TP HCM bước vào chu kỳ đại đô thị

Sau nhiều năm thị trường chủ yếu xoay quanh câu chuyện thiếu nguồn cung và vướng mắc pháp lý, CBRE cho rằng bất động sản nhà ở TP HCM đang bước sang một chu kỳ phát triển mới. Điểm khác biệt của chu kỳ này là các đại đô thị quy mô hàng trăm, thậm chí hàng nghìn ha đang trở thành động lực dẫn dắt nguồn cung, thay thế dần các dự án đơn lẻ tại khu vực lõi dưới tác động của hạ tầng và quá trình mở rộng không gian đô thị. Theo CBRE, chính sự dịch chuyển này sẽ định hình lại cấu trúc thị trường trong những năm tới.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, từ năm 2026, TP HCM sẽ bước vào giai đoạn bản lề với nguồn cung nhà ở tăng mạnh cả về quy mô lẫn số lượng dự án.

CBRE dự báo năm 2026, thị trường sẽ đón khoảng 43.000 căn hộ mới, tương đương giai đoạn đỉnh nguồn cung của TP HCM vào năm 2019. Con số này được tính trên phạm vi TP HCM mở rộng, bao gồm TP HCM cũ, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó, khoảng 75% nguồn cung được kỳ vọng sẽ được hấp thụ ngay trong năm.

Đà tăng nguồn cung được dự báo tiếp tục kéo dài trong giai đoạn 2027 - 2028 với khoảng 40.000 - 70.000 căn hộ được đưa ra thị trường mỗi năm. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở gắn liền với đất cũng tăng nhanh, từ khoảng 8.000 sản phẩm trong năm 2026 lên 20.000 sản phẩm vào năm 2028.

Theo bà Dung, khoảng 70% nguồn cung mới sẽ đến từ các khu đô thị quy mô lớn tại vùng ven. Điều đó đồng nghĩa TP HCM đang bước vào chu kỳ phát triển của các đại đô thị, khi những dự án quy mô lớn sẽ không chỉ dẫn dắt nguồn cung mà còn định hình quy mô dự án, hệ thống tiện ích, mặt bằng giá và xu hướng lựa chọn nơi ở của người dân. "Người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn với các dự án được đầu tư đồng bộ, tuy nhiên cũng sẽ phải chấp nhận dịch chuyển xa trung tâm hơn", bà nói.

CBRE cũng cho biết khoảng 50% nguồn cung tương lai sẽ tập trung tại khu Đông và khu Nam của TP HCM mở rộng. Sau nhiều năm được nhắc đến ít hơn khu Đông, khu Nam đang trở lại khi nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh mở rộng quỹ đất nhờ giá đất vẫn còn thấp hơn đáng kể.

Bà Dung cho rằng sự phát triển của các đại đô thị sẽ mở ra một chu kỳ mới cho thị trường nhà ở TP HCM và có ba xu hướng sẽ định hình thị trường nhà ở TP HCM trong giai đoạn tới.

Thứ nhất, các đại đô thị tại khu vực vùng ven sẽ trở thành động lực chính của thị trường, định hình lại quy mô dự án, hệ thống tiện ích, không gian sống và cả mặt bằng giá. Đây sẽ là mô hình phát triển chủ đạo của thị trường nhà ở TP HCM trong chu kỳ mới, giúp người mua có nhiều cơ hội tiếp cận các sản phẩm được quy hoạch bài bản với mức giá hợp lý hơn so với khu vực lõi, nhưng điều này phụ thuộc rất lớn vào tốc độ phát triển hạ tầng.

Thứ hai, mặt bằng giá nhà sẽ tiếp tục đi lên. "Thị trường hiện nay chỉ giảm tốc chứ không giảm giá, cả ở phân khúc sơ cấp lẫn thứ cấp. Trong khoảng ba năm tới, xu hướng giá vẫn sẽ tiếp tục tăng", bà nhận định.

Riêng đối với Bình Dương, khu vực hiện đóng góp khoảng 80% nguồn cung mới của TP HCM mở rộng vẫn còn nhiều dư địa tăng giá khi mặt bằng căn hộ mới khoảng 67 triệu đồng/m2. Bà Dung cho rằng nếu nhìn lại TP HCM cách đây khoảng 10 năm, Bình Dương nhiều khả năng sẽ trở thành thị trường dẫn dắt đà tăng giá trong giai đoạn tiếp theo.

Thứ ba, hạ tầng sẽ là yếu tố quyết định cục diện thị trường. "Hạ tầng sẽ quyết định nhà đầu tư đầu tư ở đâu, người mua lựa chọn khu vực nào và đâu sẽ là nơi có mức tăng giá mạnh nhất", bà Dung nhấn mạnh, đồng thời cho rằng đây sẽ là "game changer" (yếu tố tạo bước ngoặt) của thị trường nhà ở trong giai đoạn tới.

Nhìn từ góc độ thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt,Giám đốc Bộ phận Thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng những thay đổi này đã bắt đầu phản ánh vào diễn biến nguồn cung cũng như hành vi của người mua.

Theo ông, khoảng 3/4 số dự án mở bán trong quý II nằm tại Bình Dương và gần 80% nguồn cung mới của TP HCM mở rộng thời gian qua cũng đến từ khu vực này. Phân khúc chủ đạo hiện nay là các sản phẩm có giá 40 - 60 triệu đồng/m2, đáp ứng nhu cầu ở thực của phần lớn người mua.

Ông Kiệt cho biết sau khi Bình Dương sáp nhập vào TP HCM, tâm lý "ra Bình Dương mua nhà là ra tỉnh" gần như không còn. Cùng với việc mở rộng Quốc lộ 13 và các tuyến Vành đai 3, Vành đai 4, xu hướng dịch chuyển của người mua sang khu vực này ngày càng rõ nét.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý khi nhu cầu tiếp tục gia tăng, mặt bằng giá tại Bình Dương, đặc biệt ở các khu vực giáp ranh TP HCM đang tăng nhanh. Khoảng giá của phân khúc trung cấp vì thế dần dịch chuyển lên nhóm cận cao cấp và cao cấp.

"Thực chất, điều này đang lặp lại bức tranh mà TP HCM đã từng trải qua trước đây. Nếu việc phát triển dự án của các chủ đầu tư vẫn tiếp tục đi theo xu hướng này thì mặt bằng giá của thị trường cũng sẽ tiếp tục dịch chuyển lên các phân khúc có giá cao hơn.

Và điều đó sẽ tác động trực tiếp đến những người có nhu cầu mua nhà để ở, đặc biệt là nhóm khách hàng có thu nhập trung bình. Nếu tốc độ tăng giá vẫn tiếp tục được đẩy nhanh như hiện nay thì khả năng cao là nhóm người mua để ở sẽ chịu ảnh hưởng rất lớn", ông Kiệt nhận định.