Nóng cuộc đua thâu tóm quĩ đất

Sóng ngầm M&A dự án

Ngay từ đầu năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) chứng kiến không ít thương vụ mua bán, sát nhập (M&A) dự án của một số doanh nghiệp địa ốc có tên tuổi.

Năm 2019 sôi động cuộc đua chuyển nhượng, thâu tóm dự án của doanh nghiệp bất động sản. (Ảnh: Zing News)

Cụ thể, tại Hà Nội, nhiều "ông lớn" BĐS thời gian gần đây đã thực hiện những phi vụ chuyển nhượng đất có giá trị lên tới hàng nghìn tỉ đồng.

Đơn cử, tháng 10/2019, UBND TP Hà Nội đã cho phép Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Thái Sơn chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị mới Tây Mỗ - Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội cho Công ty cổ phần HBI.

4 lô đất được chuyển nhượng thuộc dự án Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm) có diện tích gần 3,4 ha được qui hoạch 5 toà chung cư và các tiện ích, hạ tầng kĩ thuật... Tổng mức đầu tư phần dự án chuyển nhượng khoảng 5.596 tỉ đồng.

Trước đó, tháng 9/2019, tại dự án Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm), Vinhomes cũng chuyển nhượng 2 lô đất hơn 3,7 ha cho Công ty TNHH Bất động sản Minh Tân Hà Nội để phát triển khu nhà ở cao tầng với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 4.833 tỉ đồng.

Cũng tại dự án này, vào tháng 7/2017, Vinhomes đã chuyển nhượng một khu đất có diện tích hơn 34 ha cho Công ty TNHH MTV tư vấn và kinh doanh bất động sản TCO. Tổng mức đầu tư phần dự án chuyển nhượng khoảng 11.287 tỉ đồng.

Tại khu vực phía Tây Hà Nội vừa qua cũng rộ lên cuộc đua chuyển nhượng dự án. Trong đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Phú Điền chuyển nhượng 3 lô đất xây dựng nhà ở thuộc dự án giải phóng mặt bằng khu đất hai bên đường trục Tây Thăng Long.

3 lô đất có tổng diện tích khoảng 3,9 ha, tổng mức đầu tư khoảng 1.169 tỉ đồng.

Ngoài ra, cũng phải kể đến một số thương vụ sang tay đình đám như hồi tháng 10 vừa qua, cao ốc Summit Building trên đường Trần Duy Hưng đã được chuyển nhượng lại cho Công ty cổ phần Veracity. Tòa nhà cao 35 tầng có tổng mức đầu tư khoảng 800 tỉ đồng.

Trước đó, tháng 7/2019, HĐQT Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 ban hành Nghị quyết về việc thống nhất chuyển nhượng Dự án Eco Green Tower - số 1 Giáp Nhị (quận Hoàng Mai, Hà Nội) cho Công ty TNHH Thương mại và Đầu tư bất động sản Bình Minh, thuộc Tập đoàn Viễn Đông.

Tại TP HCM, hoạt động M&A dự án cũng diễn ra không kém phần sôi động. Đơn cử, hồi tháng 8 vừa qua, Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (thành viên thuộc Tập đoàn Đất Xanh) đã vượt qua 5 đại gia khác và chi gần 3.060 tỉ đồng để thâu tóm quĩ đất 92 ha tại Đồng Nai (gần sân bay Long Thành).

Trước đó, tháng 5/2019, thông qua công ty con, Keppel Land mua lại 3 khu đất, tổng diện tích 6,2ha (huyện Nhà Bè) của Công ty CP địa ốc Phú Long. Thương vụ này đem lại cho Phú Long khoảng trên 1.300 tỉ đồng còn Keppel Land dự tính xây khu tổ hợp khoảng 2.400 căn hộ cao cấp.

