Ninh Vân Bay (NVT) có 'hồi sinh' sau khi bán dự án để tái cấu trúc nợ?

Ảnh: Ninh Vân Bay

Lỗ lũy kế 205 tỷ đồng

Công ty Cổ phần Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay (Mã: NVT) hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản với vốn điều lệ 905 tỷ đồng. Những năm gần đây, kết quả kinh doanh của Ninh Vân Bay trồi sụt.

Giai đoạn 2011 - 2012 là thời kỳ khó khăn của NVT, công ty liên tục thua lỗ. Hồi phục có lãi trở lại được 2 năm thì đến năm 2015, NVT lại ghi nhận mức lỗ kỷ lục 126 tỷ đồng. Mặc dù năm 2016 công ty có lãi nhưng tính đến hết quý I/2017, NVT vẫn lỗ lũy kế 205 tỷ đồng.

Nguồn: Hoàng Kiều tổng hợp (Đơn vị: tỷ đồng)

Tuy nhiên, nếu xem xét tình hình kinh doanh theo quý trong hai năm gần đây thì lợi nhuận của Công ty đang có xu hướng tăng. Trong khi năm 2015, NVT có tới 3 quý thua lỗ mà nguyên nhân NVT thi công dự án, bàn giao chậm nên đã thanh lý các hợp đồng bán biệt thự trong năm 2010.Gánh nặng lỗ lũy kế chồng lên cùng khoản nợ lớn khiến dòng tiền NVT không đủ để trang trải làm chậm tiến độ thi công dự án.

Tuy nhiên, từ năm 2016 đến nay, NVT đã bắt đầu chuyển sang có lãi dù mức lợi nhuận này còn thấp nhưng cũng là một tín hiệu đáng mừng của doanh nghiệp về quản lý dòng tiền.

Quý I/2017, NVT đạt 69 tỷ đồng doanh thu, lãi sau thuế hơn 14 tỷ đồng; thực hiện được lần lượt 31% kế hoạch doanh thu và 87% kế hoạch lợi nhuận năm. Mức lợi nhuận quý I gấp 1,75 lần cùng kỳ và gần bằng kết quả kinh doanh cả năm 2016.

Nguồn: Hoàng Kiều tổng hợp

Năm 2017, NVT lên kế hoạch doanh thu 219 tỷ đồng, lãi sau thuế 16,5 tỷ đồng; tăng trưởng lần lượt 15% và 6% so với thực hiện năm 2016.

Hiện Ninh Vân Bay đang quản lý dự án 5 dự án trong đó có hai dự án đã đưa vào sử dụng là Six Senses Ninh Van Bay, Emerld Ninh Bình; hai dự án đang triển khai: Six Senses Saigon River, Cồn Bắp Eco Resort và dự án Lạc Việt đang xin cấp phép.

Nguồn: Hoàng Kiều tổng hợp

Cổ phiếu tăng phi mã nhờ thông tin tái cơ cấu nợ

Hai tháng gần đây, cổ phiếu NVT của đã tăng 165% từ mức 2.000 đồng/cp lên cao nhất 5.300 đồng/cp dù nằm trong diện cảnh báo do lỗ lũy kế. Kết thúc ngày 17/7, giá cổ phiếu NVT chốt ở mức 4.100 đồng/cp.

Thanh khoản cổ phiếu NVT tăng mạnh kể từ đầu tháng 5 vừa qua, có phiên thanh khoản lên đến 5 triệu cổ phiếu; khối lượng khớp lệnh trung bình 10 phiên gần đây gần 800.000 cổ phiếu.

Diễn biến giá cổ phiếu NVT 3 tháng gần đây (Nguồn: VnDirect)

Nguyên nhân khiến giá cổ phiếu tăng mạnh thời gian qua có thể kể đến từ thông tin tái cơ cấu tài chính được đưa ra vào ĐHCĐ thường niên năm 2017.

Theo nghị quyết ĐHCĐ, Ninh Vân Bay sẽ đẩy mạnh tái cơ cấu tài chính Công ty thông qua việc hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án Six Senses Saigon River, Emerlda Ninh Bình nhằm thanh toán các khoản nợ gốc và trái phiếu cùng các khoản vay huy động.

Ngoài ra, cổ đông nội bộ cũng thông báo nhiều giao dịch. Cụ thể, ông Lê Xuân Hải - Chủ tịch HĐQT đã bán 2,6 triệu cổ phiếu, tỷ lệ 2,87%; ông Hoàng Anh Dũng - Thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc đăng ký bán 1,9 triệu cổ phiếu, tỷ lệ 2,1%. Tuy nhiên, giao dịch của ông Dũng đã bất thành, lý do đưa ra là do biến động thị trường không phù hợp.

Phương án tái cơ cấu tài chính

Sau khoảng thời gian 2011 - 2012, NVT lỗ 2 năm liên tiếp, trong khi NVT phải đầu tư nhiều dự án, Công ty đã quyết định phát hành 230 tỷ đồng trái phiếu để thực hiện dự án Six Senses Saigon River.

230 tỷ đồng trái phiếu này được phát hành cho Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam - Techcombank với thời hạn 3 năm. Đáng chú ý, ông Hồ Anh Ngọc - Thành viên HĐQT của NVT là em trai của ông Hồ Hùng Anh - Chủ tịch HĐQT của Ngân hàng Techcombank.

Toàn bộ khoản vay được NVT thống nhất lấy tài sản của Công ty TNHH Hai Dung (công ty con), 4,59 triệu cổ phần của NVT tại CTCP Du lịch Hồng Hải; tài sản góp vốn của ông Lê Xuân Hải - Chủ tịch HĐQT, ông Hoàng Anh Dũng - Tổng giám đốc làm tài sản đảm bảo cho phương án phát hành trái phiếu.

