Soi sức chứa của các khu công nghiệp lớn tại Việt Nam

Trong hai năm qua, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đã trở nên lạc quan với sự gia tăng các yêu cầu thuê đất và nhà máy. Các nhà phát triển công nghiệp trong và ngoài nước đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư vào mảng này.

Một lợi thế là Việt Nam đang có cơ hội lớn nhất để trở thành trung tâm sản xuất mới của thế giới. Các nhà sản xuất tại Trung Quốc sẽ tiếp tục dịch chuyển ra khỏi quốc gia này bởi nhiều lí do: Chi phí gia tăng, xung đột thương mại với Mỹ và muốn giảm sự phụ thuộc vào một thị trường duy nhất, đặc biệt sau dịch COVID-19.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam, dự kiến đến hết năm 2020, tổng nguồn cung nhà xưởng và kho xây sẵn tại các khu vực miền Bắc sẽ đạt gần 2 triệu m2 sàn cho thuê, tăng 25% so với năm trước.

Tại miền Nam, tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn sẽ đạt gần 2,7 triệu m2, tương ứng tăng 28%. Sau khi đại dịch được kiềm chế, giá chào thuê trung bình của nhà kho xây sẵn dự kiến tăng 4% - 11% so với cùng kì.

Hiện nay, Việt Nam có 335 KCN, trong đó có 260 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất 68.700 ha và 75 KCN đang xây dựng với tổng diện tích 29.200 ha.

Trong số các KCN đã đi vào hoạt động tại khu vực miền Nam, lớn nhất phải kể đến hệ thống KCN VSIP (Việt Nam – Singapore). VSIP được thành lập vào năm 1996 với vốn điều lệ là 946 tỉ đồng trên cơ sở hợp tác giữa hai Chính phủ: Singapore do SembCorp dẫn đầu sở hữu chiếm 51% và Việt Nam do Becamex IDC (Mã: BCM) nắm giữ 49%.

Trên thị trường BĐS công nghiệp, VSIP chiếm khoảng 9% thị phần. Hiện nay, VSIP có 7 KCN đang hoạt động với tổng diện tích hơn 6.000 ha và tỉ lệ lấp đầy trung bình khoảng 85%.

Cụ thể, VSIP đã lấp đầy 100% VSIP Bình Dương 1 và 2, VSIP Bắc Ninh và VSIP Hải Dương; VSIP Hải Phòng 90%; VSIP Quảng Ngãi 70% và VSIP Nghệ An hơn 50%. Giá thuê đất trung bình hơn 100 USD/m2/50 năm.

Ngoài ra, còn 4 KCN đang và sắp triển khai gồm: VSIP Bình Dương 3 (1.000 ha), VSIP Nghệ An 2 (441 ha), VSIP Hải Dương 2 (559 ha) và VSIP Bắc Ninh 2 (500 ha). Trong tương lai, VSIP cũng sẽ phát triển dự án tại Quảng Trị và Long An.

Tiếp theo phải kể đến KCN Mỹ Phước. Dự án có qui mô khoảng 3.480 ha, do Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - TNHH Một thành viên (Becamex IDC, mã: BCM) làm chủ đầu tư. Trong đó, giai đoạn 1 có diện tích 400 ha, giai đoạn 2 là 800 ha và giai đoạn 3 là 2.280 ha.

Dự án thuộc thị trấn Mỹ Phước, huyện Bến Cát (tỉnh Bình Dương), nằm trong khu vực tứ giác kinh tế trọng điểm phía Nam (TP HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và Đồng Nai), cách TP HCM 40 km và TP Thủ Dầu Một 14 km về phía Bắc. Tỉ lệ lấp đầy KCN đạt 88 - 94%, giá thuê dao động từ 35 - 55 USD/m2/chu kì thuê.

Tại TP HCM,  KCN Hiệp Phước (huyện Nhà Bè) do CTCP Khu công nghiệp Hiệp Phước (Mã: HPI) làm chủ đầu tư. Dự án có tổng diện tích 1.686 ha thuộc khu vực chiến lược ưu tiên phát triển công nghiệp cảng và là KCN lớn nhất TP HCM.

KCN Hiệp Phước có hệ thống giao thông nội khu kết nối trực tiếp vào trục đường xuyên tâm Bắc - Nam TP HCM với qui mô 8 làn xe, cách trung tâm TP HCM khoảng 15 km,... Tỉ lệ lấp đầy KCN đạt 100%, giá thuê 110 USD/m2/chu kì thuê.