Cũng trong những tháng đầu năm 2019, Đất Xanh đã thâu tóm thành công hai dự án tại tỉnh Bình Dương, trong đó có 1 dự án mặt tiền trục đường chính, phường Lái Thiêu, thị xã Thuận An (Bình Dương) và dự án mặt tiền đường quốc lộ, TP Thủ Dầu. Tuy nhiên, giá trị mỗi dự án không được tiết lộ.

Hay như Tập đoàn Hà Đô hồi tháng 2/2019 đã thâu tóm được khu đất rộng 2,6 ha tại đường Phạm Văn Đồng (Quận Thủ Đức). Quĩ đất này là khu nhà kho của Công ty Lương thực đã bỏ hoang từ lâu. Tuy nhiên, giá trị thương vụ chuyển nhượng cũng không được tiết lộ.

Đằng sau những cuộc sang tay

Thực tế, quĩ đất nội đô tại các thị trường chính như Hà Nội và TP HCM đang ngày càng khan hiếm, các doanh nghiệp BĐS muốn phát triển thì buộc phải mở rộng quĩ đất, không ngoại trừ việc tìm đến những vùng đất mới.

Tuy nhiên, nếu so sánh với trước đây, bản chất các thương vụ M&A đã có những sự khác biệt.

Chẳng hạn, sau giai đoạn đóng băng lần thứ 3, thị trường BĐS rơi vào giai đoạn vô cùng khó khăn. Tận dụng cơ hội này, cộng với lợi thế quĩ đất ở trung tâm còn khá nhiều, không ít doanh nghiệp địa ốc lớn như Vingroup, FLC,… đã tích cực đẩy mạnh hoạt động M&A, chủ yếu là thâu tóm các mảnh "đất vàng" và những dự án chết.

Những thương vụ này đã giúp các doanh nghiệp gia tăng quĩ đất để phát triển nhiều dự án lớn, chủ yếu là dự án căn hộ chung cư để bán. Đến khi thị trường dần hồi phục cũng là lúc các dự án lớn bung hàng, doanh nghiệp cũng vì thế mà ngày càng khẳng định được tên tuổi của mình.

Đến nay, quĩ đất đang ngày càng trở nên cạn kiệt, cộng thêm thủ tục pháp lí kéo dài, tuy việc đầu tư thông qua M&A dự án không còn nhiều cơ hội như trước đây nhưng vẫn được nhiều doanh nghiệp sử dụng.

Bằng việc chuyển hướng sang các tỉnh thành gần kề, xu hướng M&A các doanh nghiệp thường sử dụng đó là ưu tiên quĩ đất sạch để triển khai dự án. Hoặc ưu tiên mua những dự án BĐS hỗn hợp, khu đô thị hoặc khu dân cư đã hoặc đang thành hình nhằm xây dựng các khu đô thị, liền kề, chung cư để bán.

Trên thực tế, rất nhiều các dự án sau khi được các doanh nghiệp mua lại cũng đã nhanh chóng được đầu tư xây dựng.

Ngoài ra, hiện nay vẫn có một số doanh nghiệp chọn "khẩu vị" là những dự án "đắp chiếu" hoặc nhắm đến các lô đất sạch chưa được triển khai xây dựng nhằm mục đích mua đứt bán đoạn…

Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận, chiến lược và định hướng kinh doanh của mỗi doanh nghiệp hoàn toàn khác nhau. Vì thế mà mục đích, hình thức và giá trị của mỗi thương vụ M&A cũng khác nhau.

Rất nhiều thương vụ trị giá lên tới cả trăm tỉ, nghìn tỉ đồng nhưng đứng tên không phải là các đại gia mà lại là những pháp nhân có tên khá mới lạ trên thị trường.

Chẳng hạn, Phương Đông Hà Nội trong thương vụ thâu tóm dự án tại Khu đô thị Tây Mỗ - Đại Mỗ là một doanh nghiệp khá kín tiếng, hay Minh Tân Hà Nội và Bất động sản TCO tại dự án dự án Vinhomes Ocean Park đều là những doanh nghiệp mới được thành lập cách đây không lâu và không có hoạt động gì nổi bật trên thị trường.