Biến động nhân sự tại các doanh nghiệp bất động sản niêm yết

Thanh khoản thị trường bất động sản trong quý cuối năm 2022 kẹt cứng, chủ đầu tư không ra được hàng buộc doanh nghiệp hoạt động trong ngành gấp rút đưa ra giải pháp để đảm bảo dòng tiền như chấp nhận chiết khấu dự án 40-50% để nhận tiền mặt ngay. Nhiều doanh nghiệp đóng cửa, bắt đầu thu hẹp quy mô hoạt động, siết chặt các chi phí, cơ cấu lại các khoản đầu tư, bán bớt dự án,…

“Không thể chốt được” là câu trả lời của nhiều môi giới khi được hỏi về tình hình bán hàng trong hai tháng 11 và 12/2022.

Càng về cuối năm, làn sóng nợ lương, cắt giảm nhân sự diễn ra mạnh mẽ hơn, chủ yếu ở các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới với lượng lao động hàng trăm đến hàng nghìn người. Tính đến giữa tháng 12 năm ngoái, một doanh nghiệp bất động sản đã giảm khoảng 80% lao động (bao gồm cộng tác viên và chiếm phần lớn là đội ngũ bán hàng).

Thống kê của người viết từ 23 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có công bố thông tin về số lượng lao động cho thấy có sự phân hóa. Các doanh nghiệp này có tổng số lượng lao động trên 28.400 người tính đến cuối năm 2022, tăng hơn 2.850 người so với thời điểm đầu năm.

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) là doanh nghiệp giảm nhân sự nhiều nhất trong năm với khoảng 2.660 người, tương ứng tỷ lệ giảm 41,4%, chủ yếu giảm mạnh ở doanh nghiệp phụ trách hoạt động môi giới của Đất Xanh là CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services, Mã: DXS). Tính đến cuối năm 2022, số lượng nhân viên của Đất Xanh Services còn 3.340 người, giảm 2.757 người (giảm hơn 45%) so với thời điểm đầu năm.

Nói thêm về tình hình kinh doanh, Đất Xanh thông tin do tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản dẫn đến doanh số bán hàng ở mảng dịch vụ giảm. Đồng thời, doanh nghiệp chưa kịp ghi nhận doanh thu, lợi nhuận từ các dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư và đã triển khai bán hàng thành công.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland, Mã: NVL) giảm hơn 360 nhân sự, con số này giảm 20,5% so với đầu năm và giảm 27,3% so với cuối tháng 6/2022. Doanh nghiệp đã cắt giảm mạnh nhân sự, dừng các khoản đầu tư chưa cần thiết, thu hẹp quy mô  để ổn định hoạt động kinh doanh.

Ngoài ra, CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House, Mã: TDH) và CTCP Thương mại Dịch vụ TNS Holdings (Mã: TN1) đều giảm trên 100 người,… Một số doanh nghiệp còn lại biến động không đáng kể.

Thực tế từ số liệu thống kê ở nhóm bất động sản niêm yết cho thấy việc cắt giảm nhân sự lớn chỉ diễn ra ở một số ít doanh nghiệp và chiếm phần lớn là nhân sự môi giới. Khoảng một nửa số doanh nghiệp được thống kê tăng nhân sự trong năm.

Tại CTCP Vinhomes (Mã: VHM), số lượng nhân sự tăng hơn 5.500 người (tăng 71,9%), CTCP Vincom Retail (Mã: VRE) tăng hơn 355 người (tăng 17,7%), CTCP Tập đoàn Đạt Phương (Mã: DPG) và CTCP Sonadezi Châu Đức (Mã: SZC) đều tăng trên 100 người,…

Nhiều doanh nghiệp khác cũng ghi nhận số lượng lao động tăng như Phát Đạt (Mã: PDR), Nam Long (Mã: NLG), Khang Điền (Mã: KDH), Văn Phú Invest (Mã: VPI),…

Số liệu nói trên được tính đến cuối năm 2022 nên chưa phản ánh đầy đủ về thị trường tính đến thời điểm hiện tại và có thể có nhiều thay đổi khi khó khăn của thị trường được dự báo kéo dài đến hết năm nay. Việc tinh giản nhân sự tại các doanh nghiệp chủ đầu tư cũng có thể diễn ra nếu khó khăn không được cải thiện, thay vì chỉ diễn ra mạnh mẽ ở nhóm nhân sự môi giới.

Tại báo cáo triển vọng ngành bất động sản vừa được phát hành, FiinRatings cho rằng niềm tin của người mua nhà sẽ tiếp tục giảm khi những vướng mắc về khung pháp lý vẫn còn là trở ngại lớn với các chủ đầu tư. Tâm lý chung trên thị trường e ngại, giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải tạm dừng, kéo theo doanh số bán sụt giảm.

Ngành bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023. Việc thắt chặt tín dụng như vậy không chỉ làm giảm nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng do người mua khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác. Vì vậy, doanh nghiệp sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp.

Đồng thời, chi phí tài chính cao hơn trong khi doanh thu giảm sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và vòng quay vốn của doanh nghiệp, buộc doanh nghiệp phải rút tiền từ hoạt động khác hoặc tạm dừng dự án để xoay sở dòng tiền trả nợ. Các chủ đầu tư có thể sẽ phải giảm giá sản phẩm trên diện rộng để có nguồn cầu mới trên thị trường và thu hút dòng tiền quay trở lại.