Cũng thuộc khu vực phía Nam, KCN Châu Đức có qui mô 1.156 ha do CTCP Sonadezi Châu Đức (Mã: SZC) làm chủ đầu tư. Dự án có địa điểm thuộc xã Nghĩa Thành, Suối Nghệ, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

KCN Châu Đức có vị trí cách Quốc lộ 56 6 km, Quốc lộ 51 13 km, cách TP Vũng Tàu 44 km, cảng Thị Vải 16 km và cảng Cái Mép 19 km. Tỉ lệ lấp đầy KCN hiện mới đạt 35%, giá thuê 50 USD/m2/chu kì thuê.

Tại Đồng Nai, KCN Bàu Xéo có diện tích 500 ha do CTCP Thống Nhất (Mã: BAX) làm chủ đầu tư. Dự án được đầu tư với số vốn trên 670 tỉ đồng, thuộc các xã: Sông Trầu, Tây Hòa, Đồi 61 và thị trấn Trảng Bom, huyện Trảng Bom. Tỉ lệ lấp đầy KCN đạt 98%, giá thuê 50 USD/m2/chu kì thuê.

Tại khu vực miền Bắc, một trong những KCN lớn đã đi vào hoạt động phải kể đến KCN Tràng Duệ. Dự án nằm trên Quốc lộ 10 (huyện An Dương, TP Hải Phòng), có tổng diện tích hơn 1.000 ha do CTCP KCN Sài Gòn - Hải Phòng (công ty con do Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc nắm giữ 90% vốn) làm chủ đầu tư.

Trong đó, giai đoạn 1 là 186 ha (đã lấp đầy), giai đoạn 2 là 214 ha (đã lấp đầy) và giai đoạn 3 đang triển khai xây dựng với diện tích 687 ha. Giá thuê 79 - 85 USD/m2/chu kì thuê.

Tiếp theo là KCN Cộng Hòa - Chí Linh ra đời vào năm 2007 với tổng diện tích 700 ha do CTCP Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (Mã: VRG) làm chủ đầu tư. Giai đoạn 1 từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng kí đầu tư lần đầu đến năm 2019, giai đoạn 2 từ năm 2020 đến năm 2021. 

KCN có vị trí nằm tiếp giáp Quốc lộ 18 tại km40 (phía Nam), thuộc địa phận phường Cộng Hòa và xã Văn Đức thị xã Chí Linh. Cách trung tâm thị xã Chí Linh 2 km về phía Đông. Tỉ lệ lấp đầy đến nay đạt 54%, giá thuê 55 USD/ms/chu kì thuê.

Tại Bắc Ninh, Công ty Viglacera (Mã: VGC) hiện đang là chủ đầu tư KCN Yên Phong (huyện Yên Phong). VGC hiện đang chiếm khoảng 7% thị phần trên thị trường BĐS công nghiệp.

KCN Yên Phong có tổng diện tích 658,71 ha được bắt đầu khởi công xây dựng từ năm 2005. Trong đó, giai đoạn 1 qui mô 344 ha (2005 - 2055) và giai đoạn 2 qui mô 314 ha (2016 - 2066). 

Dự án có vị trí nằm ngay sát Quốc lộ 18, cách sân bay Nội Bài 22 km, cách Hà Nội 35 km. Tỉ lệ lấp đầy KCN khoảng 95%, giá thuê 75 USD/m2/chu kì thuê.

Tại khu vực phía Nam Hà Nội, KCN Đồng Văn IV có qui mô 600 ha (giai đoạn 1 qui mô 300 ha) do Tổng công ty Viglacera – CTCP (Mã: VGC). 

Dự án thuộc huyện Kim Bảng, tỉnh Hà Nam, nằm ngay trên Quốc lộ 38, cách trung tâm Hà Nội 50 km. Hiện nay, tỉ lệ lấp đầy KCN chỉ đạt 27%, giá thuê 55 USD/m2/chu kì thuê.

KCN Phú Nghĩa (Hà Nội) do CTCP phát triển Công nghiệp Phú Mỹ làm chủ đầu tư. Dự án được xây dựng năm 2007 với diện tích giai đoạn I là 170 ha, giai đoạn II là 238 ha. 

KCN nằm trên trục Quốc lộ 6 giữa hai thị trấn Trúc Sơn và Xuân Mai, thuộc xã Phú Nghĩa, huyện Chương Mỹ; cách trung tâm TP Hà Nội 23 km theo hướng Quốc lộ 6A, cách sân bay quốc tế Nội Bài 40 km. Tỉ lệ lấp đầy KCN đạt 100%, giá thuê 98 USD/m2/chu kì thuê.