Thị trường BĐS tỉnh lẻ: Thanh Hóa, Nghệ An có dấu hiệu sốt đất ảo, Đà Nẵng và Nha Trang ảm đạm

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) vừa tổ chức họp báo công bố báo cáo tình hình thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2019. Theo đó, đơn vị này đã chỉ ra những diễn biến chính của thị trường BĐS tại một số địa phương trên cả nước.

Cụ thể, tại Quảng Ninh và Hải Phòng, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARs, đây là 2 địa phương thời gian vừa qua chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng, giao thông và đô thị.

Trong đó, đến đến nay, Quảng Ninh đã có gần 1.000 dự án BĐS trên địa bàn toàn tỉnh. Từ Móng Cái đến Vân Đồn, Cẩm Phả, Hạ Long, Uông Bí, Quảng Yên,… đều đang có sự phát triển rất mạnh về hạ tầng khiến cho thị trường BĐS tại đây tăng tốc rất mạnh.

"Việc kiểm soát của tỉnh Quảng Ninh là hợp lí trong bối cảnh thị trường phát triển mạnh, số lượng dự án lớn, các nhà đầu tư và đội ngũ môi giới đổ về rất đông", ông Đính nói.

Còn tại Thanh Hóa và Nghệ An, đây là 2 thị trường đi sau nhưng được đánh giá phát triển sôi động nhất cả nước trong năm 2019.

Theo báo cáo của VARs, trong năm 2019, 2 tỉnh này xuất hiện rất nhiều dự án mới, trong đó có rất nhiều các dự án đấu giá đất nền. Các dự án này ra đến đâu hết hàng đến đấy, tỉ lệ hấp thụ cao (khoảng 70%).

Tuy nhiên, theo ông Đính, khách mua chủ yếu là nhà đầu cơ và nhà đầu tư nhỏ lẻ, không có nhiều nhu cầu thực. Các nhà đầu cơ sau khi mua được các lô đất đấu giá thì sẽ nhanh chóng đẩy giá lên cao để bán sinh lời.

Ngay khi giá được đẩy lên cao thì thị trường có dấu hiệu sốt ảo, những người có nhu cầu thực không chấp nhận mức giá này, do đó làm giảm nhịp thị trường trong quí IV/2019.

"Giá của BĐS luôn luôn tỉ lệ thuận với việc đầu tư thực tế vào hạ tầng, giao thông đô thị của khu vực đó. Nếu không có sự đầu tư thì giá sẽ không thể tăng dựng đứng được. Đây là một hiện tượng bất thường, dễ xảy ra bong bóng", Phó Chủ tịch VARs nhấn mạnh.

Tại các tỉnh miền Trung như Đà Nẵng và Nha Trang, vị chuyên gia này đánh giá đây là hai thị trường có tốc độ phát triển khá giống nhau. Tuy nhiên, thị trường đang bộc lộ nhiều vấn đề.

Theo phân tích của ông Đính, giá nhà đất ở hai thị trường này đều đang được bình ổn ở mức hợp lí. Tại Đà Nẵng, có những dự án được đầu tư bài bản nhưng giá đất chỉ dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2.

Thậm chí, tại Nha Trang còn thấp hơn, có những dự án đất nền được đầu tư mạnh cũng chỉ có giá hơn 10 triệu đến hơn 20 triệu/m2.

"Đây là mức giá theo đánh giá của tôi là hợp lí nhưng tại sao vẫn không có giao dịch? Các dự án được chào bán tại Đà Nẵng và Nha Trang chỉ có tỉ lệ hấp thụ khoảng 20 – 25%. Nguyên nhân là các dự án tại 2 thành phố này đều có vấn đề về pháp lí, làm mất niềm tin của các khách hàng và các nhà đầu tư. Chẳng hạn như tại Đà Nẵng có rất nhiều dự án chưa nộp hết thuế,.." ông Đính cho hay.

Ngoài ra, đối với Quảng Nam và Quảng Ngãi, theo đánh giá của VARs, đây cũng là hai thị trường được đầu tư khá mạnh về cơ sở hạ tầng trong những năm gần đây. Do đó đã kéo theo hàng nghìn các nhà đầu tư trên cả nước đổ về.

Tuy nhiên, khi có sự xuất hiện của các nhà đầu cơ và môi giới BĐS, giá đất tại 2 thị trường này bị đẩy lên cao, tăng phi mã. Giai đoạn 2017, giá đất chỉ từ vài triệu đồng/2m2 thì trong năm 2018 đã tăng vọt lên khoảng 25 triệu đồng/m2.  

Sang năm 2019, 2 thị trường này bắt đầu sụt giảm, giá đất đã bình ổn trở lại, giảm khoảng 50% (chỉ còn 13 - 15 triệu đồng/m2) so với năm 2018.

"Theo đánh giá của chúng tôi thì đây là một mức giá phù hợp. Dự báo trong năm 2020, cả 2 thị trường này sẽ trở lại nhịp phát triển bình thường", ông Đính nhận định.

Đối với khu vực phía Nam, cụ thể là các tỉnh miền Đông Nam Bộ như Bình Dương, Đồng Nai, Biên Hòa, Bà Rịa – Vũng Tàu,… thì thị trường BĐS đang tận dụng rất tốt sự sụt giảm mạnh về nguồn cung của TP HCM.

"Đây là những vùng có sự kết nối rất tốt với TP HCM, do đó, khi thị trường BĐS tại TP HCM chững lại thì ngay lập tức, làn sóng đầu tư bắt đầu có sự dịch chuyển", ông Đính cho hay.

Mặc dù vậy, theo đại diện VARs, thị trường tại các tỉnh này phát triển nhanh trong khi chính quyền địa phương yếu trong công tác quản lí đã dẫn đến sự xuất hiện hiện hàng loạt dự án không phù hợp với qui định của pháp luật như các dự án "ma" của địa ốc Alibaba,…

Sau khi xảy ra nhiều vấn đề bất cập, hiện tại, các địa phương này đang bị siết chặt hoạt động đầu tư, làm cho thị trường bị chững lại từ giai đoạn cuối năm 2019.

Tại các khu vực khác như Bình Định, Ninh Thuận, Bình Thuận, Lâm Đồng,… lượng cung và giao dịch cũng có sự sụt giảm mạnh mẽ, tỉ lệ hấp thụ thấp bởi các vấn đề về tín dụng, thanh tra, kiểm tra việc cấp phép phát triển dự án. Đặc biệt là tâm ý e ngại từ khách hàng sau hàng loạt những sai phạm trong quá trình cấp phép đầu tư phát triển dự án,…