Nợ vay các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện ra sao?
Theo thống kê tính đến ngày 30/6, 19 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có tổng nợ vay 113.539 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm. Hầu hết chỉ số nợ vay các doanh nghiệp này đều đang ở mức cho phép, trung bình tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu ở mức 0,52 lần.
Tính đến hết quý II/2021, CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) có tổng dư nợ trên 1.381 tỷ đồng, trong đó nợ vay ngắn hạn gần 483 tỷ đồng và nợ vay dài hạn 898 tỷ đồng.
Trong đó, nợ vay ngắn hạn giảm 66% so với đầu năm, bao gồm 28 tỷ đồng vay ngân hàng, gần 355 tỷ đồng trái phiếu và 100 tỷ đồng vay bên khác. Các thông số này cho thấy Phát Đạt là doanh nghiệp bất động sản có mức nợ thấp nhất trong nhóm VN30.
Với tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ thấp và không có dấu hiệu "phình to" trong tương lai gần, doanh thu tăng trưởng mạnh trong các năm, Chứng khoán Mirae Asset dự phóng Phát Đạt sẽ ghi nhận 5.147 tỷ đồng doanh thu và 2.061 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong năm 2021, tương ứng tỷ lệ tăng trưởng lần lượt 31,6% và 68,9%.
Doanh nghiệp cho biết thêm, việc triển khai chiến lược nguồn vốn, dịch chuyển từ nợ ngắn hạn sang dài hạn với các mức ưu đãi về lãi suất sẽ giúp doanh nghiệp đạt hiệu quả cao trong các hoạt động đầu tư trong tương lai.
Biểu đồ vay nợ và tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ của Phát Đạt so với các công ty cùng ngành. (Nguồn: BCTC của Phát Đạt, Mirae Asset Vietnam Research tính toán).
Xét về chỉ số rủi ro Z-score
Trong nhóm các công ty bất động sản lớn trên sàn, Phát Đạt có chỉ số rủi ro Z-score ở mức 2,79 được đánh giá là mức lý tưởng. Trong nhóm 10 công ty lớn nhất, chỉ có Khang Điền (Mã: KDH), Phát Đạt và Vinhomes (Mã: VHM) cùng thỏa mãn tiêu chí an toàn cho chỉ số này.
Chỉ số Z-score của các công ty bất động sản. (Nguồn: BCTC của công ty, Mirae Asset Vietnam Research tính toán).
Xét về chỉ số ROE và ROA
Biểu đồ thể hiện ROE và ROA của Phát Đạt so với các công ty khác. (Nguồn: Mirae Asset Vietnam Research dự phóng và tổng hợp).
Theo chia sẻ từ phía Phát Đạt, dòng tiền từ hoạt động sản xuất liên tục tăng trưởng dương mạnh mẽ trong nhiều năm liền, đạt hơn 4.300 tỷ đồng trong năm 2020. Cũng trong năm này, lượng tiền mặt của công ty giảm mạnh khi phải chi gần 3.800 tỷ đồng cho hoạt động thâu tóm quỹ đất.
Nhờ vào dòng tiền ổn định và tăng trưởng mạnh, Phát Đạt có hệ số thanh toán thuộc nhóm tốt nhất trong các công ty bất động sản trên sàn. Hệ số khả năng thanh toán nợ hiện tại ở mức 2,8 lần (so với trung bình ngành 2,1 lần). Hệ số EBITDA/nợ ngắn hạn ở mức 3,7 lần (cao nhất trong nhóm và cao hơn trung bình ngành gấp 3 lần).
Chỉ số thanh toán nợ của các công ty bất động sản. (Nguồn: BCTC của Công ty, Mirae Asset Vietnam Research tính toán).
Xem xét về chỉ số tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện nay, có thể thấy các chỉ số tài chính vẫn đang ở mức thấp; trong khi với Evergrande, họ đã có hệ số nợ vay và nợ phải trả cao hơn "lằn ranh đỏ", đồng thời nợ đến hạn trả khá cao.
Tỷ lệ nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở tại Việt Nam nhìn chung vẫn ở mức cho phép, chỉ có duy nhất 4 công ty cao hơn 1 lần.
Theo nhận định bước đầu của Chứng khoán Maybank Kim Eng (MBKE), việc so sánh câu chuyện của Evergrande với một số doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh tương đồng tại Việt Nam là không thật sự phù hợp.
Báo cáo chỉ ra một trong những khác biệt có thể thấy rõ nhất (cũng là vấn đề nghiêm trọng nhất của Evergrande) là tỷ lệ nợ vay của tập đoàn này ở một mức rất cao, cao hơn hẳn so với tất cả các doanh nghiệp bất động sản hiện nay tại Việt Nam.
Theo báo cáo gần đây từ công ty VNDirect cho thấy, có ba yếu tố thúc đẩy nhu cầu bất động sản nhà ở trong nửa cuối 2021 và năm 2022.
Thứ nhất, thị trường phục hồi diện rộng giúp thúc đẩy ngành bất động sản trong nửa cuối 2021 và năm 2022 với việc tốc độ triển khai tiêm chủng đang tăng lên nhanh chóng, giúp đẩy nhanh quá trình mở cửa trở lại của nền kinh tế thế giới trong nửa cuối năm 2021.
Thứ hai, lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức thấp giúp kích thích nhu cầu mua nhà. Lãi suất vay mua nhà ở các ngân hàng nội địa tương đối ổn định ở mức 9,2 - 9,5% trong nửa đầu năm 2021, vẫn là mức thấp nhất trong 10 năm.
Thứ ba, việc đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng sẽ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng trong tương lai. Với các chỉ số về tài chính ổn định và tiềm năng khả quan từ thị trường thì sự việc diễn biến đối với Evergrande được đánh giá là khó có khả năng xảy ra tại Việt Nam và cũng không tác động đến thị trường bất động sản trong nước đang trên đà tăng trưởng ổn định.
Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)
Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội
Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.
Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.
Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027.
Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.
TRỰC TIẾP
