Ứng xử với tiền quỹ bảo trì chung cư như thế nào để tránh xung đột?

Tại tọa đàm Vận hành bất động sản (BĐS) đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận do báo Đầu tư tổ chức sáng nay (ngày 25/6), ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group nêu ý kiến, có 5 bên liên quan đến việc quản lý vận hành chung cư. Đó là chủ đầu tư (CĐT) – đơn vị quản lý vận hành – Ban Quản trị (BQT) – cư dân – cơ quan quản lý nhà nước.

Theo ông Phúc, cần phong tỏa tài khoản tiền quỹ bảo trì chung cư trước khi CĐT bàn giao lại cho Ban Quản trị. (Ảnh: Hiếu Quân)

Hầu hết các tranh chấp tại chung cư hiện nay xuất phát từ CĐT. Có thể do CĐT đưa ra cam kết nhưng không làm đúng: nhà không đảm bảo chất lượng, thiếu tiện ích, dịch vụ quản lý không như quảng cáo; do CĐT chiếm dụng quỹ bảo trì. Số tiền quỹ bảo trì từ hàng chục đến hàng trăm tỉ đồng, đây là một con số rất lớn đối với doanh nghiệp nên rất dễ xảy ra tình trạng chiếm dụng.

"Dù vậy, vẫn có những CĐT quản lý vận hành rất tốt. Ví dụ như ở Phú Mỹ Hưng, có bao giờ nghe người dân Phú Mỹ Hưng kiện đâu? Hiện nay, trong 100 chung cư, có 10 chung cư xảy ra tranh chấp – đây đã là con số lớn", ông Ngô Quang Phúc nói.

Đối tượng thứ hai là đơn vị quản lý vận hành (trực thuộc CĐT) hay BQT lâm thời. Chung cư sẽ xảy ra tranh chấp khi Ban Quản lý này hoạt động kém hiệu quả.

"Đối tượng thứ ba là BQT. Một số trường hợp tiêu cực tham gia BQT để trục lợi. Còn hầu hết các BQT, không có ai được đào tạo để làm BQT, nhưng Luật lại quy định BQT phải hoạt động giống như HĐQT của một CTCP, vì vậy sự bỡ ngỡ là bình thường.

Trong khi người dân đòi hỏi cao, thì năng lực của BQT lại chưa cao. Họ không được trả lương, nhưng lại mất rất nhiều thời gian. Lúc mới bầu BQT thường rất 'sung', nhưng chỉ 2 – 3 tháng là 'xìu' hết. Làm BQT như làm dâu trăm họ, suốt ngày bị dân chửi nên dần họ bị bấn loạn và sẽ không làm nữa", ông Phúc nhận định.

Thứ tư là cư dân. Nhiều khi họ còn thờ ơ hoặc không hào hứng, sẵn sàng tham gia vào BQT.

Thứ 5 chính là vai trò của cơ quan quản lý nhà nước. Tổng Giám đốc Phú Đông Group nói thẳng: "Chế tài hiện tại quá nhẹ, phạt mấy chục triệu tôi là CĐT tôi cũng không sợ. Với mức phạt này, các CĐT khác không quan tâm đâu, họ "lờm thuốc" rồi".

Liên quan đến tranh chấp cụ thể về quỹ bảo trì nhà chung cư, ông Phúc khẳng định việc thu quỹ bảo trì là bắt buộc nhưng cách quản lý quỹ này đang bị sai.

Ông gợi ý phương án: Khi CĐT bàn giao nhà thì phải thu theo 2 tài khoản. Một tài khoản thu tiền mua nhà; còn một tài khoản khác thu 2% tiền quỹ bảo trì riêng. Tài khoản quỹ bảo trì phải được phong tỏa, chỉ thu không chi. Tài khoản này chỉ có thể rút tiền khi CĐT đã bàn giao lại cho BQT quản lý.

"Quản lý tốt thì lãi sinh ra rất tốt. Ví dụ quỹ bảo trì chung cư của chúng tôi khoảng 20 tỉ đồng, gửi tiết kiệm sẽ sinh lãi khoảng 1 tỉ đồng/tháng. Việc gửi tiết kiệm, sử dụng tiền quỹ này cần xin ý kiến cư dân trong Hội nghị nhà chung cư khi mới thành lập BQT, hoặc sau đó phát sinh vấn đề, có việc phải xử lý thì cũng phải công bố công khai để nhận được sự đồng thuận của người dân. Chúng tôi đang làm như vậy, không hề xảy ra tranh chấp", ông Phúc dẫn chứng.

Đồng quan điểm, tuy nhiên ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) khẳng định đã có quy định về việc nộp tiền bảo trì vào một tài khoản tiết kiệm riêng đứng tên CĐT, sau khi có BQT thì CĐT phải bàn giao lại quỹ này cộng (+) với tiền lãi phát sinh. Thực tế quy định đã có nhưng các CĐT làm sai.

Ông Châu cho biết thêm, quá trình nghiên cứu phát hiện thấy nhiều vấn đề xảy ra do quá trình thực hiện không đúng. Cụ thể, theo Luật Nhà ở, kinh phí bảo trì nhà chung cư chỉ dùng để chi cho phần kết cấu chịu lực (móng, hầm, cột, sàn, mái, hành lang…).

Theo ông Châu: "Kinh phí bảo trì thường chỉ nên chi cho phần kết cấu chịu lực và tường bao bên ngoài…, còn việc bảo trì thang máy thì nên dùng quỹ hàng tháng. Thường 5 năm đầu (thời gian bảo hành) chung cư chưa phát sinh vấn đề cần bảo trì, chỉ sau 5 năm mới có vấn đề, mới phải bảo trì. Như vậy, CĐT thu giữ quỹ bảo trì quá sớm, điều này chưa hợp lý".

Về ý kiến giao CĐT quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư, Chủ tịch HoREA không đồng tình và cho rằng quyền đó thuộc về BQT chung cư, nếu CĐT được tín nhiệm sẽ được bầu vào tham gia BQT.

"Hiện nay có nhiều chung cư ở cả Hà Nội và TP HCM, CĐT chịu lỗ để bảo trì tòa nhà chung cư. CĐT làm rất tốt, đến khi giao lại cho BQT lại không làm nổi", vị này cho hay.