Thị trường văn phòng khu vực nào sinh lời nhất Châu Á Thái Bình Dương?

Theo báo cáo mới nhất của JLL, thị trường văn phòng tại Đông Nam Á và Ấn Độ mang lại lợi nhuận tốt nhất cho các nhà đầu tư tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương vào năm 2019, dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2020.

Theo đó, JLL dự báo, các thị trường có thành tích vượt trội trong năm 2020 là Nhật Bản, Đông Nam Á, Ấn Độ và Úc.

Cụ thể, Nhật Bản - Tokyo và Osaka, trong khi lợi suất ban đầu tương đối thấp, sức tăng trưởng tiền thuê và tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là những yếu tố quan trọng trong việc hỗ trợ lợi tức đầu tư cao.

Trong khi ở Ấn Độ - Bangalore và Chennai cũng đạt được lợi nhuận cao nhờ năng suất cao, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận và tăng trưởng tiền thuê trong năm 2019, nhờ sự phát triển của ngành công nghệ thông tin tại các thị trường này.

Còn ở Úc, lợi nhuận ở khu vực trung tâm Sydney và Melbourne rất tốt, do tỷ lệ trống ở các thị trường này vẫn còn tương đối thấp.

Dự báo trên được đặt ra với kịch bản một nhà đầu tư mua tài sản văn phòng vào đầu năm, gặt hái thu nhập cho thuê trong năm và bán hết tài sản vào cuối năm. Giá bán dựa trên lợi nhuận và giá thuê thị trường. 

Sau đó, đơn vị này tính tỉ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) dựa trên đồng nội tệ và chia IRR thành ba thành phần: lợi nhuận ban đầu, thay đổi về dòng tiền và thay đổi về lợi nhuận.

Sau đó, báo cáo phân tích lợi tức đầu tư bị ảnh hưởng như thế nào bởi lợi nhuận ban đầu, tăng trưởng tiền thuê theo thị trường và thay đổi lợi nhuận thị trường trong năm.

Ngoài ra, tại khu vực Đông Nam Á, theo JLL, các thị trường mới nổi như Hà Nội, TP HCM, Bangkok và Manila ngoài năng suất ban đầu cao còn mang lại lợi nhuận đầu tư cao thông qua tốc độ tăng trưởng lợi nhuận và tăng tiền thuê.

Trong quí cuối cùng của năm 2019, thị trường văn phòng TP HCM đã chứng kiến giá thuê hạng A & B tăng lên mức cao nhất thập kỉ, đạt 29 USD mỗi m2. Điều này được hỗ trợ bởi nhu cầu mạnh mẽ và giá cho thuê cao hơn trong các văn phòng mới hơn. Chủ nhà có cơ hội nâng giá cho thuê trong bối cảnh nguồn cung hạn chế.

Tại Hà Nội, cả phân khúc hạng A & B đều ghi nhận lượng hấp thụ ròng tăng so với quí trước, cho thấy nguồn cầu của thị trường tiếp tục được giữ vững. Tỉ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng, đạt mức 93%, trong đó hạng A đạt mức 94%.

"Trong 10 năm tới, chúng tôi kì vọng nhu cầu về văn phòng sẽ tiếp tục tăng mạnh 8 - 10% mỗi năm tại TP HCM và Hà Nội khi nền kinh tế phát triển. Chúng tôi hy vọng tỉ lệ dân số làm việc trong phân khúc dịch vụ sẽ tăng từ 30% lên 40% và tăng trưởng GDP hàng năm đạt 5,5 - 6,0%. Điều này cung cấp một cơ hội tuyệt vời cho các nhà phát triển xây dựng nhiều không gian văn phòng hơn để phục vụ cho các công ty mới và nhu cầu mở rộng", JLL nhận định.

Tuy nhiên, theo đơn vị này, trên cơ sở khu vực, lợi nhuận trong năm 2020 được dự báo là thấp hơn so với năm 2019, vì tăng trưởng tiền thuê có thể chậm lại trong năm so với năm ngoái.

Trong năm 2020, JLL dự báo các thị trường ở Đông Nam Á và Ấn Độ sẽ tiếp tục mang lại lợi nhuận mạnh mẽ. Đông Nam Á dự kiến sẽ tiếp tục phát triển vượt trội, đặc biệt là Bangkok, Manila, TP HCM và Hà Nội, nhờ vào các yếu tố kinh tế và nhân khẩu học thuận lợi.