Chuyên gia: Giá bất động sản đã tăng rất cao trên nền tảng sử dụng đòn bẩy quá lớn

Thị trường bất động sản đã bùng nổ cả về thanh khoản và giá trị trong khoảng 5 năm trở lại đây, nhờ giai đoạn tích lũy và được hưởng lợi từ lãi suất ổn định ở mức thấp hơn so với giai đoạn trước đó, cho phép người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng dễ dàng hơn.

Kể từ khi nhà nước thực thi hàng loạt biện pháp kiểm soát thị trường và lãi suất ngân hàng tăng từ nửa cuối năm 2022, ngay lập tức thanh khoản thị trường bất động sản giảm mạnh. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đến nay vẫn đang căng mình với bài toán dòng tiền.

Chia sẻ tại Tọa đàm Điểm sáng đầu tư 2023 diễn ra vào chiều ngày 15/2, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings chia sẻ, khi thực hiện các hoạt động đánh giá xếp hạng tín nhiệm trong năm 2021-2022, FiinRatings nhận được rất nhiều câu hỏi từ tổ chức phát hành tại sao giá cổ phiếu bất động sản liên tục lập đỉnh mới mà kết quả xếp hạng tín nhiệm sơ bộ chỉ ở ngưỡng trung bình khá hoặc trung bình? Ông Khang cho rằng điều này phần nào nói lên hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản: Đã có những dấu hiệu manh nha về suy giảm hiệu quả hoạt động.

 

“Từ năm 2018, các doanh nghiệp bất động sản tăng tốc mở rộng quy mô tài sản trên bảng cân đối kế toán. Tuy nhiên, hiệu quả quay vòng tài sản không đạt được như kỳ vọng và diễn ra trong khoảng thời gian dài, dẫn đến suy giảm hiệu quả hoạt động, gây áp lực lên hoạt động kinh doanh cũng như dòng tiền của doanh nghiệp. Hệ quả cuối cùng là khả năng trả nợ của doanh nghiệp bị ảnh hưởng, được biểu hiện qua ba năm gần đây.

Trong điều kiện kinh doanh bình thường thì các vấn đề nói trên không được bộc lộ. Tuy nhiên, dịch bệnh đã làm trầm trọng thêm vấn đề, rất nhiều doanh nghiệp không kịp trở tay. Áp lực thanh khoản tăng nhanh trong hai quý cuối năm 2022. Đây không còn là vấn đề mang tính thời điểm khi việc sử dụng đòn bẩy tài chính được diễn ra trong thời gian rất dài sẽ thu hẹp khả năng tái cấp vốn”, ông Khang nói.

 

Giá bất động sản phải giảm đủ sâu để kích thích dòng tiền quay lại thị trường

Theo góc nhìn của ông Đào Phúc Tường, CFA, Chuyên gia Chứng khoán, giá bất động sản đã tăng lên mức cao trên nền tảng sử dụng đòn bẩy quá lớn. Do vậy, giá bất động sản phải giảm đủ sâu để kích thích nhà đầu tư quay lại thị trường. Bên cạnh đó, để đủ kích thích nhà đầu cơ, đầu tư bất động sản vào lại thị trường thì lãi suất cần được giảm.

“Theo công thức truyền thống, khi nào lợi tức trên chi phí (tính trên thị trường bất động sản cho thuê) ngang bằng với lãi suất tiền gửi tiết kiệm thì lúc đó là đáy thị trường bất động sản. Tất nhiên, công thức này không phải lúc nào cũng đúng, có thể công thức chỉ ra tín hiệu cho thấy đáy của thị trường bất động sản.

Còn bây giờ, lợi tức trên chi phí khi đầu tư ở thị trường Hà Nội, TP HCM quanh 3-5%, trong khi lãi suất tiền gửi 9-10%/năm, chứng tỏ bất động sản chưa phải là cơ hội đầu tư hấp dẫn để kéo nhà đầu tư trở lại thị trường, còn nhóm người mua nhà để ở thực lại là câu chuyện hoàn toàn khác. Số lượng rất lớn bất động sản bán ra thị trường trong ba năm vừa rồi chủ yếu đáp ứng nhu cầu nhà đầu tư bất động sản chứ không phải đáp ứng nhu cầu ở thực”, ông Tường ví dụ.

Dự báo trong ngắn hạn 12 tháng tới, Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings cho rằng thị trường bất động sản vẫn ở gam màu xám. Tuy nhiên, vẫn có một vài yếu tố để kỳ vọng có bức tranh lạc quan hơn. Việc hồi phục của thị trường không diễn ra trên diện rộng mà sẽ thu hẹp ở một số đối tượng nhất định và sẽ có những hoạt động thanh lọc thị trường theo cơ chế đào thải.

Theo đánh giá của ông Lê Hồng Khang, trước mắt cần tạo cơ chế duyệt bổ sung cấp phép xây dựng dự án nhà ở thương mại để giải phóng được nguồn cung trên thị trường. Đây là cơ sở để các chủ đầu tư có phương án hành động tiếp theo.

Ông Khang phân tích, đối với các ngân hàng thương mại, khi dự án đã được phê duyệt bổ sung, pháp lý sạch, ngân hàng sẽ có cơ sở giúp doanh nghiệp giãn nợ hoặc khoanh nợ, cũng như có các khoản tín dụng bổ sung để doanh nghiệp hoàn thiện dự án. Lúc này, ngân hàng đóng vai trò tổ chức trung gian kích thích dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản cũng như giảm lãi suất đối với những người mua có nhà có nhu cầu ở thực.

Mặt khác, khi quỹ đất có pháp lý sạch, doanh nghiệp có cơ sở thương lượng với chủ nợ liên quan đến các phương án tái cấu trúc nợ vay. Trái chủ cũng yên tâm hơn khi nắm giữ những tài sản này, tránh trường hợp hoảng loạn và bán tháo các tài sản đang nắm giữ, kéo theo những thiệt hại kinh tế không đáng có.

Ngoài ra, trong trường hợp bản thân các doanh nghiệp không có năng lực tài chính để hoàn thiện dự án thì doanh nghiệp có thể chào bán các tài sản có đầy đủ pháp lý.

“Chúng tôi kỳ vọng hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) diễn ra mạnh mẽ trong năm 2023. Hỗ trợ chính sách là chìa khóa đi trước, các yếu tố hỗ trợ thanh khoản thị trường và doanh nghiệp bất động sản theo sau”, ông Khang kết luận.