TS Cấn Văn Lực: Dòng vốn bất động sản vẫn rộng cửa nhưng doanh nghiệp phải thay đổi cách dùng tiền

Chia sẻ tại sự kiện do Batdongsan.com.vn tổ chức sáng 14/7, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), nhận định việc kiểm soát tín dụng bất động sản hiện nay không phải là động thái siết vốn, mà nhằm điều tiết dòng tiền theo hướng lành mạnh, bền vững hơn cho thị trường.

Theo vị này, dòng vốn vào bất động sản thời gian qua vẫn khá tích cực nhờ sự tham gia của nhiều kênh khác nhau, trong đó tín dụng ngân hàng tiếp tục giữ vai trò quan trọng.

Ông cho biết, năm 2025 tín dụng bất động sản tăng khoảng 36%, sau mức tăng khoảng 21% của năm liền trước. Tốc độ tăng trưởng cao này khiến cơ quan quản lý phải có những giải pháp điều tiết để thị trường phát triển cân bằng hơn.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản không đồng nghĩa với việc siết tín dụng.

“Trong 5 tháng đầu năm nay, tín dụng bất động sản tăng khoảng 6,4%, bằng mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế, bao gồm cả chủ đầu tư và người mua nhà. Rõ ràng không phải là quá thấp”, ông Lực nói.

Theo ước tính của ông, hết 6 tháng đầu năm, tín dụng bất động sản có thể tăng khoảng 7,5 - 8%, tương đương với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Dư nợ tín dụng bất động sản vào khoảng 5 triệu tỷ đồng. Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng bất động sản khoảng 15% trong năm nay, lượng vốn bổ sung cho lĩnh vực này có thể lên tới khoảng 750.000 tỷ đồng, chưa bao gồm các khoản được loại trừ theo chính sách.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng một số điều chỉnh chính sách tiền tệ gần đây đã tạo thêm dư địa cho dòng vốn vào thị trường. Cụ thể, tín dụng dành cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất được loại khỏi dư nợ bất động sản khi tính hạn mức tăng trưởng tín dụng. Điều này giúp các dự án thuộc nhóm này có thêm điều kiện tiếp cận vốn.

Bên cạnh đó, việc cho phép hệ thống ngân hàng sử dụng 40% vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn cũng góp phần bổ sung nguồn vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng.

Ngoài ra, việc loại trừ 18 dự án khỏi room tín dụng tăng trưởng trong thời gian 3 năm cũng tạo thêm dư địa cho thị trường. Theo ông Lực, nếu phân bổ đều trong 3 năm, chính sách này có thể giúp tăng thêm khoảng 1% room tín dụng, từ mức khoảng 15% lên 16%. “Đây là con số không hề nhỏ đối với thị trường”, ông nhận định.

Doanh nghiệp phải giảm phụ thuộc vào tín dụng

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, TS. Cấn Văn Lực cho rằng thị trường bất động sản hiện còn có thêm nhiều nguồn vốn khác như vốn tư nhân, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và trái phiếu doanh nghiệp.

Trong đó, vốn tư nhân tiếp tục đóng vai trò quan trọng khi doanh nghiệp thành lập mới, người dân và nhà đầu tư tham gia đưa vốn vào thị trường.

Đối với dòng vốn FDI, ông cho biết đây là nguồn lực đáng chú ý khi trong năm nay FDI tăng 61%, trong đó khoảng 20% vốn đăng ký tập trung vào lĩnh vực bất động sản. Dòng vốn này chủ yếu hướng vào bất động sản công nghiệp và hoạt động mua bán, sáp nhập dự án.

Với trái phiếu doanh nghiệp, TS. Cấn Văn Lực cho rằng đây vẫn là một kênh dẫn vốn quan trọng nhưng cần tiếp tục được củng cố để đáp ứng nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp.

