Nhà ống 'chèn ép' không gian đô thị Biên Hòa

Dù được đánh giá là phù hợp với nhu cầu của người dân, tuy nhiên sự phát triển ồ ạt của nhà ống lại khiến cho không gian đô thị nhiều nơi bị “chèn ép” và trở nên nhếch nhác, lộn xộn.

Xu thế chủ đạo  của kiến trúc đô thị

Không đòi hỏi diện tích đất lớn, chi phí xây dựng vừa phải, là những lợi thế khiến cho nhà ống đã và đang trở thành xu thế chủ đạo khi lựa chọn xây dựng nhà ở của người dân TP.Biên Hòa.

Những năm gần đây, khi giá đất trên địa bàn TP.Biên Hòa ngày càng tăng cao, việc lựa chọn nhà ống để xây dựng nhà ở càng trở nên thịnh hành hơn. 

Tại các phường mới phát triển, tập trung đông người dân có mức thu nhập trung bình, số lượng nhà ống được xây dựng ngày càng nhiều hơn.

Anh Nguyễn Đức, người dân sống tại phường Trảng Dài cho hay, với giá đất hiện đang ở mức trên dưới 1 tỷ đồng/nền (diện tích khoảng 70-100m2) như hiện nay, nhà ống là sự lựa chọn gần như bắt buộc đối với người dân khi có nhu cầu xây dựng nhà ở. 

“Với diện tích đất như vậy, chỉ có xây nhà ống là phù hợp. Muốn xây dựng nhà ở với các kiểu nhà khác đòi hỏi phải có đất rộng hơn, nhất là rộng về bề ngang nhưng như vậy chi phí mua đất lại lớn. 

Điều này hiện quá tầm đối với phần lớn người dân” - anh Nguyễn Đức cho hay.

Đối với các phường trung tâm của đô thị Biên Hòa, nhà ống cũng được phát triển ồ ạt. Nguyên nhân là do giá đất của các khu vực này còn cao hơn khu vực ngoại thành.

Ngoài yếu tố đất đai, chi phí xây dựng của nhà ống cũng thấp hơn so với các loại hình nhà ở khác. Chính vì vậy, nhà ống luôn được người dân ưu tiên lựa chọn.

Kiến trúc sư Khương Nguyễn Đức Chương, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Kiến trúc sư trẻ Đồng Nai cho rằng, với những ưu thế vượt trội của mình, nhà ống luôn là sự lựa chọn đầu tiên và ưu tiên khi xây nhà của phần lớn người dân đô thị, trong đó có đô thị Biên Hòa. 

“Hiện nay, khoảng 70% diện tích nhà ở đô thị, trong đó có đô thị Biên Hòa được xây dựng theo kiểu nhà ống” - kiến trúc sư Khương Nguyễn Đức Chương cho biết.

“Bóp nghẹt” không gian đô thị

Nhà ống, loại hình kiến trúc được cho là phù hợp với khả năng tài chính cũng như tập quán sinh hoạt của phần lớn người dân TP.Biên Hòa lại chưa bao giờ được đánh giá cao về giá trị tạo dựng không gian, cảnh quan đô thị. 

Ngược lại, sự phát triển “bành trướng” của nhà ống còn làm ảnh hưởng đến mỹ quan và “bóp nghẹt” không gian đô thị. “Xét về kiến trúc đô thị, nhà ống lại có tác động không tích cực. 

Nói cách khác là không mang nhiều giá trị về tạo dựng cảnh quan, không gian đô thị nói chung, trong đó có đô thị Biên Hòa” - kiến trúc sư Lý Thành Phương, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư tỉnh đánh giá.

Thực tế, loại hình nhà ống không phải mới xuất hiện gần đây mà đã hình thành và tồn tại rất lâu tại các đô thị ở Việt Nam, trong đó có Biên Hòa. Tuy nhiên, dưới sức ép của quá trình đô thị hóa, dân số tăng nhanh khiến loại hình kiến trúc này ngày càng bộc lộ hạn chế.

Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh và mạnh khiến diện tích đất ở tại các đô thị nói chung và đô thị Biên Hòa nói riêng ngày càng bị thu hẹp. Điều này khiến cho loại hình nhà ống càng tăng nhanh về số lượng do tốn ít diện tích. 

