Hạn chế xây cao ốc ở trung tâm và dự án mới ở nội thành TP HCM ảnh hưởng thế nào đến quy hoạch đô thị?

Mới đây, UBND TP HCM ban hành quy định: từ nay đến 2020, tạm dừng cấp phép xây dựng chung cư cao tầng ở các quận trung tâm và hạn chế phát triển dự án mới ở các quận nội thành. Đây là một nội dung được đưa ra trong kế hoạch phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2016 – 2020, nhằm cụ thể hóa các định hướng, mục tiêu phát triển nhà ở của Chương trình phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2016 – 2025.

Quy định này đã làm “dậy sóng” dư luận ngay sau khi được công bố, có ý kiến đồng tình nhưng cũng có chuyên gia phân tích nhiều điểm chưa phù hợp trong nội dung lãnh đạo thành phố đưa ra.

Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu tạm ngừng cấp phép cho dự án mới ở khu vực trung tâm TP HCM từ 2018 – 2020 sẽ tạo sân chơi không bình đẳng, giảm nguồn cung nhà ở của các quận nội thành.

Trao đổi với PV, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định, trước đây để can thiệp vào thị trường bất động sản (BĐS), nhà nước mới dùng đến các công cụ tín dụng (từng bước siết tín dụng vào BĐS) và công cụ thuế (ban hành các quy định mới về thuế tài sản, thuế chống đầu cơ…). Ngoài hai công cụ này thì quy hoạch cũng được coi là công cụ quan trọng góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường BĐS nhưng trước đây lại chưa được nhà nước quan tâm áp dụng ở mức cần thiết.

“Tuy nhiên, sử dụng công cụ quy hoạch không đồng nghĩa với việc sử dụng mệnh lệnh hành chính. Nếu tạm ngừng cấp phép cho dự án mới ở khu vực trung tâm TP HCM từ 2018 – 2020 sẽ tạo sân chơi không bình đẳng giữa những chủ đầu tư (CĐT) đã có dự án với những CĐT đã chuẩn bị quỹ đất nhưng chưa hình thành dự án và cả những CĐT muốn phát triển chung cư cao tầng ở khu vực trung tâm”, Chủ tịch Lê Hoàng Châu nêu ý kiến.

Theo ông, những CĐT đã có dự án nhà ở tại khu vực trung tâm sẽ được hưởng lợi thế độc quyền từ nay đến 2020, vì cung giảm, trong khi nhu cầu vẫn có thì đương nhiên giá cả nhà ở sẽ tăng.

Trong các văn bản gần đây của mình, HoREA đã góp ý: không nên cấm toàn bộ các dự án mà nên chọn lọc, dự án nào góp phần giải quyết được bài toán về quy hoạch, hạ tầng giao thông đô thị thì vẫn phải hoan nghênh…

Chủ tịch HoREA cũng thông tin: “Phó Chủ tịch UBND TP HCM Trần Vĩnh Tuyến đã trả lời trên báo chí là thành phố chỉ ‘hạn chế’ thôi chứ không phải là ‘ngừng hẳn’ việc cấp phép cho các dự án ở khu vực trung tâm. Lãnh đạo mới trả lời miệng, cũng nói đã đăng tải thông tin lên website của UBND TP HCM, nhưng tôi vẫn chưa thấy văn bản chính thức nào điều chỉnh hay giải thích thêm về quy định này. Chúng tôi đang mong chờ ý kiến của UBND TP được chuyển thành văn bản pháp quy”.

Chuyên gia BĐS này đánh giá, nếu quy định này được thực thi chắc chắn sẽ tác động đến nguồn cung nhà ở của các quận nội thành nói chung. Bởi theo ông, xét phạm vi được nói đến trong quyết định này, khu vực trung tâm hiện nay (bị tạm dừng) gồm quận 1, một phần quận 3, một phần quận 4 và một phần quận Bình Thạnh; còn khu nội thành (bị hạn chế) gồm các quận 2, quận 9, quận Thủ Đức, Bình Tân, Tân Phú…

Lẽ ra cần chọn lọc phát triển các dự án chung cư cao tầng ở tất cả các địa bàn trên phạm vi toàn TP HCM. Dự án phải đi đôi với nghĩa vụ của CĐT để giải quyết những tình trạng bức bối của đô thị hiện nay như tình trạng kẹt xe, ngập nước…

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, xét quy hoạch và phát triển đô thị TP HCM hiện nay cần quan tâm hai ranh quy hoạch: một là phạm vi thành phố cũ, hai là thành phố bao gồm cả các khu đô thị (KĐT) mới phát triển ở vùng ven và huyện ngoại thành của TP HCM.

Đối với ranh quy hoạch thành phố cũ, có một vấn đề rất nan giải là chỉnh trang các KĐT cũ ở các quận nội thành. Việc chỉnh trang cần phải thực hiện từ thấp tầng đến cao tầng. Ví dụ như khu phường Cô Giang, ở mặt tiền đường nhà cửa rất đàng hoàng, nhưng khu vực bên trong cần phải chỉnh trang lại gần như hoàn toàn, việc chỉnh trang phải thực hiện theo cả ô phố. Vì vậy, KĐT cũ phải được chỉnh trang thành khu cao tầng để trả lại mặt đất thông thoáng và tăng diện tích cây xanh, mặt nước.

Ông Châu liệt kê: “Chương trình chỉnh trang đô thị cũ bao gồm hai nội dung chính là: giải quyết nhà ven kênh rạch – có khoảng 22.000 căn và xây dựng lại các chung cư cũ hư hỏng nặng – liên quan đến khoảng 35.000 hộ gia đình. Nếu đưa dân lên bờ ở cũng phải xây chung cư, mà xây dựng lại chung cư cũ cũng phải xây chung cư mới cao hơn. Vì vậy, tôi mong lãnh đạo thành phố xem xét lại chủ trương này theo hướng uyển chuyển hơn, phù hợp với từng khu vực”.

Xem thêm TP HCM sẽ cấm xe máy vào trung tâm từ 2030 TP HCM sẽ cấm xe máy vào trung tâm từ 2030 TP HCM tìm nhà đầu tư cho loạt đất vàng trung tâm TP HCM tìm nhà đầu tư cho loạt đất vàng trung tâm Giá nhà mới tại trung tâm TP HCM khoảng 5.500 - 6.500 USD/m2, thấp hơn Kuala Lumpur, Bangkok Giá nhà mới tại trung tâm TP HCM khoảng 5.500 - 6.500 USD/m2, thấp hơn Kuala Lumpur, Bangkok TP HCM duyệt chủ trương và CĐT cho 8 dự án đất vàng nhiều quận trung tâm TP HCM duyệt chủ trương và CĐT cho 8 dự án đất vàng nhiều quận trung tâm