước, hiện tại do chưa có nguồn hàng mới nên thị trường không sôi động.

Ngoài ra, có một số nhận định cho rằng, kể từ thời điểm sau khi sóng bắt đầu lặng, thị trường đất nền, đất thổ cư Phú Quốc không còn sôi động cho tới nay một phần cũng là do Quốc hội dừng thông qua Luật đặc khu và thị trường không có cú huých đáng chú ý nào về quy hoạch.

Liên quan đến vấn đề này, Ông Đính cho biết: "Đúng là không bàn đến Luật đặc khu nữa thì cũng khiến nhiều nhà đầu tư hụt hẫng. Tuy nhiên, theo tôi đánh giá, đối với các đơn vị kinh tế lớn đầu tư vào đây thì họ không quan tâm đến vấn đề đặc khu. Bởi vì ở đây, các chính sách, chủ trương khuyến khích đầu tư phát triển cũng đã có những ưu đãi đặc biệt cho những doanh nghiệp đầu tư theo đúng định hướng và đường lối, nếu lên đặc khu cũng chỉ như thế thôi. Hoặc là có thể khác biệt ở thẩm quyền phê duyệt và thời gian phê duyệt các chính sách".

"Tôi cũng thừa nhận, hiện nay, quy hoạch phát triển của Phú Quốc nói chung chưa được phê duyệt một cách cụ thể, hoàn chỉnh và đồng bộ. Đây cũng là một cái thiếu cơ sở để định hướng cho các doanh nghiệp muốn đầu tư ở đây", ông Đính nói.

Nhận định về thị trường BĐS Phú Quốc 8 tháng còn lại năm 2019, vị chuyên gia này cho rằng, thị trường vẫn duy trì ở nhịp độ như hiện nay, không có sự bứt phá và sẽ không xảy ra tình trạng sốt đất. Thị trường đang ở dạng tự cân đối cung và cầu. Tuy nhiên, thị trường thiếu nguồn hàng do các dự án chưa hoàn chỉnh để đưa hàng đủ điều kiện ra thị trường. Thị trường ở khu dân cư cũng có những hạn chế và không có đột phá do các văn bản nghiêm cấm các giao dịch trái pháp luật.

"Thị trường BĐS Phú Quốc vẫn được đánh giá có nhiều tiềm năng bởi vì ở đây có rất nhiều ưu điểm để phát triển kinh tế, đặc biệt là du lịch và công nghiệp nhẹ. Tuy nhiên, muốn đẩy nhanh những tiềm năng này thì cần phải sớm có những quy hoạch về phát triển kinh tế và đất đai, đồng thời cũng có những chính sách rõ ràng hơn để thu hút đầu tư  và có quản lý nhà nước tốt hơn ở đây", ông Đính khẳng định.