Nhà đất

PGS.TS Trần Kim Chung: Còn thị trường BĐS thì còn phân lô bán nền

15:43 | 02/06/2020

Chia sẻ

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, phân lô bán nền là một hình thức tự nhiên phát triển đồng hành cùng thị trường bất động sản.

Tại Hội thảo "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định qui định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách" diễn ra sáng 2/6, các diễn giả đã có nhận định liên quan đến siết phân lô bán nền.

Theo đó, PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lí Kinh tế Trung ương cho biết, cách đây 20 năm, người dân đã tự biết phân lô bán nền. 

"Nhà nước không cho phân lô bán nền, địa phương không phân lô bán nền, thì dân họ tự phân lô bán nền… 

Đây là sự phát triển tự nhiên đồng hành với thị trường bất động sản. Nếu như hỏi bao giờ mới hết tình trạng phân lô bán nền thì xin thưa chẳng bao giờ hết. Còn thị trường bất động sản thì còn phân lô bán nền", ông Chung nói.

PGS.TS Trần Kim Chung: Còn thị trường BĐS thì còn phân lô bán nền - Ảnh 1.

Đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của người dân. (Ảnh: Dân trí)

Theo vị chuyên gia này, 5 năm tới đây mật độ xây dựng sẽ không tăng lên quá nhiều. Nếu muốn phát triển đô thị thì vẫn phải áp dụng biện pháp phân lô bán nền.

Trong khi đó, thị trường luôn có sự lên xuống. Năm 2013, để khôi phục lại thị trường, Nhà nước đã phải sử dụng các biện pháp cho tái phân lô bán nền, tung gói cứu trợ, cho xây dựng nhà dưới 50 m2.

"Tại sao lại bắt người dân phải mua nhà ngay trong khi người ta chỉ có nhu cầu ở giai đoạn đầu là mua đất. Phân lô bán nền là quyết định về chính sách nhưng quyết định trên cơ sở nào cũng cần có sự phân chia theo giai đoạn cho phù hợp.

Cần nói khách quan rằng, phân lô bán nền không phải là giải pháp tuyệt đối mãi mãi, nó là giải pháp tình thế và đi theo thị trường. Khi thị trường còn ở các cấp độ khác nhau thì chúng ta còn cần sử dụng giải pháp này", ông Chung nhận định.

Vì sao không quản được thì lại cấm?

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính Ngân hàng cho rằng, việc phân lô bán nền là chuyện đương nhiên. Ở đâu cũng vậy, bất kì quốc gia nào muốn bán đất cũng phải phân lô bán nền. Đó không phải là vấn đề lớn.

Ông lấy ví dụ, tại Mỹ, việc phân lô, cắt thửa sẽ do cơ quan quản lí đất đai phụ trách. Họ phân quĩ đất thành các vùng như phân lô thương mại, phân lô công nghiệp, phân lô bất động sản nghỉ dưỡng. 

Khi phân lô như thế, tất cả các lô đất đều rõ ràng về mục đích sử dụng, có vị trí định vị rõ ràng và chi tiết trên tất cả các bản đồ.

"Động thái của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc xử lí siết chặt phân lô bán nền là không ổn. Việt Nam đang làm theo kiểu cái gì không quản được thì lại cấm. Vấn đề không phải là cấm mà phải quản lí chặt chẽ để phân lô bán nền như thế nào, quản lí ra sao cho hợp lí", ông Hiếu nói.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, không thể chắp vá nhiều thứ trong một bộ luật và hướng dẫn luật trong khi qui định pháp luật không rõ ràng. Nếu tiếp tục điều hành thị trường theo hướng "không quản được thì cấm" thì thị trường bất động sản khó phát triển toàn diện bởi sự chung chung, mập mờ rồi siết chặt khô cứng.

"Nếu pháp luật không hoàn chỉnh, sự tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản là điều dĩ nhiên. Nhất là khi thị trường bất động sản đang bị tác động mạnh bởi dịch bệnh dẫn tới nhiều phân khúc đứng hình.

Đây là thời điểm để điều chỉnh các vấn đề pháp lí trở thành định hướng, bệ đỡ tốt, đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường chứ không thể đẩy thị trường vào khó khăn bởi qui định hành chính thiếu rõ ràng, nhất quán. Cấm chỉ mang tính hành chính đối phó và cũng không có tác dụng mang tính hỗ trợ, phát triển các ngành nghề", ông Hiếu nhấn mạnh.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest) cho biết, các doanh nghiệp rất hứng khởi, kì vọng sau khi Nghị định 25 ra đời sẽ giúp tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Tuy nhiên, khi chưa sửa được Luật Đất đai thì lại siết phân lô bán nền.

Trong khi đó, NHNN đang siết tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, doanh nghiệp bất động sản phần lớn là doanh nghiệp nhỏ, một dự án sau khi làm hạ tầng kĩ thuật, nộp tiền sử dụng đất xong thì đã tốn một nguồn kinh phí rất lớn. 

Chưa kể, nếu bây giờ cấm phân lô bán nền thì doanh nghiệp phải xây thô, tổng mức đầu tư phải tăng lên thêm khoảng 2,5 lần.

"Nếu Nghị định này được áp dụng thì chẳng khác nào chính chúng ta đang chặt tay chúng ta vì không có điều kiện để phát triển. Do đó, Chính phủ cần quan tâm xem có nhất định phải đưa ra hình thức cấm phân lô bán nền trên diện rộng hay không?", ông Hiệp cho hay.

Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định qui định chi tiết thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã có những sửa đổi liên quan đến khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ về phân lô, bán nền.

Theo đó, về trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, quy định trong Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền.

Cụ thể: Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Hà Lê