Siết tín dụng bất động sản: Hạn chế dòng tiền vào phân khúc đầu cơ

Sau những thông tin về việc kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, dòng vốn chảy vào lĩnh vực này đang thu hẹp so với trước. Nhiều ý kiến lo ngại thị trường sẽ gặp khó khi tín dụng bị "siết" đột ngột.

Dòng vốn thu hẹp

Kể từ tháng 3/2022, một số ngân hàng đã ra thông báo tạm dừng cho vay lĩnh vực bất động sản.

Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) yêu cầu không cấp tín dụng với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ, công nhân viên và người mua, xây, sửa bất động sản để ở.

Ngân hàng này cũng không thực hiện huy động-cho vay cầm cố sổ cùng lúc. Thông báo được áp dụng đến hết tháng 6 năm nay.

Liên quan đến thông báo này, ông Nguyễn Minh Tâm, Phó Tổng Giám đốc Sacombank cho biết ngân hàng có thể có điều chỉnh chính sách cho vay bất động sản trong từng thời điểm, chứ không tạm ngưng trong thời gian lâu dài.

Trước đó, Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) cũng ra thông báo tạm dừng giải ngân khoản vay mua bất động sản (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) kể từ cuối tháng 3/2022.

Theo lý giải của ông Hồ Hùng Anh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Techcombank, việc hạn chế cho vay bất động sản của ngân hàng là nhằm tuân thủ quy định chung của Ngân hàng Nhà nước. Tuy vậy, Techcombank vẫn tham gia tài trợ các khách hàng và dự án tốt.

Đây được coi là những động thái bước đầu của lộ trình kiểm soát tín dụng vào bất động sản, kiểm soát lượng cung tiền trên thị trường một cách thận trọng hơn.

Dựa trên báo cáo tài chính đã công bố, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tính đến hết năm 2021 tại các ngân hàng đều không vượt quá 30% tổng dư nợ cho vay khách hàng. Thậm chí, nhiều nhà băng còn kiểm soát tỷ trọng này ở mức dưới 10%.

Trong số đó, Techcombank hiện là ngân hàng có tỷ lệ dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất toàn ngành với khoảng 27,6% tổng dư nợ, tức hơn 95.900 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2021.

Như vậy, nếu xét theo giá trị tuyệt đối, dư nợ cho vay bất động sản tại Techcombank đã tăng 4.500 tỷ đồng so với cuối năm 2020 nhưng xét về tỷ trọng lại giảm hơn 5,3 điểm %.

Theo lãnh đạo Techcombank, bất động sản là lĩnh vực ngân hàng này có lợi thế và có thể kiểm soát được rủi ro.

"Tại Techcombank trong 5 năm qua chưa gặp vấn đề nào đối với các khoản vay bất động sản, tỷ lệ nợ xấu với danh mục tín dụng này gần như bằng 0. Do đó, ngân hàng sẽ tiếp tục duy trì những định hướng với cho vay bất động sản. Và trong dài hạn, Techcombank kỳ vọng có những cơ hội đầu tư tốt cho người dân Việt Nam", ông Jens Lottner, Tổng Giám đốc Techcombank cho hay.

Chủ tịch ngân hàng này, ông Hồ Hùng Anh, cũng khẳng định Techcombank những năm qua tập trung cho vay người có nhu cầu mua nhà, các dự án tốt, hạn chế tối đa việc cho vay khu đất là đầu cơ không mang lại giá trị.

Kế sau Techcombank về tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản là Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) và Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thương Tín (VietBank) với tỷ lệ lần lượt 25% và 21,6% trên tổng dư nợ của mỗi ngân hàng.

Tuy nhiên, điều đáng nói là cũng giống như Techcombank, hai ngân hàng này dù ghi nhận số dư tuyệt đối cho vay bất động sản tăng trong năm qua nhưng đều giảm về tỷ trọng cho vay lĩnh vực này trên tổng dư nợ so với năm trước đó.

Xu hướng trên cũng được ghi nhận tại một vài ngân hàng khác như Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn-Hà Nội (SHB), Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Nam Á (SeABank)...

Ở chiều ngược lại, một số ngân hàng như Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Tp. Hồ Chí Minh (HDBank), Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông (OCB), Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong (TPBank), Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội (MB)... lại có tăng trưởng dương cả về số tuyệt đối và tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trong năm qua. Dù vậy, đây đều là các ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động dưới 10%.

Phục vụ nhu cầu thật

Trước nhiều lo lắng về nguy cơ nghẽn dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản khi nhiều biện pháp kiểm soát chặt chẽ tín dụng được triển khai, Tiến sỹ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV, khẳng định Ngân hàng Nhà nước hiện chưa có văn bản chính thức nào yêu cầu các tổ chức tín dụng không cho vay trên 8% đối với bất động sản.

