Bất động sản công nghiệp bùng nổ nhờ xu thế 'không thể đảo ngược', chậm chân là mất cơ hội

BĐS công nghiệp hưởng lợi

Theo báo cáo của Vụ Quản lí khu kinh tế, Bộ KH&ĐT, tính đến cuối tháng 3 năm 2020, cả nước có 335 KCN được thành lập, Trong đó có 260 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất 68.700 ha và 75 KCN đang xây dựng với tổng diện tích 29.200 ha.

Đầu năm 2020, BĐS công nghiệp vẫn được đánh giá là phân khúc có nhiều cửa sáng so với các phân khúc khác. Theo Công ty Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC), có 3 yếu tố chính để ngành BĐS công nghiệp Việt Nam tăng trưởng mạnh trong dài hạn.

Cụ thể, Việt Nam đã và đang tham gia các Hiệp định thương mại tự do (FTA) trong đó có FTA Việt Nam - EU (EVFTA), kì vọng tạo nên những nền tảng và bệ đỡ quan trọng để dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Hiệp định dự kiến có hiệu lực trong tháng 7/2020.

Bên cạnh đó, dịch COVID-19 có thể khiến các nhà máy thúc đẩy kế hoạch rời khỏi Trung Quốc hơn dự kiến để bảo vệ công nhân viên của họ và ổn định hoạt động, dịch chuyển sang các nước lân cận, trong đó có Việt Nam.

Đặc biệt, các dự án đầu tư công đang được thúc đẩy, kì vọng cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng để thu hút các nhà đầu tư.

Trong khi đó, các nhà phân tích tCTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) cũng nhận định, dịch bệnh đang mở ra một bước ngoặt mới, với mục đích giảm thiểu sự đứt gãy trong chuỗi cung ứng, tránh sự phục thuộc quá nhiều vào một quốc gia. Điều này cũng làm cho sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các quốc gia khác sẽ diễn ra nhanh chóng hơn.

Một số doanh nghiệp lớn như Pegatron, Amazon và Home Depot bắt đầu tuyển dụng, tìm kiếm chuỗi cung ứng, và Việt Nam là một trong những điểm đến trong quá trình dịch chuyển bên cạnh các quốc gia khác trong khu vực như Indonesia, Thailand hay Malaysia.

Tuy nhiên, so sánh với Indonesia, nước cạnh tranh trực tiếp với Việt Nam trong việc thu hút FDI, Việt Nam có lợi thế ở gần Trung Quốc nên khoảng cách vận chuyển thuận lợi hơn. Thể chế chính trị của Việt Nam rất hỗ trợ doanh nghiệp, có nhiều ưu đãi cho các dự án FDI lớn,...

Chính vì vậy, dù thị trường chịu nhiều ảnh hưởng của dịch bệnh nhưng nhu cầu thuê đất khu công nghiệp trong những tháng đầu năm tại Việt Nam vẫn ở mức cao. 

Báo cáo quí I/2020 của JLL Việt Nam cho thấy, giá đất trung bình KCN tại miền Bắc đạt 99 USD/m2/chu kì thuê, tăng 6,5% so với cùng kì năm trước. Nhà xưởng xây sẵn vẫn giữ ở mức giá thuê ổn định dao động từ 4 - 5 USD/m2/tháng và đều đã được lấp đầy.

Tại khu vực miền Nam, giá đất trung bình trong quí I/2020 đạt 101 USD/m2/chu kì thuê, tăng 12,2% so với cùng kì. Nhà xưởng xây sẵn ở miền Nam có giá thuê dao động từ 3,5 - 5 USD/m2/tháng, tăng nhẹ ở Bình Dương, TP HCM, Long An và giữ mức ổn định ở các tỉnh còn lại.

Còn nhiều trở ngại

Theo CBRE, giá thuê và tỉ lệ lấp đầy các KCN tại một số tỉnh, thành phố đã leo thang trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp hạn chế.

Tuy nhiên, vẫn có những lo ngại về khả năng của Việt Nam trong việc hấp thụ làn sóng tái định cư sản xuất mới này khi phải đối mặt với nhiều thách thức như rủi ro trung chuyển, rủi ro trả đũa do mất cân bằng thương mại, hạn chế về năng lực cơ sở hạ tầng và thiếu hệ sinh thái nhà sản xuất thiết bị gốc.

Vì vậy, đã đến lúc thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam cần thay đổi để tận dụng lợi thế của việc di chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu đang diễn ra. Điều này không chỉ đòi hỏi sự hỗ trợ toàn diện từ chính quyền về các chính sách ưu đãi, quản lí rủi ro và đầu tư công vào cơ sở hạ tầng mà còn là cả sự thích ứng nhanh chóng của các chủ đầu tư nhằm đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau từ các đơn vị sản xuất.

Còn theo TS.Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam: "Chúng tôi đã và đang nhận rất nhiều yêu cầu của các nhà đầu tư trong và ngoài nước trong việc tìm kiếm địa điểm tại các KCN để đầu tư. Có nhiều nhóm nhà đầu tư muốn kinh doanh theo qui mô lớn để trở thành chủ đầu tư của cả KCN, với nhu cầu tìm những quĩ đất từ 500 - 1000 ha. Một bộ phận khác là các nhà sản xuất họ muốn đầu tư mở rộng diện tích nhà xưởng...

Trong đó, bên cạnh các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM, các thành phố vệ tinh cũng đang được các nhà đầu tư chú trọng quan tâm, như Long An, Bình Dương. Đây điều là những tỉnh thành phố có vị trí thuận lợi, nguồn lực và nhân công dồi dào, cơ sở hạ tầng và giao thông thuận lợi cho việc vận chuyển, kho bãi lưu trữ và logistics tới các thành phố lớn.

Vị chuyên gia này cũng đưa ra nhận định, Chính phủ Việt Nam cần lưu ý khi lựa chọn các nhà đầu tư công nghiệp. Đó nên là những ngành nghề mang hàm lượng chất xám cao và các ngành nghề giảm bớt thâm dụng lao động.

Một điểm cần lưu ý nữa là khi nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào các KCN, Việt Nam cũng đồng thời xây dựng đội ngũ cán bộ công nhân viên người bản địa được học tập và tích lũy trình độ tay nghề cao hơn, để phục vụ cho việc phát triển kinh tế chung của đất nước sau này.

Ông Khương cũng cho rằng, nếu Việt Nam muốn phát triển lớn mạnh phân khúc BĐS công nghiệp thì đồng thời cũng phải chú trọng đến việc phát triển hệ thống giao thông nội đô.

Cụ thể, đó là hệ thống giao thông giúp các nhà máy vận chuyển hàng hóa từ thành phố này đến thành phố khác, kết hợp với hệ thông xuất cảnh hàng hóa ra nước ngoài, và ngược lại. Cũng quan trọng không kém đó là vấn đề kho bãi cho quá trình hậu sản xuất thành phẩm hay nguyên liệu thô.