Dòng tiền doanh nghiệp bất động sản mạnh yếu ra sao sau nửa đầu năm?

Với tình hình dịch COVID-19 kéo dài từ đầu năm ngoái, đặc biệt ở đợt dịch bùng phát vào đầu tháng 4 đến nay, ban lãnh đạo nhiều doanh nghiệp cho biết tại kỳ đại hội thường niên vừa qua rằng, các công việc liên quan đến mở bán dự án đều phải tạm hoãn để phòng chống dịch và hoạt động thi công xây dựng tại các dự án mới cũng gặp khó khăn, gián đoạn.

Theo đó, dù báo lãi tăng nhờ ghi nhận từ các dự án đã bán trước đây, nhưng chỉ một số ít doanh nghiệp có các các dự án chuyển tiếp đã đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, lợi nhuận. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) niêm yết không chỉ còn ít dư địa báo lãi trong các quý tới mà còn đối mặt với áp lực thanh khoản và dòng tiền.

Thống kê của người viết từ 53 doanh nghiệp BĐS niêm yết đã công bố BCTC quý II/2021 cho thấy, có 24 doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền thuần từ hoạt động (HĐKD) dương và 26 doanh nghiệp có dòng tiền thuần dương trong nửa đầu năm.

Trong 6 tháng đầu năm, dòng tiền kinh doanh của CTCP Vinhomes (Mã: VHM) ghi nhận dương hơn 3.700 tỷ đồng. Trong đó, doanh nghiệp lãi hơn 19.000 tỷ đồng từ hoạt động kinh doanh trước thay đổi vốn lưu động và giảm được hơn 8.000 tỷ đồng hàng tồn kho. 

Song song với kết quả kinh doanh tăng trưởng, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) cũng ghi nhận dòng tiền kinh doanh hơn 1.800 tỷ đồng trong nửa đầu năm, trong đó lãi từ hoạt động kinh doanh trước thay đổi vốn lưu động của doanh nghiệp cao gấp đôi cùng kỳ với hơn 350 tỷ đồng và chưa thanh toán khoản phải trả hơn 1.350 tỷ đồng.

Một số doanh nghiệp vẫn giữ được dòng tiền kinh doanh dương chủ yếu nhờ ghi nhận chi phí nhưng chưa thanh toán các khoản phải trả trong kỳ như trường hợp của CTCP Tập đoàn Hà Đô (Mã: HDG), CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG),...  

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) và CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) là hai doanh nghiệp có dòng tiền thuần lớn nhất nhờ dòng tiền từ hoạt động tài chính. Trong đó, dòng tiền kinh doanh của Đất Xanh âm và của Novaland giảm mạnh.

10 doanh nghiệp có dòng tiền kinh doanh và dòng tiền thuần dương lớn nhất (Click vào ảnh để xem mặt sau). Đvt: Tỷ đồng. (Đồ họa: Nguyên Ngọc).

Nhiều doanh nghiệp âm dòng tiền kinh doanh 

Nhiều doanh nghiệp đạt kết quả kinh doanh tăng trưởng cao nhưng dòng tiền kinh doanh âm rất lớn do ghi nhận lợi nhuận nhưng chưa thu tiền về hàng tồn kho tăng. 

Điển hình như CTCP Đầu tư Hải Phát (Mã: HPX) lãi ròng hơn 114 tỷ đồng trong nửa đầu năm (cùng kỳ 59 tỷ đồng) nhưng dòng tiền kinh doanh âm 1.550 tỷ đồng do tồn kho thêm gần 1.455 tỷ đồng và các khoản phải thu tăng thêm 591 tỷ đồng .

Tính đến hết tháng 6, BĐS để bán đang xây dựng của Hải Phát Invest gần 2.890 tỷ đồng, gấp gần 2,2 lần đầu năm và BĐS để bán đã hoàn thành hơn 900 tỷ đồng. Hiện nay, doanh nghiệp đang triển khai các khu đô thị tại Lạng Sơn và một số dự án khách sạn, nghỉ dưỡng ở Hạ Long, Phú Yên, Mũi Né,...

Tương tự, Cen Land đạt hơn 3.685 tỷ đồng doanh thu thuần và lãi ròng hơn 250 tỷ đồng trong hai quý đầu năm, gấp 5,2 lần về doanh thu và gần 2 lần về lợi nhuận so với cùng kỳ. 

Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp âm gần 885 tỷ đồng. Nguyên nhân là các khoản phải thu ngắn hạn khác ghi nhận gần 1.205 tỷ đồng, gần gấp đôi cùng kỳ; tồn kho gần 1.260 tỷ đồng (cùng kỳ 101 tỷ đồng), bao gồm căn hộ, đất nền do doanh nghiệp mua từ các chủ đầu tư để bán lại.

Không riêng Cen Land mà hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh ở mảng môi giới và nghỉ dưỡng đều ghi nhận dòng tiền âm trong nửa đầu năm như Danh Khôi (Mã: NRC), Khải Hoàn Land (Mã: KHG),...