"Việc một số ngân hàng gần đây tạm dừng giải ngân cho lĩnh vực này chỉ là tình trạng cục bộ do đã hết hạn mức tăng trưởng tín dụng trong quý 1/2022 nên đương nhiên lĩnh vực bất động sản phải “phanh” lại. Hoặc một số dự án, chủ đầu tư còn tồn tại vấn đề về pháp lý nên cũng phải tạm dừng,"  vị chuyên gia lý giải.

Theo tiến sỹ Cấn Văn Lực, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở. Từ nay đến năm 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng từ 700.000 đến 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng).

Do đó, cần có cách tiếp cận, phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính song song với kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn. Đồng thời, cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua.

Cùng quan điểm thận trọng, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng nếu thắt chặt dòng vốn vào bất động sản bằng các biện pháp "sốc" có thể gây ách tắc hàng loạt dự án bất động sản, kéo theo nhiều ngành khác bị ảnh hưởng như vật liệu xây dựng, vật tư, thiết bị...

Mặt khác, người dân có nhu cầu mua nhà cũng sẽ ít nhiều bị ảnh hưởng do khi siết tín dụng, dự án sẽ ít đi dẫn đến cung giảm trong khi cầu vẫn tăng khiến giá tăng. Vì vậy, ông Hà nhấn mạnh việc siết tín dụng bất động sản cần xem xét một cách thận trọng.

Trên thực tế, cho vay bất động sản vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng.

Đối với sáu lĩnh vực ưu tiên, các ngân hàng cho vay với lãi suất không quá 6%/năm. Trong khi đó, lãi suất cho vay bất động sản từ 11-12%/năm, chưa tính đến các khoản khác. Tuy nhiên, sau vụ việc Chủ tịch Tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết và Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng bị bắt tạm giam, nhiều ngân hàng đã cẩn trọng hơn khi cho vay các chủ đầu tư dự án bất động sản.

Dù vậy, lãnh đạo các ngân hàng nhận định việc kiểm soát chặt tín dụng bất động sản không có nghĩa là dòng tiền không vào lĩnh vực này nữa mà chỉ hạn chế vào những phân khúc đầu cơ, rủi ro của những dự án lớn.

Ông Nguyễn Mạnh Quân, Quyền Tổng Giám đốc Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình (ABBank), cho biết Ngân hàng Nhà nước luôn có chỉ tiêu để quản lý việc cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại. Riêng ABBank luôn giữ mức rủi ro ổn định, quan tâm đến các chủ đầu tư có năng lực tài chính, uy tín và cam kết chặt chẽ với ngân hàng.

Theo ông Quân, việc kiểm soát tín dụng bất động sản nhằm thanh lọc doanh nghiệp trong lĩnh vực này, loại bớt những chủ đầu tư kém uy tín, giúp thị trường nhà đất phát triển tốt hơn.

"Trong thời gian tới, ABBank vẫn tiếp tục hỗ trợ vốn để đưa các dự án bất động sản đi vào cuộc sống, tập trung chủ yếu vào mảng bất động sản mua để ở," ông Quân khẳng định.

Còn theo Tổng Giám đốc OCB Nguyễn Đình Tùng, tỷ lệ cho vay bất động sản tại ngân hàng này kiểm soát dưới 8% tổng dư nợ và vẫn đang giải ngân bình thường với khách hàng có đủ điều kiện vay khi hạn mức tín dụng vẫn còn.

Số liệu thống kê từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản đã giảm dần từ trên 26% năm 2018 còn khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Ngay cả trong năm 2021 khi lãi suất huy động giảm mạnh, thị trường vàng biến động, chứng khoán tăng cao và do tác động của đại dịch COVID-19..., người dân đổ tiền vào đầu cơ lướt sóng nhà, đất song dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối năm 2021 chỉ đạt 2 triệu tỷ đồng, duy trì mức tăng 12% so với năm trước.

Tính đến hết quý 1/2022, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt 5,04%; trong đó dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt gần 784.000 tỷ đồng và đang nằm ở ngưỡng an toàn.

Theo Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú, thời gian qua, tín dụng vào bất động sản đã được kiểm soát rất chặt chẽ, tới đây có thể sẽ kiểm soát chặt hơn nữa. Tuy nhiên, vốn vẫn ưu tiên phục vụ nhu cầu chính đáng cho người dân mua nhà, đất để ở thật, hạn chế đáp ứng cho mục đích đầu cơ.