Phát Đạt lãi ròng 158 tỉ đồng, cặp đôi dự án The EverRich vẫn chưa hoàn tất chuyển nhượng, hàng nghìn tỉ đồng còn trên bảng cân đối kế toán

Lãi ròng tăng 3% lên 158 tỉ đồng

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã - PDR) vừa công bố kết quả kinh doanh hợp nhất quí I/2020. Cụ thể, doanh thu ghi nhận giảm 63% về 629 tỉ đồng. Tuy nhiên, biên lãi gộp của công ty có sự cải thiện đáng kể từ 13,4% ở cùng kì năm ngoái lên gần 40% ở quí đầu năm nay.

Do đó, lãi ròng của Phát Đạt vẫn tăng nhẹ 3% so với cùng kì, thu về trên 158 tỉ đồng. Song, dòng tiền thuần trong kì của doanh nghiệp này tiếp tục âm gần 607 tỉ đồng, trong khi cùng kì chỉ âm 170 tỉ đồng, chủ yếu bị tác động mạnh bởi dòng tiền từ hoạt động tài chính.

56% tài sản là tồn kho

Tính đến cuối kì kế toán quí I/2020, tổng tài sản của Phát Đạt vượt 13.445 tỉ đồng, giảm nhẹ 4% so với đầu năm. Trong đó, lượng tiền mặt giảm mạnh đến 94%, chỉ còn 39,5 tỉ đồng.

Nhiều khả năng, Phát Đạt đã dùng số tiền gửi ngân hàng để trả khoản nợ 528 tỉ đồng cho các cổ đông cũ của CTCP Địa ốc Sài Gòn - KL như kế hoạch trả nợ đã công bố tại Báo cáo thường niên 2019.

Phần lớn tài sản của Phát Đạt tập trung ở hàng tồn kho với tỉ trọng 56%, tương đương 7.769 tỉ đồng. Phát Đạt cho biết, số tiền này chủ yếu là giá trị quĩ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư cho 6 dự án.

Trong đó, dự án The EverRich II (The River City) dẫn đầu về giá trị tồn kho với gần 3.600 tỉ đồng, kế đến là Khu đô thị Du lịch sinh thái Nhơn Hội tồn kho trên 2.558 tỉ đồng và The EverRich III gần 876 tỉ đồng.

Theo giới thiệu của chủ đầu tư, Khu đô thị Du lịch sinh thái Nhơn Hội, Bình Định có qui mô khoảng 116 ha, bao gồm ba phân khu: Phân khu 2 (36 ha), Phân khu 4 (34 ha) và Phân khu 9 (46 ha). Tổng mức đầu tư cho ba phân khu này khoảng 23.172 tỉ đồng.

Trong đó, Phát Đạt đã bán hết 1.308 nền khu thấp tầng tại Phân khu số 4, gồm 961 nền nhà liên kế, 347 nền đất thương mại, shophouse và hỗn hợp chung cư 40 tầng. Hai phân khu còn lại với khoảng 4.333 nền sẽ tiếp tục triển khai trong năm nay.

Ngoài ra, Phát Đạt còn hơn 1.000 tỉ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại các dự án gồm: Đầu tư hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp Hàm Ninh (399 tỉ đồng), Xây dựng hạ tầng kĩ thuật nội khu I (khu Cổ Đại, 321 tỉ đồng), dự án tại khu đất số 1 Ngô Mây - Bình Định (98 tỉ đồng), Khách sạn và khu nghỉ dưỡng 5 sao Phú Quốc…

Nguồn trả nợ ngắn hạn từ dự án Nhơn Hội trên 23.000 tỉ đồng

Tính đến ngày 31/3/2020, tổng nợ phải trả của Phát Đạt gần 9.312 tỉ đồng, đã giảm nhẹ 3% so với đầu kì.

Trong đó, phải trả dài hạn khác chiếm đến 70%, tương đương 5.547 tỉ đồng. Đây là số tiền Phát Đạt đã nhận trước từ hợp đồng hợp tác đầu tư tại hai dự án The EverRich II (4.557 tỉ đồng) và The EverRich III (990 tỉ đồng).

Bên cạnh đó, dư nợ vay của công ty tính đến cuối kì ghi nhận 2.154 tỉ đồng, giảm nhẹ so với đầu năm, gồm vay trái phiếu và vay ngân hàng. Riêng trái phiếu ngắn hạn chiếm 1.088 tỉ đồng, toàn bộ số vốn này được dùng để đầu tư cho dự án Nhơn Hội, Bình Định.

Tại Báo cáo thường niên 2019 vừa công bố mới đây, Phát Đạt cho biết sẽ dùng nguồn thu từ các dự án tại Khu du lịch sinh thái Nhơn Hội để thanh toán toàn bộ nợ vay ngắn hạn trong năm nay, bao gồm gần 100 tỉ đồng tại Ngân hàng BIDV - chi nhánh Nhà Bè và hơn 1.000 tỉ đồng trái phiếu.

Dấu hỏi về thời điểm kết thúc chuyển nhượng cặp đôi dự án The EverRich 

Như người viết đã đề cập ở trên, hai dự án The EverRich II (The River City) và The EverRich III chiếm khoảng 4.474 tỉ đồng hàng tồn kho và tương đương 33% tổng giá trị tài sản.

Giai đoạn 2009-2016, Phát Đạt đã thế chấp hai dự án này cho các khoản vay và trái phiếu tại ngân hàng Đông Á, số tiền thu về dùng để đầu tư cho hai dự án.

Trước áp lực trả nợ cho ngân hàng Đông Á, cuối năm 2018, Phát Đạt đã kí hợp đồng chuyển nhượng cả hai dự án cho đối tác trong nước và đã thu về hơn 6.000 tỉ đồng phục vụ cho việc thanh toán nợ cũ.

Trong đó, The EverRich II được chuyển nhượng cho Công ty TNHH Đầu tư Big Gain và The EverRich III được chuyển nhượng cho Công ty TNHH Dynamic Innovation. Từ đó đến nay, các dự án này đã có ba lần đổi chủ.

Đầu năm 2019, một phần dự án The EverRich III bao gồm quyền sử dụng đất của hai lô B1 và B4 đã được chuyển nhượng theo hợp đồng số E3-B1-B4/HĐCNDA-DIC. Theo đó, Phát Đạt đã ghi nhận một phần doanh thu, tương ứng giảm gần 1.200 tỉ đồng mà công ty đã nhận từ đối tác.

Tính đến ngày 22/6/2019, Dynamic Innovation thế chấp tất cả các quyền tài sản liên quan đến một phần dự án The EverRich III (không bao gồm khối nhà ở thấp tầng và nhà liền kề vườn) tại VPBank - chi nhánh TP HCM.

Còn dự án The EverRich II (bao gồm tài sản và quyền tài sản theo hợp đồng đã kí kết với Phát Đạt) được Big Gain thế chấp tại Ngân hàng VPBank và công ty tài chính FE Credit cũng thuộc VPBank.

Trước đó dự án này từng được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank).

Đến khi nào hai dự án này hoàn tất chuyển nhượng, con số tồn kho và phải trả dài hạn hàng nghìn tỉ đồng còn nằm trên bảng cân đối kế toán của Phát Đạt bao lâu nữa vẫn là dấu chấm hỏi.

Chỉ biết rằng ở nhiều kì kế toán liền, Phát Đạt cho biết công ty đang trong quá trình hoàn thiện các yêu cầu theo qui định của Nhà nước để đủ điều kiện chuyển nhượng phần còn lại.