Số phận long đong của khu đất vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng

Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công hôm 10/7 đã tống đạt các quyết định khởi tố bị can, Lệnh bắt bị can để tạm giam, Lệnh cấm đi khỏi nơi cư trú và Lệnh khám xét về hành vi "Vi phạm qui định về quản lí, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí" đối với ông Vũ Huy Hoàng, cựu Bộ trưởng Bộ Công thương, bà Hồ Thị Kim Thoa, cựu Bộ trưởng Bộ Công Thương và ông Phan Chí Dũng, nguyên Vụ trưởng Vụ Công nghiệp nhẹ, Bộ Công Thương.

Ngoài ra, Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an cho biết đang tiến hành điều tra vụ án "Vi phạm các qui định về quản lí đất đai" liên quan đến dự án tại khu đất 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng, Quận 1, TP HCM, theo Quyết định khởi tố vụ án hình sự số 42/QĐ-C01-P4, ngày 8/11/2018 của Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an.

Đất công biến thành đất tư

Theo tìm hiểu, khu đất vàng tại số 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP HCM (Khu đất 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng) từng được Sabeco (Mã: SAB) trực tiếp sử dụng theo phương án sắp xếp lại nhà, đất công của Bộ Tài chính.

Sabeco được Bộ Tài chính cho phép sử dụng khu đất này để xây dựng trụ sở văn phòng tổng công ty và trung tâm thương mại dịch vụ văn phòng. Khu đất rộng hơn 6.000 m2, sở hữu 4 mặt tiền đường Hai Bà Trưng - Đông Du - Thi Sách và Công trường Mê Linh (cạnh bên phố đi bộ Nguyễn Huệ).

Được biết, khu đất 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng có lịch sử là tài sản thoái vốn Nhà nước thuộc Sabeco. Cụ thể, đây là một trong 5 khu đất được Bộ Công Thương và Bộ Tài chính đồng ý đưa vào xác định giá trị doanh nghiệp tại thời điểm ngày 31/12/2006 khi Sabeco thực hiện cổ phần hóa.

Các khu đất này đều chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, dùng cho mục đích sản xuất kinh doanh. Do đó, Sabeco không được tự ý chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất.

Và để "chốt" được mức giá trị khu đất khi xác định giá trị doanh nghiệp, phải có ý kiến chính thức của UBND TP HCM.

Tuy nhiên, sau đó, Phó chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Hữu Tín lại cho phép Công ty Cổ phần đầu tư Sabeco Pearl làm chủ đầu tư dự án trên theo đề nghị của Sở KH&ĐT mà không qua ý kiến của Bộ Tài chính.

Theo đó, để triển khai đầu tư dự án này, tháng 2/2015, Sabeco góp vốn thành lập CTCP Đầu tư Sabeco Pearl làm chủ đầu tư dự án Sài Gòn Mê Linh Tower.

Khi đó, Sabeco Pearl có vốn điều lệ hơn 566 tỉ đồng, 4 cổ đông sáng lập gồm: CTCP Đầu tư Thương mại và Dịch vụ Hà An sở hữu 25,5% và CTCP Đầu tư Mê Linh sở hữu 25,5%, Sabeco sở hữu 26% và CTCP Attland sở hữu 23%.

Ngày 10/4/2015, UBND TP HCM đã có Quyết định số 1660 do ông Nguyễn Hữu Tín - Phó chủ tịch UBND TP HCM kí, phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất cho Công ty Cổ phần Đầu tư Sabeco Pearl (Sabeco Pearl) với giá trị là 997,2 tỉ đồng.

Tiếp đó, ngày 11/5/2015, UBND TP HCM ban hành Công văn số 2493 chấp thuận cho Sabeco Pearl được làm chủ đầu tư dự án Khu phức hợp khách sạn 6 sao, Trung tâm hội nghị, hội thảo và cao ốc văn phòng cho thuê tại số 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng.

Tới tháng 6/2015, ông Nguyễn Hữu Tín tiếp tục kí quyết định cho Sabeco Pearl thuê đất tới 50 năm trả tiền một lần để thực hiện dự án mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Tháng 10/2015, dự án đã xin được điều chỉnh mục tiêu đầu tư thành "đầu tư xây dựng và kinh doanh trung tâm hội nghị, thương mại - dịch vụ, văn phòng, officetel và căn hộ bán". Dự án này sau đó đã được Sabeco Pearl giới thiệu ra thị trường với tên Sabeco Tower.

Ai mua lại đất vàng?

Số phận long đong của khu đất vàng vẫn chưa dừng lại ở đó khi chỉ sau đúng một năm thành lập (tháng 6/2016), Sabeco đã xin thoái vốn khỏi Sabeco Pearl với lí do tuân theo chỉ đạo không được đầu tư ngoài ngành.