10 doanh nghiệp có dòng tiền kinh doanh và dòng tiền thuần âm lớn nhất (Click vào ảnh để xem mặt sau). Đvt: Tỷ đồng. (Đồ họa: Nguyên Ngọc).

Trong số 53 doanh nghiệp được thống kê, có 16 doanh nghiệp âm dòng tiền kinh doanh và dòng tiền thuần trong nhiều kỳ kế toán như Hải Phát Invest, Khải Hoàn Land, Danh Khôi, DIC Corp,...

Những doanh nghiệp có dòng tiền kinh doanh và dòng tiền thuần âm hai kỳ (Click vào ảnh để xem mặt sau). Đvt: Tỷ đồng. (Đồ họa: Nguyên Ngọc).

Với việc dòng tiền kinh doanh âm, nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành đang tích cực huy động vốn để cân đối nguồn vốn. Bên cạnh kế hoạch phát hành cổ phiếu, báo cáo mới đây của SSI Research cũng cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu về huy động vốn qua kênh trái phiếu trong 6 tháng đầu năm với giá trị phát hành đạt 92.300 tỷ đồng. 

Tính riêng quý II/2021, các doanh nghiệp BĐS phát hành 64.400 tỷ đồng trái phiếu, tăng 131% so với quý I/2021 và tăng 28% so với quý II/2020. 

Đừng chỉ nhìn vào con số lợi nhuận 

Đợt dịch COVID-19 lần thứ 4 này nghiêm trọng và kéo dài hơn dự kiến đã tác động mạnh đến thanh khoản và nguồn thu của doanh nghiệp BĐS. CEO một công ty môi giới cho biết, từ nay tới cuối năm 2021, việc phòng chống dịch bệnh sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giao dịch thị trường vì với ngành BĐS, việc giao dịch online rất khó.

Theo ông Hoàng Văn Thọ, Chuyên gia phân tích ngành BĐS của CTCP Quản lý quỹ Dragon Capital, "nếu doanh nghiệp có sản phẩm đã được bán ở nửa đầu năm hoặc từ năm ngoái thì dù không bán được hàng trong giai đoạn giãn cách vẫn có lợi nhuận tốt trong quý III. 

Do vậy, chuyên gia Dragon Capital đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản là đừng chỉ nhìn vào lợi nhuận, bởi lợi nhuận tốt chưa chắc công ty đã tốt và lợi nhuận xấu chưa chắc công ty đã xấu, mà nên xem xét cả hai yếu tố doanh số bán hàng và lợi nhuận thực tế hiện tại và tiềm năng.

Bởi thực chất, khi doanh nghiệp bán hàng, đa phần là các dự án BĐS hình thành trong tương lai thì đã bắt đầu thu được tiền và chờ thời điểm hạch toán doanh thu và lợi nhuận khi bán giao dự án. Đồng nghĩa, để có dòng tiền dương thì doanh nghiệp phải có hàng tồn kho thanh khoản, đã sẵn sàng để bán và tỷ lệ hấp thụ tốt trong hiện tại và tương lai chứ không phải là con số doanh thu ghi nhận từ hoạt động bán hàng đã diễn ra trong quá khứ. 

Về doanh số, chắc chắn các doanh nghiệp bị ảnh hưởng mạnh trong quý III bởi rất ít người mua online BĐS, có thể chỉ có vài nghìn giao dịch. Rất khó có trường hợp hoàn hảo là bán hàng và lợi nhuận đều tốt. Nếu năm nay bán hàng không được, khả năng lợi nhuận trong khoảng hai năm tới sẽ bị giảm.

Nếu loại trừ việc chuyển nhượng vốn, hoặc bán một phần hoặc cả dự án, khả năng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận cho các quý cuối năm sẽ phụ thuộc vào thời điểm bàn giao các dự án đã bán và đang thu tiền theo tiến độ của khách hàng ghi nhận tại khoản mục "người mua trả tiền trước".

Tính đến hết tháng 6, một số doanh nghiệp đang ghi nhận khoản tiền lớn từ khách hàng trả trước như Vinhomes (22.214 tỷ đồng); Novaland (6.838 tỷ đồng); An Gia (3.166 tỷ đồng); Nam Long (2.730 tỷ đồng); Phát Đạt (2.404 tỷ đồng); Khang Điền (1.328 tỷ đồng); Đất Xanh (hơn 1.320 tỷ);...

Ngoài ra, do đặc thù ngành BĐS cần nguồn vốn đối ứng và đầu tư cho các dự án rất lớn nên các doanh nghiệp phải huy động vốn từ bên ngoài (tín dụng, phát hành cổ phiếu, trái phiếu,...), nên năng lực huy động vốn với giá rẻ cũng là một yếu tố nhà đầu tư cần quan tâm.