Quản lí hiệu quả nhà chung cư

Là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, chủ đầu tư nhiều dự án lớn, Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thủ Đức House) đã chỉ rõ bất cập và có những đề xuất, kiến nghị về quản lí chung cư.

Mâu thuẫn trong quản lí vận hành chung cư là vấn đề muôn thủa mà hầu hết các chủ đầu tư đều gặp phải

Không thuê riêng các dịch vụ

Khoản 4 Điều 8 Thông tư 02/2016 qui định cụ thể về 02 trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ đậu xe ô tô, và không đủ chỗ để xe dành cho mỗi căn hộ; đồng thời đưa ra phương án giải quiết đối với 02 trường hợp này nhưng không đề cập đến trường hợp dư chỗ để xe và qui định chế tài cụ thể.

Thực tế, hiện nay có một số chung cư dư chỗ đậu xe ô tô Ban quản lí sẽ cho khách hàng không phải là cư dân của chung cư vào đậu và thu tiền. 

Việc làm này có một số bất cập: Thứ nhất về sự không minh bạch trong việc thu tiền thuê chỗ đậu xe, thứ hai việc cho cơ dân bên ngoài vào đậu xe ở chung cư sẽ dẫn đến sự không an toàn (xảy ra nạn trộm cắp phụ tùng của xe ô tô, cháy nổ...).

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 105 Luật nhà ở 2014 qui định rõ đơn vị quản lí vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực: Được thành lập, hoạt động theo qui định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lí vận hành nhà chung cư; 

Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lí vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường; 

Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lí vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lí vận hành nhà chung cư theo qui định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lí vận hành theo qui định tại Điểm a Khoản 1 Điều 105 của Luật Nhà ở thì tất cả các công việc như điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư… là do đơn vị quản lí vận hành thực hiện; chủ sở hữu, người sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lí vận hành.

Đơn vị quản lí vận hành nhà chung cư có thể kí hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện các công việc quản lí vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về việc quản lí vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã kí kết với Ban quản trị nhà chung cư.

Có chế tài với khách thuê

Hiện một số chung cư đã xảy ra sự cố về cháy nổ gây hoang mang cho khách hàng và cư dân. 

Theo qui định của Điều 105 Luật nhà ở 2014 và Thông tư 02/2016 qui định về công tác phòng chống cháy nổ còn chung chung mà chưa qui định chi tiết cụ thể trách nhiệm của Ban quản trị và đơn vị quản lí vận hành nhà chung cư khi xảy ra sự cố cháy nổ.

Do vậy nên có qui định cụ thể về công tác phòng cháy chữa cháy tại căn hộ chung cư, như thành lập một tổ phòng cháy chữa cháy tại chỗ, thành phần là thành viên ban quản trị; đơn vị quản lí vận hành nhà chung cư phải có kiến thức chuyên môn và chứng chỉ phòng cháy chữa cháy.

Việc cho thuê lại căn hộ chung cư cũng xuất hiện một số bất cập khi một số chung cư xuất hiện tình trạng một số thanh niên trẻ thuê căn hộ chung cư không phải để ở mà dùng để tổ chức nhiều cuộc vui chơi (sử dụng ma tuý và dùng thiết bị âm thanh với công suất lớn) gây ồn ào mất an ninh trật tự ảnh hưởng lớn đến cư dân những căn hộ xung quanh. 

Nhưng Thông tư 02/2016 không qui định về việc chế tài cho thuê lại căn hộ chung cư gây khó khăn trong công tác quản lí vận hành nhà chung cư.

Doanh nghiệp đề xuất cần có qui định cụ thể và chế tài áp dụng đối với trường hợp căn hộ chung cư của cư dân cho khách bên ngoài thuê sử dụng không đúng mục đích, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh trật tự và an toàn cho cư dân khác.

Một bất cập nữa cần tháo gỡ là Khoản 2 Điều 19 Thông tư 02 qui định thành viên Ban quản trị phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lí, sử dụng nhà chung cư do cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lí vận hành nhà chung cư tổ chức theo qui định Bộ Xây dựng.

Nhưng thực tế, chỉ có Ban quản trị lâm thời còn trực thuộc Chủ đầu tư mới có chứng chỉ chuyên môn. 

Khi Chủ đầu tư bàn giao lại cho Ban Quản trị chính thức do dân bầu ra thì hầu như không có thành viên Ban Quản trị nào có chứng chỉ về việc tham gia khóa học theo qui định, gây khó khăn trong việc chủ đầu tư tiến hành bàn giao, gây lo lắng cho cư dân vì chưa hiểu rõ việc vận hành chung cư rất quan trọng.

Theo qui định Khoản 1 Điều 24 về qui chế hoạt động và qui chế thu chi tài chính của Ban quản trị phải đảm bảo công khai, minh bạch. 

Hiện nhiều chung cư không minh bạch thu chi trong công tác vận hành thì cư dân cũng không biết phải liên hệ và thông báo với cơ quan chức năng nào có trách nhiệm giải quiết.

Do vậy cần có biện pháp, chế tài rõ ràng và cụ thể trách nhiệm, nghĩa vụ và xử lí vi phạm Ban quản trị nếu không công khai, minh bạch hoặc sử dụng phần kinh phí bảo trì không đúng, mang tính tư lợi cá nhân.