Cụ thể, thực hiện chủ trương thoái vốn đầu tư tại Sabeco Pearl theo văn bản chỉ đạo của Bộ Công thương, Sabeco đã tiến hành việc thoái vốn theo hình thức đấu giá bán toàn bộ số cổ phần đang nắm giữ cho cổ đông sáng lập khác (Attland, Hà An và Mê Linh).

Để xác định giá khởi điểm, Sabeco đã thuê 3 doanh nghiệp thực hiện thẩm định giá doanh nghiệp là Công ty TNHH Cushman&Wakefield (Cushman&Wakefield), Công ty TNHH Chứng khoán ACB (ACBS) và Công ty CP Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam (Thẩm định giá Đông Nam).

Trong số đó, chỉ có Thẩm định giá Đông Nam là doanh nghiệp có chức năng và đủ điều kiện thẩm định giá được Bộ Tài Chính chấp thuận.

Tuy nhiên, Sabeco đã lựa chọn kết quả thẩm định giá của Cushman&Wakefield, vì đơn vị này đã đưa ra giá trị doanh nghiệp cao nhất, và xác định giá khởi điểm là 13.247 đồng/cổ phần.

Kết quả đấu giá, nhà đầu tư trúng giá mua lại toàn bộ số cổ phần của Sabeco là Attland với mức giá trúng đấu giá là 13.347 đồng/cổ phần (cao hơn mức giá đấu 100 đồng). Sabeco thu về gần 195 tỉ đồng từ thương vụ này.  

Trong một diễn biến liên quan, thực hiện Quyết định số 1443 ngày 29/9/2017 của Tổng kiểm toán Nhà nước (KTNN) về việc kiểm toán báo cáo tài chính, các hoạt động liên quan đến quản lí, sử dụng vốn, tài sản nhà nước năm 2016 của Sabeco, KTNN khu vực 4 đã tiến hành kiểm toán từ ngày 4/10/2017 đến 1/12/2017.

Sau khi hoàn thành đợt kiểm toán, ngày 8/2/2018 KTNN đã ban hành Báo cáo kiểm toán về Sabeco. Trong đó, liên quan đến việc thoái vốn của Sabeco tại CTCP Đầu tư Sabeco Pearl.

KTNN cho biết, Sabeco xác định giá khởi điểm là 13.247 đồng/cổ phần, giá trúng đấu giá là 13.347 đồng/cổ phần. Tuy nhiên, việc xác định giá trị doanh nghiệp của Sabeco Pearl còn sai sót, hạn chế.

Cụ thể, trong phương pháp so sánh, việc điều chỉnh các yếu tố khác biệt không trên cơ sở chứng cứ thị trường là không đúng hướng dẫn Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Hoặc đối với phương pháp thặng dư, Sabeco Pearl đã sử dụng tỉ suất chiết khấu để qui dòng tiền trong tương lai về giá trị hiện tại là 13,69%. Trong khi tại thời điểm năm 2016, trên địa bàn TP HCM, tỉ suất chiết khấu do Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố và các đơn vị tư vấn thẩm định xác định cho các dự án bất động sản là 11%.

Do đó, đã làm giảm đáng kể giá trị doanh nghiệp làm cơ sở xác định giá khởi điểm.

Đến tháng 10/2016, Sabeco Pearl đã đổi tên thành CTCP Đầu tư Quảng trường Mê Linh, qui mô vốn điều lệ cũng được nâng lên mức 1.019 tỉ đồng.

Ngày 11/6/2018, ba cổ đông tổ chức còn lại cũng thoái sạch vốn khỏi Sabeco Pearl, toàn bộ số cổ phần của công ty này (cũng là chủ đầu tư của dự án) hiện về tay các cá nhân là ông Ngô Văn An (nắm 98,53% vốn điều lệ), ông Trần Quang Huy (nắm 0,49%) và bà Nghiêm Thị Hương (0,98%).

Mọi hoạt động liên quan đến khu đất lẫn chủ đầu tư mới của dự án đều "án binh bất động" kể từ khi ông Nguyễn Hữu Tín cùng bốn bị can bị khởi tố liên quan dến quyết định giao đất từ tháng 11/2018 đến nay.

Số phận của khu đất vàng và thiệt hại của các bên sẽ ra sao vẫn đang là câu hỏi để ngỏ. Theo ước tính của các nhà tư vấn bất động sản, với vị trí đắc địa và sở hữu 4 mặt tiền trung tâm, giá đất tại khu vực này có giá không dưới 1 tỉ đồng/m2.