Thiếu cung, giá nhà trung tâm TP.HCM cao ngất
Giá cao ngất ngưởng
Theo Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016 - 2025 của TP.HCM, khu vực trung tâm hiện hữu (gồm quận 1 và quận 3) sẽ phát triển nhà ở có kiểm soát đến năm 2020.
Theo đó, TP.HCM sẽ hạn chế chấp thuận chủ trương, công nhận chủ đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới. Trường hợp các dự án nhà ở được công nhận, chủ đầu tư tiếp tục thực hiện các thủ tục để đảm bảo điều kiện khởi công.
Quyết định trên khiến nguồn cung dự án nhà ở tại khu vực trung tâm TP.HCM vốn đang thiếu, càng thêm trầm trọng, trong khi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao. Không những thế, hiện nhiều dự án cũng đang bị rà soát lại pháp lý, bị thanh tra “chỉ mặt”, hay bị hủy chủ trương đầu tư, cũng ảnh hưởng rất lớn đến nguồn cung ra thị trường.
Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, việc thiếu hụt nguồn cung đã đẩy giá nhà khu vực trung tâm tăng cao ngất ngưởng.
Điển hình như Dự án Alpha City (số 87 Cống Quỳnh, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1) do Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Alphaking làm chủ đầu tư. Hiện mỗi căn hộ tại đây đang được rao bán với giá khoảng 220 triệu đồng/m2, tương ứng mỗi căn hộ có giá trị từ 11 - 44 tỷ đồng.
Nhiều dự án chung cư cao cấp tại khu trung tâm TP.HCM có giá cao ngất ngưởng 200 triệu đồng/m2.
Hay Dự án The Centennial Bason (số 2, đường Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, quận 1), được xây dựng trên khu đất rộng 32.590 m2. Dự án gồm 1 tháp văn phòng hạn A, 5 tòa tháp căn hộ để ở cao khoảng 44 - 55 tầng và 1 tháp căn hộ thấp tầng, hiện đang được chào bán với giá từ 200 - 290 triệu đồng/m2. Dự án có quy mô 205 căn hộ với diện tích từ 59 - 178 m2, tương đương mỗi căn hộ có giá bán từ 12 - 50 tỷ đồng/căn.
Cũng có giá bán cao ngất phải kể đến là Dự án The Vertex Private Residences, tọa lạc mặt tiền đường Ngô Văn Năm và Lê Lợi nối dài, quận 1. Dự án do Công ty Phương Nam 3A (Công ty con VietCapital) làm chủ đầu tư. Hiện căn hộ officetel, sở hữu 50 năm được chào bán với giá khoảng 7.000 USD/m2, trong khi đó, căn hộ tiêu chuẩn, sở hữu lâu dài giá bán dự kiến khoảng 10.000 - 10.500 USD/m2, tất cả chưa bao gồm thuế VAT.
Đây được cho là những dự án có giá đắt nhất hiện nay trên thị trường TP.HCM. Tuy nhiên, vì có mức giá quá cao, nên dù nguồn cung nhỏ hơn cầu, nhưng sức tiêu thụ của các dự án cũng không lớn.
Ở phân khúc tầm trung, giá có phần “dễ thở” hơn, như Dự án Kỳ Đồng Tower nằm ngay giao lộ Trương Định - Kỳ Đồng (phường 9, quận 3), được rao bán với giá từ 2,5 - 6 tỷ đồng/căn, diện tích từ 41 - 100 m2. Tuy nhiên, đó chỉ là mức giá ban đầu do chủ đầu tư đưa ra, hiện khách hàng mua dự án này phải trả thêm mức chênh lệch từ 25 - 30%.
Theo đánh giá của các chuyên gia, hiện quỹ đất tại các quận trung tâm hầu như đã cạn kiệt, đặc biệt từ năm 2015 đến nay, thị trường không xuất hiện thêm dự án mới nào ở quận 1, còn quận 3 cũng chỉ đếm được trên đầu ngón tay, cộng với việc hạn chế cấp phép dự án mới, khiến nguồn cung càng khan hiếm, trong khi đó nhu cầu nhà ở ngày càng cao, nên việc giá nhà “leo thang” là điều dễ hiểu.
Cần tập trung vào phân khúc giá rẻ
Nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, giá nhà mới tại khu trung tâm TP.HCM trung bình khoảng 5.500 - 6.500 USD/m2, tương đương từ 128 - 152 triệu đồng/m2. Những dự án có vị trí ở quận 1 và quận 2 có tỷ lệ hấp thụ cao, trong đó có không ít khách nước ngoài.
Còn theo CBRE Việt Nam, trong phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang, thì tỷ lệ mua đầu tư chiếm đến 74% (trong đó 61% đầu tư dài hạn và 13% đầu tư ngắn hạn), khách hàng mua để ở chiếm 26%.
Trong khi đó, thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, nguồn cung phân khúc nhà ở cao cấp đang chiếm tỷ lệ khoảng 30%, tương ứng 8.502 căn, trong khi phân khúc nhà ở trung cấp chiếm 45,3%, tương ứng 6.981 căn, còn lại là phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, Hiệp hội đã có kiến nghị với UBND TP.HCM về việc đưa ra những giải pháp xử lý điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư nhằm khắc phục tình trạng sụt giảm nguồn cung nhà ở và để đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước, khắc phục lệch pha cung - cầu trên thị trường.
“Thành phố không nên cấm hẳn việc cấp phép dự án chung cư cao tầng mới tại khu trung tâm, mà việc cấp phép sẽ dựa vào việc chọn lọc kỹ những dự án của nhà đầu tư có năng lực, đồng thời có giải pháp góp phần xử lý nạn ùn tắc giao thông, ngập nước, quá tải hạ tầng”, ông Châu nói.
Cũng theo ông Châu, việc siết cấp phép dự án mới sẽ giúp một số chủ đầu tư có sẵn quỹ đất sạch được hưởng lợi, đặc biệt các dự án bán chậm trong thời gian trước thì tự nhiên lại được hưởng lợi.
“Việc nguồn cung rất hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở cực lớn sẽ đẩy giá nhà lên cao. Giá nhà đất tăng sẽ gây nên khó khăn trong việc phát triển đô thị, như giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công cộng, cũng như trong giải quyết nhà ở cho người yếu thế”, ông Châu nhấn mạnh.
Để khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu, giảm lượng hàng tồn kho và tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng bền vững, HoREA kiến nghị các doanh nghiệp nên chuyển hướng mạnh sang đầu tư, phát triển các dự án xanh, các dự án nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội và tham gia xây dựng lại chung cư cũ, chương trình chỉnh trang, di dời nhà trên, ven kênh rạch của Thành phố.
“Các doanh nghiệp nên hết sức quan tâm xử lý hàng tồn kho, đi đôi với xử lý các khoản nợ xấu. Trong đó, có giải pháp cơ cấu lại sản phẩm để tránh lệch pha cung cầu, tạo sự phát triển bền vững cho thị trường”, ông Châu phân tích.
Với cơ quan quan lý và chính quyền TP.HCM, đặc biệt là trách nhiệm của Sở Xây dựng, HoREA khiến nghị, cần công bằng giữa các chủ đầu tư, có thời gian để các chủ đầu tư chuẩn bị pháp lý, triển khai dự án.