Thế nhưng, sự phát triển dày đặc của nhà ống, trong đó có những ngôi nhà siêu nhỏ, siêu mỏng khiến hình hài đô thị Biên Hòa bị biến dạng, méo mó. Tại nhiều tuyến phố, mặt tiền đường phố bị băm nát bởi tình trạng chia lô xây dựng nhà ống dày đặc. 

Điều này “vẽ” nên một bức tranh đô thị nham nhở, lộn xộn. Cùng với đó, tình trạng cải tạo, cơi nới mặt bằng khiến diện mạo phố phường càng trở nên nhếch nhác hơn.

Ngoài việc làm mất cảnh quan đô thị, sự phát triển quá nhanh của loại hình nhà ống còn khiến không gian đô thị Biên Hòa trở nên “ngột ngạt” hơn. Theo kiến trúc sư Lý Thành Phương, do chỉ cần diện tích xây dựng nhỏ nên hầu hết những khoảnh đất trống trong khu vực đô thị Biên Hòa đều được tận dụng để xây dựng nhà ở mà chủ yếu là nhà ống. 

Điều này khiến cho quỹ đất dành cho cây xanh, giao thông và các công trình công cộng tại các khu dân cư bị thu hẹp. Kéo theo đó, không gian đô thị Biên Hòa cũng ngày càng trở nên ngột ngạt, “nhiều bê tông nhưng ít cây xanh”.

Hệ quả của tình trạng phân lô, bán nền

Năm 1993, Biên Hòa trở thành đô thị loại II. 23 năm sau, vào năm 2016, Thủ tướng Chính phủ quyết định công nhận TP.Biên Hòa trở thành đô thị loại I trực thuộc tỉnh Đồng Nai.

Theo kiến trúc sư Lý Thành Phương, trước đây đối với các đô thị loại II trở lên, việc phân lô, bán nền là không được cho phép. 

Đối với các khu vực dân cư hiện hữu, người dân được cấp phép để xây dựng nhà cửa, tuy nhiên, đối với việc phát triển nhà ở theo dự án thì chỉ được phép bán nhà cộng với đất cho người dân. 

Hiệu quả của việc quy định phải bán nhà cộng đất đối với các dự án nhà ở trong khu vực đô thị chính là việc sẽ phát triển được một đô thị đồng bộ, hài hòa. 

Bởi, khi chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án phải được cơ quan chức năng phê duyệt kiến trúc, quỹ đất xây dựng nhà ở, quỹ đất dành cho cây xanh, giao thông…

Tuy nhiên, Nghị định 43 (Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013) lại đưa ra cơ chế “mở” hơn, cho phân lô, bán nền ở cả trung tâm đô thị lớn.

Việc nới lỏng, cho phép phân lô, bán nền tại một số khu vực trong đô thị khiến cho số lượng nhà ống cũng vì thế mà tăng nhanh.

Thực tế, tại nhiều khu vực trên địa bàn TP.Biên Hòa, nhất là các phường mới thành lập, các phường tập trung đông dân cư, tình trạng phân lô, bán nền đất diễn ra rất nhộn nhịp nhiều năm qua.

Đối với chủ đầu tư các dự án, việc thực hiện bán nhà cộng đất thường tốn kém chi phí và khó bán sản phẩm hơn. 

Điều này xuất phát ở chỗ, để bán được sản phẩm nhà ở cộng đất, chủ đầu tư phải tốn thêm chi phí thiết kế, chi phí thuê tư vấn để điều tra nhu cầu về nhà ở tại khu vực thực hiện dự án làm tăng chi phí đầu tư. 

Do đó, phần lớn các chủ dự án khi được cho phép đều lựa chọn phương án phân lô, bán nền bởi tiết kiệm và dễ bán hơn nhiều. Thế nhưng việc phân lô, bán nền lại khiến cho số lượng nhà ống tăng nhanh. 

Bởi, do tốn ít diện tích và chi phí thi công thấp hơn nên khi mua được đất, đa số người dân sẽ lựa chọn xây dựng nhà ống. 

Chưa kể, tại cùng một khu vực, sau khi mua được đất, người dân xây dựng nhà ở theo kiểu “mỗi người mỗi kiểu” khiến bộ mặt đô thị trở nên lộn xộn.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/