Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Đặng Hùng Võ: Có 5 nhóm bất cập trong pháp lí BĐS hiện nay

Đó là nhận định của Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Tại Hội nghị Bất động sản năm 2019 diễn ra sáng ngày 25/9.

Nói về việc thị trường bất động sản (BĐS) bị ngưng trệ trong năm 2019, ông Đặng Hùng Võ cho rằng do hệ thống pháp luật không đảm bảo cho thị trường phát triển được như những năm trước mặc dù tính thanh khoản thị trường vẫn rất cao.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường (ảnh: Nguyên Ngọc)

Kết quả từ các công ty khảo sát thị trường đều cho thấy, 70% nguồn cung BĐS đưa ra là bán hết ngay, tức là sức tiêu thụ của thị trường vẫn rất lớn trong khi nguồn cung bị dừng từ ngay đầu năm 2019.

"Trường hợp của condotel cũng do pháp lí chưa có nên loại hình BĐS này phải dừng lại, chủ đầu tư xin chuyển đổi và các nhà đầu tư thứ cấp cầm tiền nhưng không dám nhảy vào condotel", ông Đặng Hùng Võ ví dụ.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở cũng rơi vào tình trạng tương tự mà theo vị giáo sư này không phải do thiếu khung pháp lí mà khung pháp lí bị xung đột giữa ba mảng chính: Đầu tư, xây dựng và tài nguyên môi trường. Từ khâu qui hoạch cho đến triển khai dự án và những giai đoạn tiếp theo đều thiếu thống nhất.

"Qui định trong hệ thống pháp luật chuyên ngành bất động sản (BĐS) hiện nay không thống nhất với nhau và đồng thời cũng tồn tại rất nhiều khoảng trống, tức là không có qui định. Và những sự bất cập này đang tác động lên thị trường", ông Đặng Hùng Võ đánh giá.

Trong 6 tháng đầu năm 2019, tất cả nguồn cung dự án đều bị giảm khá mạnh từ 30-60% so với cùng kì năm trước, được thể hiện cao nhất ở TP HCM. "Nguồn cung thiếu không phải do bão hòa cầu mà do chính chúng ta tự lấy đá đè vào chân mình, tự hệ thống pháp luật của chúng ta làm giảm cung", GS Võ nói thêm.

5 nhóm bất cập trong pháp lí BĐS 

Theo GS Đặng Hùng Võ, có 5 nhóm bất cập trong pháp lí BĐS hiện nay. 

Thứ nhất, các thuật ngữ pháp lí dùng không thống nhất giữa các luật, ví dụ như Luật đầu tư gọi là nhà đầu tư và Luật Xây dựng lại gọi là chủ đầu tư. Đồng thời, thuật ngữ pháp lí không được định nghĩa cụ thể trong một luật, đây là vấn đề chung của hệ thống pháp luật Việt Nam.

Giáo sư cũng dẫn ra ví dụ, "ở luật Hình sự, hình phạt tội danh thì có nhưng định nghĩa thế nào là tội danh và nội hàm của tội danh không có. Như vậy sẽ rất tùy tiện buộc tội một người nào đó rơi vào tội này hay tội khác mà không đủ căn cứ pháp luật".

Tương tự ở hai khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư, mỗi luật có một tên gọi khác nhau nhưng không định nghĩa thế nào là nhà đầu tư và thế nào là chủ đầu tư.

Thứ hai, trình tự thủ tục từ lúc bắt đầu cho lúc có một dự án được chấp thuận giữa Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Đất đai cũng có nhiều điểm vênh nhau.

Thứ ba, qui định về quyền và nghĩa vụ của một nhà đầu tư, điều kiện để trở thành chủ đầu tư của một dự án, qui định loại hình dự án nhà ở, dự án kinh doanh BĐS, quyền chuyển nhượng dự án, quyền miễn giảm các loại thuế, tiền sử dụng đất,… giữa các luật cũng vênh nhau.

Thứ tư, cách tiếp cận đất đai trong tất cả các dự án có sử dụng đất chưa "sạch nước cản". Hiện nay, có 4 cách tiếp cận: Nhà nước giao đất cho thuê đất, đấu thầu, đấu giá và chuyển nhượng. Thế nhưng ngay việc đấu giá và đấu thầu cũng chưa "sạch nước cản".

Đối với đầu tư công mới áp dụng hình thức đấu thầu, còn dự án đầu tư tư nhân thì áp dụng hình thức đấu giá. Tuy nhiên, nghị định hướng dẫn Luật Đấu thầu lại cho rằng, đầu tư tư nhân cũng áp dụng đấu thầu, dẫn đến đấu thầu giải phóng mặt bằng.

Trong khi đó, theo ông Đặng Hùng Võ, "nguyên tắc giải phóng mặt bằng là Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước phải chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng, không có chuyện đưa cho bất kì ai khác. Một phần, chúng ta hướng đến một cơ chế thị trường hơn, áp dụng hình thức đấu giá, đấu thầu nhưng tư duy pháp luật vẫn nằm ở cơ chế rất bao cấp".

Cuối cùng, kết thúc một dự án đầu tư như thế nào thì Luật Đầu tư và Luật Đất đai cũng khác nhau. Ông Đặng Hùng Võ cũng đưa ra một điểm vô lí là nhà đầu tư bị rút phép đầu tư rồi vẫn còn được giữ đất thêm 24 tháng nữa mới bị thu hồi.

Nếu một vài năm tới thị trường vẫn thiếu cung, trong khi nhu cầu vẫn cao sẽ dẫn đến giá BĐS tăng, chi phí cao, tính cạnh tranh của thị trường thấp, sự phát triển sẽ chịu trận và gây bất lợi cho nền kinh tế.

"Phải giải quyết ngay những bất cập này để từ nay đến cuối năm 2019 và 2020 có thể tăng bù được cung thì lúc đó mới đỡ rơi vào tình trạng tiêu cực. Ba Bộ vẫn đứng ngắm nhau thì sẽ không giải quyết được gì cả mà phải hành động gấp", GS Đặng Hùng Võ cho hay.