Quy mô nợ của nhóm bất động sản niêm yết gấp 3 lần sau 6 năm

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước tính đến ngày 31/12/2022, dư nợ tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản gần 800.000 tỷ đồng, gấp gần 2 lần so với cuối năm 2016. Nếu tính cả 419.000 tỷ đồng dư nợ trái phiếu (theo thống kê của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội đến ngày 25/12/2022) thì tổng dư nợ vay bất động sản hơn 1,2 triệu tỷ đồng.

Đối với nhóm bất động sản niêm yết, thống kê của người viết từ 61 doanh nghiệp cho thấy, quy mô nợ của nhóm tăng mạnh trong giai đoạn 2016-2022.

Tính đến ngày 31/12/2022, nợ phải trả của các doanh nghiệp trên 683.000 tỷ đồng, tương đương 61% tổng tài sản và gấp 3,2 lần so với cuối năm 2016. Trong đó, tổng dư nợ vay trên 212.000 tỷ đồng.

4 doanh nghiệp có dư nợ vay lớn nhất tính đến cuối năm 2022 bao gồm: CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) nợ xấp xỉ 64.580 tỷ đồng (gấp 4,8 lần năm 2016), CTCP Vinhomes (Mã: VHM) nợ gần 36.180 tỷ đồng (gấp 3,8 lần năm 2016), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, Mã: BCM) nợ gần 15.890 tỷ đồng (giảm 30% so với năm 2016), CTCP Tập đoàn Bamboo Capital (Mã: BCG) nợ 14.935 tỷ đồng (gấp 17,9 lần năm 2016).

Hơn 68% dư nợ của Novaland là trái phiếu, tương đương khoảng 44.170 tỷ đồng, tỷ lệ này ở một số doanh nghiệp cùng ngành như Becamex IDC khoảng 64%, Phát Đạt 57%, Kinh Bắc trên 58%, Bamboo Capital hơn 50%, Đất Xanh 39%, Vinhomes hơn 27%,…

Ba năm vừa qua, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Thị trường bị chi phối bởi phản ứng tâm lý của nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đối với các chính sách về đất đai, tài chính và tín dụng khiến tất cả các hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bị ngưng trệ, doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn từ tiền trả trước của người mua nhà.

Bên cạnh đó, hàng loạt các quy định nhằm kiểm soát chặt tín dụng buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm nguồn vốn khác thay thế để bù đắp cho các dự án. Do đó, việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu đã được các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh để tăng tính chủ động về tài chính.

Kể từ khi chính phủ kiểm soát chặt chẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp sau sự kiện vi phạm ở một số doanh nghiệp, dòng vốn của nhiều chủ đầu tư ngay lập tức bị chặn đứng. Thị trường bao trùm tâm lý lo ngại và thanh khoản kẹt cứng vào hai tháng cuối năm 2022.

Để đảm bảo dòng tiền hoạt động, chủ đầu tư gấp rút đưa ra giải pháp như chấp nhận chiết khấu dự án 40-50% để nhận tiền mặt ngay, thu hẹp quy mô hoạt động, siết chặt các chi phí, cơ cấu lại các khoản đầu tư, bán bớt dự án,…

Ngành bất động sản được dự báo tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023. Việc thắt chặt tín dụng như vậy không chỉ làm giảm nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng do người mua khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác.

Trong báo cáo triển vọng đầu tư mới đây, FiinRatings cho rằng doanh nghiệp bất động sản sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp.

Đồng thời, chi phí tài chính cao hơn trong khi doanh thu giảm sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và vòng quay vốn của doanh nghiệp, buộc doanh nghiệp phải rút tiền từ hoạt động khác hoặc tạm dừng dự án để xoay sở dòng tiền trả nợ. Các chủ đầu tư có thể sẽ phải giảm giá sản phẩm trên diện rộng để có nguồn cầu mới trên thị trường và thu hút dòng tiền quay trở lại.