Nhiều doanh nghiệp bất động sản trả lãi trái phiếu hơn 12%

Theo dữ liệu của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, trong tháng 8, các doanh nghiệp bất động sản chào bán 4 lô trái phiếu để huy động gần 4.000 tỷ đồng. Lãi suất phát hành bình quân xấp xỉ 12,2%, cao hơn một điểm phần trăm so với tháng trước và hơn 4 điểm so với trái phiếu ngân hàng.

Vinhomes dẫn đầu giá trị phát hành với 3.000 tỷ đồng, gồm hai lô trả lãi lần lượt 11% và 12,5%. Kinh Bắc xếp sau khi huy động 700 tỷ đồng trong 3 năm và trả lãi 12% cho kỳ đầu tiên.

TandoLand, một công ty địa ốc đặt trụ sở ở Tây Ninh, nâng lãi suất lên 13%, cao hơn một điểm phần trăm so với đợt phát hành của họ cách đây hai tháng.

Nhìn rộng hơn trong những tháng gần đây, hầu hết trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trả lãi 11-12,5% một năm. Cá biệt một số lô phát hành hồi đầu năm của Tập đoàn Khải Hoàn Land lên đến 13,5%.

Bà Phạm Thái Thanh Trúc, Giám đốc phân tích ngành bất động sản tại Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), nhận định mặt bằng lãi suất trái phiếu bất động sản đã tăng mạnh so với giai đoạn trước 2026. Mức sàn cho hình thức trả lãi thả nổi trước đây dao động 9,5-10%, nhưng nay cao hơn.

"Điều này khiến rủi ro tái cấp vốn của doanh nghiệp bất động sản tăng lên rõ rệt", bà Trúc nói. Rủi ro tái cấp vốn là khả năng doanh nghiệp không thể vay được khoản tiền mới để trả hoặc thay thế cho khoản nợ cũ khi đến hạn. Điều này có thể dẫn đến tình trạng hụt hoặc mất thanh khoản.

Theo bà Trúc, doanh nghiệp bất động sản còn đang đối mặt rủi ro đáo hạn trái phiếu, mua lại trước hạn... khiến chi phí phát triển dự án tăng lên, làm ảnh hưởng đến lợi nhuận và tạo áp lực lên giá bán.

Trong báo cáo công bố cuối tháng trước, FiinGroup dự báo nghĩa vụ thanh toán trái phiếu bất động sản tăng dần trong những tháng cuối năm. Nợ gốc phải trả 4 tháng tới khoảng 52.000 tỷ đồng, còn nợ lãi khoảng 18.000 tỷ đồng, trong đó điểm rơi đều vào tháng 12.

Theo S&I Ratings, trong bối cảnh tín dụng kinh doanh bất động sản bị kiểm soát, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục đóng vai trò bù đắp vốn trong thời gian tới. Kênh này giúp doanh nghiệp chủ động về kỳ hạn và cấu trúc tài sản.

Với các dự án đủ pháp lý và doanh nghiệp có xếp hạng tín nhiệm cao, việc đàm phán mức biên độ lãi suất thấp hay cấu trúc lãi suất bậc thang sẽ mang lại ưu thế về chi phí vốn so với lãi vay ngân hàng hiện tại. Ngược lại, những chủ đầu tư có nền tảng tài chính yếu, tỷ lệ đòn bẩy cao và danh mục dự án kém thanh khoản đối mặt rủi ro lớn hơn trong việc xoay vòng nguồn vốn. Điều này sẽ tạo ra quá trình thanh lọc tự nhiên đối với các chủ đầu tư trong giai đoạn mới.