Đến năm 2016, khoản nợ trái phiếu dài hạn chuyển thành khoản vay ngắn hạn và sẽ chính thức đáo hạn vào ngày 11/11/2017. Cho đến hết quý I/2017, NVT vẫn chưa trả được một khoản tiền nợ gốc nào.

Nguồn: Hoàng Kiều tổng hợp

Năm 2015, tại ĐHCĐ thường niên, Ban lãnh đạo Công ty đã có ý định bán dự án Six Senses Saigon River. Hầu như các dự án của NVT dùng đòn bẩy quá cao, trong khi gánh nặng nợ vay chồng chất.

Do đó, Ban lãnh đạo Công ty cho biết cách thức nhanh nhất để cải thiện dòng tiền là bán các dự án, thậm chí bán lỗ để thu hồi vốn. Nhưng NVT vẫn chưa tìm được đối tác phù hợp để bán dự án.

Vào giữa tháng 6 vừa qua, NVT đã đưa ra nghị quyết về việc tái cấu trúc các khoản nợ của Công ty.

Trong đó, NVT sẽ chuyển nhượng các tài sản bao gồm: (1) Toàn bộ 90% vốn góp của NVT tại CTCP Hai Dung (99 tỷ đồng) cùng toàn bộ các khoản tiền cho vay, tiền lãi vay, lợi ích khác...(2) Toàn bộ các khoản tiền cho vay, tiền lãi vay của NVT tại CTCP Du lịch Tân Phú. Tổng giá trị chuyển nhượng khối tài sản trên không thấp hơn 245 tỷ đồng.

Hiện CTCP Hai Dung đang sở hữu dự án Six Senses Saigon River, CTCP Du lịch Tân Phú (NVT sở hữu 12,24%) sở hữu dự án Emerlda Ninh Bình. Theo đó, NVT đã quyết định bán đi 2 dự án tiềm năng của Công ty, trong đó Six Senses Saigon River là dự án NVT dùng toàn bộ tiền phát hành trái phiếu để đầu tư.

Dự án Six Senses Saigon River có tổng vốn đầu tư 950 tỷ đồng đang trong giai đoạn triển khai, dự kiến hoàn vốn trong 8 năm.

Six Senses Saigon River nằm ở địa thế thuận lợi, cách sân bay Tân Sơn Nhất khoảng 45 phút đường bộ, cách trung tâm Quận 1 khoảng 25 phút chạy tàu cao tốc - đường thủy và cách sân bay Long Thành (tỉnh Đồng Nai) 30km.

Đây là dự án tiềm năng nhất của NVT, tuy nhiên tình hình tài chính yếu kém nên Công ty đã phải giãn tiến độ dự án và huy động thêm vốn qua trái phiếu.

Dự án Emerlda Ninh Bình - NVT gián tiếp sở hữu qua Công ty liên kết, có tổng vốn đầu tư 268 tỷ đồng, đưa vào sử dụng từ tháng 4/2011 với thời gian hoàn vốn dự kiến 8 năm.

Mới đây, NVT thông qua việc chuyển nhượng toàn bộ 29,15% vốn điều lệ (10,2 tỷ đồng) tại CTCP Thương mại và Dịch vụ Danh Việt và chuyển nhượng toàn bộ khoản cho vay của NVT tại đây với số dư nợ gốc hiện tại là hơn 1 tỷ đồng để nhằm tái cơ cấu nợ.

NVT có hồi sinh sau khi bán dự án tái cấu trúc nợ?

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2017, NVT đang có 212 tỷ đồng khoản phải thu, 109 tỷ đồng lãi vay phải thu từ Du lịch Tân Phú.

Theo đó, NVT có thể thu được tối thiểu 321 tỷ đồng từ Du lịch Tân Phú. Khoản nợ đến cuối quý I/2017 của NVT là 303 tỷ đồng, vì vậy số tiền này NVT đủ khả năng để trả nợ chưa kể đến tiền thu từ bán dự án Six Senses Saigon River.

Sau khi trả được nợ, NVT có thể giảm được gánh nặng chi phí lãi vay, giúp tăng lợi nhuận. Năm 2016, chi phí lãi vay là 29 tỷ đồng, gấp gần 2 lần lợi nhuận sau thuế.

Nếu chuyển nhượng vốn góp ở 2 dự án trên, NVT chỉ còn dự án duy nhất đang hoạt động là khu nghỉ dưỡng Six Senses Ninh Van Bay (NVT sở hữu 51%) cách TP Nha Trang 8 km.

NVT cho biết hiệu suất hoạt động dự án đạt trên 50% và tổng doanh thu trung bình là 7 triệu USD/năm. Năm 2016, Six Senses Ninh Vân Bay tạo ra khoản lợi nhuận sau thuế hơn 35,5 tỷ đồng.

Dự án Cồn Bắp vẫn đang trong giai đoạn xây dựng còn dự án Lạc Việt vẫn đang xin cấp phép.

Nợ của NVT sẽ sạch sau khi bán dự án, áp lực lãi vay sẽ giảm nhưng NVT chỉ còn duy nhất một dự án Six Senses Ninh Van Bay tạo ra dòng tiền. Trong khi đó, khoản lỗ lũy kế tính hết quý I/2017 là 205 tỷ đồng.

Quá trình tái cấu trúc của NVT vẫn còn một chặng đường dài phía trước, việc bán dự án tạm thời giảm được gánh nặng nợ cho NVT nhưng việc tạo dòng tiền bù khoản lỗ lũy kế 6 năm tích lũy vẫn còn là một thách thức.