Trong 6 tháng đầu năm nay, lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp giảm hơn 20.000 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước, cho thấy thị trường này vẫn chưa thực sự trở thành kênh dẫn vốn lớn cho nền kinh tế. Doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 42% tổng giá trị trái phiếu phát hành.

Tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp nói chung đáo hạn cả năm nay khoảng 200.000 tỷ đồng, riêng hóm bất động sản chiếm khoảng 60.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực cho rằng áp lực đáo hạn hiện nay không còn quá lớn như giai đoạn trước.

Theo Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, vấn đề quan trọng hơn với doanh nghiệp hiện nay không chỉ là tìm kiếm nguồn vốn mà là xây dựng một cấu trúc tài chính phù hợp.

“Doanh nghiệp phải tính toán vốn chủ sở hữu bao nhiêu, trái phiếu bao nhiêu, tín dụng ngân hàng bao nhiêu, vốn trong nước bao nhiêu, vốn ngoài nước bao nhiêu. Tất cả phải được tính toán kỹ để có cấu trúc tài chính phù hợp và hiệu quả”, ông Lực nhận định.

Lãi suất khó giảm sâu, doanh nghiệp cần thích ứng

Liên quan đến diễn biến lãi suất, TS. Cấn Văn Lực dự báo mặt bằng lãi suất trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ được giữ ổn định, dù có thể có sự điều chỉnh ở một số phân khúc, thời điểm hoặc lĩnh vực ưu tiên.

Theo ông, lãi suất tăng thời gian qua xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất, nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng cao hơn, kéo theo nhu cầu vốn tăng lên. Khi nhu cầu vốn tăng, hệ thống tổ chức tín dụng cần điều chỉnh lãi suất để đảm bảo nguồn tiền vào ngân hàng, qua đó có nguồn lực cho vay.

Thứ hai, các kênh đầu tư khác như bất động sản, vàng, bạc, tiền số và tài sản số trở nên hấp dẫn hơn, khiến việc duy trì lãi suất quá thấp có thể gây khó khăn trong việc thu hút dòng tiền vào hệ thống ngân hàng.

Bên cạnh đó, nhu cầu vốn lớn của nền kinh tế và kỳ vọng lạm phát cũng tạo áp lực lên mặt bằng lãi suất.

Ông cho rằng lãi suất hiện nay đã không còn xu hướng tăng mạnh. “Chúng ta có thể chấp nhận một mặt bằng lãi suất cao hơn so với trước đây. Vấn đề của doanh nghiệp là phải cơ cấu lại hoạt động kinh doanh bởi cấu trúc tài chính cần thông minh hơn và tối ưu hơn”, TS. Cấn Văn Lực nói.

Cùng với đó, việc đa dạng hóa nguồn vốn thông qua các quỹ đầu tư bất động sản (REIT), thị trường chứng khoán và các kênh vốn dài hạn khác sẽ là hướng đi cần thiết để giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Ông cho rằng việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản ở mức khoảng 15% trong năm nay không phải là siết vốn mà là giải pháp điều tiết để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Doanh nghiệp cần cơ cấu lại tài chính, xác định rõ thứ tự ưu tiên và tập trung vào những dự án có hiệu quả.

“Chúng ta đang phát triển rất nhanh, rất nhiều dự án, rất nhiều công trình cùng lúc. Tuy nhiên, năng lực quản trị có theo kịp hay không cũng là vấn đề đối với mỗi doanh nghiệp”, ông nói.

Theo TS. Cấn Văn Lực, bên cạnh bài toán vốn, doanh nghiệp bất động sản cũng cần nhìn lại chiến lược phát triển, đặc biệt là tình trạng đầu tư dàn trải.

“Nếu trong điều kiện thị trường bình thường thì không đáng lo nhưng khi thị trường có những thách thức, khó khăn, rủi ro thì đầu tư quá nhiều dự án sẽ trở nên cực kỳ nguy hiểm”, ông Lực cảnh báo.