VDSC: Lợi nhuận của các doanh nghiệp cho thuê BĐS công nghiệp tăng gần 40% trong nửa đầu năm

Kết quả kinh doanh khả quan

Theo báo cáo mới đây của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), nửa đầu năm 2019, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp cho thuê bất động sản (BĐS) công nghiệp tương đối khả quan.

Doanh thu và lợi nhuận sau thuế (LNST) của các doanh nghiệp này tăng trung bình lần lượt 20% và 39%.

Sự tăng vọt đến từ những công ty có vốn hóa vừa – nhỏ trên sàn (CTCP Phát triển Khu công nghiệp (KCN) Tín Nghĩa – mã TIP, CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG – mã SIP, CTCP Phát triển đô thị và KCN Cao su Việt Nam – mã VRG, CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 – mã D2D).

Tuy nhiên, VDSC nhận thấy phần lớn tăng trưởng lợi nhuận không đến từ hoạt động cho thuê khu công nghiệp (KCN) trong nhóm này.

Nhóm doanh nghiệp với qui mô nhỏ hơn (D2D, CTCP Sonadezi Long Thành – mã SZL, TIP) hầu như không còn diện tích cho thuê mới trong kì.

Doanh thu cho thuê tại các KCN của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP – mã: KBC tăng trưởng 66%. Tổng công ty Viglacera – CTCP – mã: VGC cũng ghi nhận diện tích cho thuê đạt 101,5 ha, tăng trưởng đến 346%.

Trong khi đó, phần lớn lợi nhuận trong kì của CTCP Long Hậu – mã LHG, đến từ hoạt động cho thuê lại.

VDSC nhận định chung rằng giá cho thuê trung bình tăng ở hầu hết các khu, tuy nhiên chi phí vốn cũng tăng tương đối, làm biên lợi nhuận gộp không có sự biến đổi lớn.

Cụ thể, việc cho thuê không tăng nhiều ở các KCN của CTCP KCN Nam Tân Uyên – mã NTC, Tổng Công ty Idico – mã IDC, CTCP Sonadezi Châu Đức – mã SZC, trong 6 tháng đầu năm. Giá cho thuê ở mức trung bình tại các KCN của Kinh Bắc và Viglacera, tăng khoảng 16%.

Đáng chú ý, biên lợi nhuận gộp trong kì của Long Hậu sụt giảm đáng kể, từ mức 81% trong giai đoạn 2017 – 2018 xuống còn 46%. Tuy nhiên, Long Hậu đang có giá cho thuê tăng mạnh nhất – tăng 25%, từ 120 USD/m2 trong nửa đầu năm lên 150 USD/m2 trong nửa cuối năm 2019. Đây là yếu tố quan trọng giúp KCN Long Hậu 3 duy trì biên lợi nhuận ở mức cao khi chi phí vốn đang tăng cao.

Rồng Việt giữ quan điểm tích cực cho các nhà đầu tư sở hữu quĩ đất lớn còn lại, mặc dù một số khu đang chậm trễ tiến độ, khiến chi phí phát triển dự án tăng đột biến và hạn chế tiềm năng tăng mức sinh lời khi giá cho thuê tăng.

Theo đó, báo cáo đánh giá cao quĩ đất thương phẩm còn lại lớn của Kinh Bắc (953 ha) và Viglacera (1.182 ha). Những quĩ đất này sở hữu vị trí thuận lợi như Bắc Ninh, Hải Phòng. Điều này giúp Kinh Bắc và Viglacera nắm bắt tốt hơn nhu cầu cho thuê đang lan rộng, đặc biệt đến từ các doanh nghiệp linh kiện điện tử.

Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC) – mã BCM và CTCP Cao su Phước Hòa (Phuruco) – mã PHR, cũng sở hữu quĩ đất lớn, trên 1.000 ha tại khu vực phía Nam, tập trung tại tỉnh Bình Dương.

Phần lớn khách thuê là các doanh nghiệp gỗ, bao gồm cả Việt Nam và doanh nghiệp có vốn FDI. Ngoài ngành gỗ, các doanh nghiệp tại đây cũng hoạt động trong các lĩnh vực tương đối đa dạng như hậu cần – vận tải, linh kiện điện tử, cơ khí chính xác và hàng tiêu dùng.

Bên cạnh đó, một số khu đang chậm tiến độ bởi thời gian đền bù, giải phóng mặt bằng kéo dài, như KCN Long Hậu 3 của Long Hậu và KCN Hựu Thạnh của Idico; quá trình điều chỉnh qui hoạch liên quan đến phần đất KCN như Nam Sơn Hạp Lĩnh hoặc đang chờ duyệt chủ trương đầu tư như KCN Tràng Duệ 3 của Kinh Bắc.

Ngoài ra, tiến độ một số khu còn bị ảnh hưởng bởi qui trình phê duyệt chặt chẽ và kéo dài hơn đối với một KCN mới; những vấn đề liên quan đến sự sẵn sàng triển khai như KCN Nam Tân Uyên 3 của Nam Tân Uyên và VSIP 3 của Becamex IDC; chi phí thuê đất nhà nước tăng lên.

Động lực từ chi phí lao động rẻ, nguồn vốn FDI lớn

Trong lĩnh vực BĐS công nghiệp hiện tại, chi phí lao động tương đối thấp so với các nước trong khu vực. Chi phí lao động tại Việt Nam ước tính chỉ bằng 48% và 77% so với Trung Quốc và trung bình các nước Asean.

Môi trường kinh doanh đang dần cải thiện, năm 2018 xếp hạng 69, sau Malaysia, Thái Lan và Trung Quốc. VDSC nhận định, Indonesia, xếp hạng 73, là đối thủ cạnh tranh chính của Việt Nam trong thu hút doanh nghiệp FDI.

Nửa đầu năm 2019 ghi nhận nguồn vốn FDI giải ngân đạt 9 tỉ USD, tăng trưởng 8% và vốn FDI đăng kí 18 tỉ đồng, giảm 9%.

Trong 6 tháng này, Bắc Ninh và Bắc Giang ghi nhận nguồn vốn FDI tăng 79% và 52% trong khi ở miền Nam, Đồng Nai và Bình Dương cũng có mức tăng 58% và 99%.

VDSC cho rằng, dòng vốn FDI trong năm 2019 sẽ tương đương với năm 2018. Trong đó, lĩnh vực chế biến, chế tạo dẫn đầu với tỉ trọng 71% trong 6 tháng đầu năm. Phần lớn tập trung tại các khu vực tring điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng ở phía Bắc và Bình Dương, Đồng Nai ở phía Nam.