Tạm ngừng giao dịch nhưng giá đất Bắc Vân Phong có thể tăng thêm vài lần nữa

	Trường hợp nào phải ngừng tách thửa, chuyển mục đích và quyền sử dụng đất tại Bắc Vân Phong?
	‘Cò’ đất lúng túng khi Khánh Hòa tạm dừng giải quyết thủ tục đất đai ở Bắc Vân Phong
	Tạm dừng chuyển nhượng đất, tách thửa tại Bắc Vân Phong
	‘Không để cò đất, xã hội đen mua bán đất tại các đặc khu tương lai đẩy giá lên cao’

10.000 tỷ đồng đổ vào Bắc Vân Phong từ cuối 2017 đến nay?

Sở hữu hàng chục lô đất có sổ đỏ quanh trung tâm huyện Vạn Ninh (Khánh Hòa) với giá trị các lô đất từ 800 triệu đến hơn 10 tỷ đồng, ông B.T.H được rất nhiều người biết đến dù chỉ mới đến khu vực này trước tết Nguyên đán Mậu Tuất.

Theo ông H, sau chỉ đạo tạm dừng giao dịch đất đai tại Vạn Ninh, những nhà đầu tư có tiềm lực về tài chính sẽ yên tâm và hăng hái hơn, họ đang rình xem ai bỏ cọc để mua thêm. (Ảnh minh họa)

Nhận xét về chỉ đạo tạm dừng giao dịch đất đai tại Vạn Ninh, ông H cho rằng: “Văn bản trên thể hiện quản lý không nhất quán. Bởi nếu cấm giao dịch thì sai luật, nếu dừng thì tạm chấp nhận, nhưng ở đây tạm dừng có thời gian bắt đầu nhưng không có thời gian kết thúc. Mặt khác, việc làm này đụng đến quyền lợi nhiều người nên họ phản ứng”.

Với kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS), ông H nhận định, lộn xộn là dân lướt sóng đặt cọc kiếm vài chục đến vài trăm triệu đồng coi như hết “cơ”, phải dừng hoặc rút lui khỏi cuộc chơi. Ngược lại, những nhà đầu tư có tiềm lực về tài chính sẽ yên tâm và hăng hái hơn, họ đang xem ai bỏ cọc để mua thêm. Nếu địa phương này thành đặc khu, mức giá hiện nay vẫn chưa chạm đến giá thực, giá thực phải cao vài lần nữa.

Theo tính toán của ông H, từ tháng 11/2017 đến nay khu vực có khoảng 5.000 – 6.000 giao dịch, mỗi giao dịch khoảng 1-2 tỷ đồng, như vậy nguồn tiền đổ vào đây phải từ 5.000-10.000 tỷ đồng.

“Con số này tương đương mức đầu tư của một nhà đầu chiến lược lớn, đây là tiền thực tạo một nguồn tài chính cho địa phương, nên khơi nguồn này ra để thu hút thêm đầu tư và đừng dùng những từ miệt thị như “đầu cơ” hay “thổi giá”, tiền của dân đưa vào tài sản tích lũy kinh doanh là quyền của họ”, ông H. nói.

Hệ lụy của sốt đất tại các đặc khu tương lai

Trao đổi với PV, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết: "Vừa rồi đến Khánh Hòa, tôi thấy người ta đầu tư bất kể là đất gì, cứ là đất trong khu vực là họ mua, bất kể trong tương lai quy hoạch thành cái gì… Nếu tương lai quy hoạch chỗ đó là công trình công cộng thì rõ ràng tiền đầu tư của họ sẽ đổ sông đổ biển".

Nói về rủi ro mà nhà đầu tư lướt sóng phải đối mặt khi đổ tiền vào đất đặc khu tương lai, ông Châu cho rằng: “Khi đầu tư vào hàng hóa không chính thức thì họ có khả năng đạt tỷ suất lợi nhuận cao (vài trăm %) nhưng cũng có thể bị phá sản. Cơ hội và rủi ro luôn đi đôi với nhau nên những nhà đầu tư muốn ăn chắc mặc bền thì phải hết sức tính toán".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA.

Khi các nhà đầu tư lướt sóng mua đất với giá cao thì sau này việc bồi thường giải phóng mặt bằng để làm đặc khu cũng rất khó bởi chi phí sẽ tăng lên. Tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan khiến các nhà đầu tư có tiềm lực cũng khó vào để lấy diện tích lớn làm dự án vì chi phí đầu vào tăng.

“Việc giá đất tăng cao cũng là điều thực tế, kinh tế thị trường dĩ nhiên phải có những thị trường phi chính thức. Nếu quy định cấm thì họ sẽ sử dụng hình thức giấy tay, vi bằng thừa phát lại để lách luật, những văn bản này đều không có căn cứ để pháp luật đảm bảo quyền lợi nhưng người ta vẫn ham làm vì mục tiêu lướt sóng nhằm kiếm chênh lệch giá. Người lướt sóng sau cùng sẽ gánh hậu quả nặng nề khi thị trường quay trở lại giá trị thật”, Chủ tịch HoREA lý giải.

Tuy nhiên, ông Châu cho biết, qua các phương tiện thông tin đại chúng, một số chủ đầu tư dự án tại Vân Đồn lại thể hiện rất hoan nghênh chủ trương tạm ngừng giao dịch của tỉnh bởi họ đã có giấy phép đầu tư, cơ sở làm dự án thì không có gì phải lo. Việc cấm giao dịch này chủ yếu nhằm hạn chế giao dịch không chính thức và thị trường phi chính thức...

Theo ông Châu, không riêng Khánh Hòa mà cả Quảng Ninh và Phú Quốc cũng phải xử lý tình trạng sốt đất cục bộ khi giá đất đang tăng “dựng đứng”. Giá đất tăng cao gây tác hại rất lớn đối với đặc khu kinh tế trong tương lai. Nhà nước phải có sự quản lý bằng công cụ để điều tiết thị trường.

Nhà nước có quyền điều chỉnh thị trường như về mặt chung như có thể ra Nghị quyết xử lý trường hợp gây dấu hiệu căng “bong bóng” cục bộ. Chính quyền địa phương có quyền áp dụng một mức thế suất nào đó để chống đầu cơ đất đai. Tuy nhiên, hiện ở Việt Nam chưa có cơ chế này, chỉ có các công cụ thuế và tín dụng được sử dụng.

Do đó, theo ông Châu, chính quyền tỉnh Khánh Hòa có toàn quyền tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất ở khu vực huyện Vạn Ninh và tạm dừng chấp thuận dự án đầu tư trong giai đoạn này, việc đó nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Tuy nhiên, đối với việc cấm chuyển nhượng những trường hợp có giấy tờ hợp pháp là không đúng, chính quyền địa phương có thể cảnh báo chuyện giá cả giao dịch ảo; còn chuyện dừng tách thửa, phân lô, chính quyền phải bảo trước thời hạn cho người dân biết… Những việc này có thể giúp phân biệt giữa người có nhu cầu thật và người đầu cơ, đầu tư.