Người dân không nên ghi thấp giá trị đất khi giao dịch để 'trốn' một phần thuế

GS Đặng Hùng Võ khuyên người dân nên ghi giá trị thật khi giao dịch chuyển nhượng BĐS ẢNH LÊ QUÂN

Theo GS Võ, tình trạng người dân khi giao dịch đất đai, bất động sản thường ghi thấp giá trị đất xuống để “trốn” một phần thuế khá phổ biến. Tuy nhiên, đều này tiểm ẩn nhiều rủi ro pháp lý khi hợp đồng bị tòa án tuyên là vô hiệu và bên mua chỉ trả lại bên bán số tiền ghi theo hợp đồng giao dịch đất; hoặc trường hợp cơ quan quản lý lấy giá đất theo hợp đồng giao dịch trước đó để làm căn cứ tính giá trị bồi thường khi thu hồi giải phóng mặt bằng.

Điều này cũng gây ra hệ lụy là không thể thiết lập được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, vì giá đất thực không được ghi nhận trên các hợp đồng giao dịch về đất đai. Theo đó, nước ta khó có thể xây dựng được một hệ thống quản lý giá đất chuyên nghiệp, không khắc phục được rủi ro giá đất không ghi thực trên các hợp đồng giao dịch gây ra.

Nhiều chuyên gia trong và ngoài nước tham dự Hội thảo chia sẻ kinh nghiệm quốc tế về kinh tế đất do Bộ trưởng Bộ TN-MT Trần Hồng Hà chủ trì tổ chức ẢNH LÊ QUÂN

Theo GS Võ, để khắc phục được, sửa đổi luật Đất đai nên theo hướng quy định rõ các loại thuế liên quan đến đất đai được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, không căn cứ vào giá đất ghi trên các hợp đồng giao dịch và giao cho Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện.

GS Võ đồng thời lưu ý thêm dù luật Đất đai đã quy định khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh phải phù hợp với giá đất trên thị trường, nhưng thực tế cho thấy, khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn giá đất thị trường rất nhiều. Nguyên nhân chủ yếu là nhiều địa phương vẫn lo ngại các nghĩa vụ tài chính sẽ cao vượt quá khả năng chi trả của người dân.

“Cần thay đổi cách tiếp cận này để mọi quy định pháp luật trở nên chân thực hơn. Mặt khác, cách thức tính giá thuê đất hiện nay cũng dựa vào tỉ lệ phần trăm của bảng giá đất, không phản ánh đúng giá thuê đất thị trường”, GS Võ đề xuất.

Theo GS Võ, sửa đổi luật Đất đai nên theo hướng khung giá đất và bảng giá đất phải xác định phù hợp với giá thị trường, còn khi cần thiết thì giảm tỉ suất tính nghĩa vụ tài chính cho phù hợp đời sống thực tế của người dân.

Bên cạnh đó, cần xem xét việc đổi mới cơ chế giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về giá đất đang xảy ra ở nhiều nơi có liên quan đến giá đất tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. “Tôi đề xuất bổ sung việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cấp quốc gia. Việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại về giá đất được giải quyết ở 2 cấp. Giải quyết lần đầu do Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thực hiện, lần 2 do Hội đồng thẩm định giá đất cấp quốc gia thực hiện. Tại bất kỳ thời điểm nào, các bên tranh chấp hoặc người có khiếu nại đều có quyền khởi kiện ra tòa”, GS Võ nói.

Thu thuế chuyển nhượng BĐS rất thấp để khuyến khích giao dịch chính thức

Cũng tại hội thảo này, GS Võ cho rằng hệ thống thuế đất đai và bất động sản ở Việt Nam hiện nay không hiệu quả, nguồn thu từ thuế đất quá thấp và thuế không trở thành công cụ điều tiết thị trường. “Ở nhiều nước phát triển, thuế sử dụng đất chiếm tỉ trọng rất cao trong nguồn thu ngân sách địa phương và là nguồn lực chính để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng. Ngược lại, thuế về chuyển nhượng bất động sản lại phải thu ở mức rất thấp để khuyến khích các giao dịch chính thức”, GS Võ nói.

Theo GS Võ, thuế về đất đai và bất động sản ở nước ta cần phát triển theo xu hướng nói trên. Đồng thời, hệ thống thuế còn phải đóng vai trò là công cụ điều tiết: ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản nhưng không sử dụng, để hoang hóa; phân bố hợp lý dân cư theo thu nhập phù hợp với mức thuế phải nộp, điều tiết được dòng lao động di cư vào các đô thị; thuế cao sẽ làm giảm giá bất động sản, tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và dễ dàng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình và thấp; tạo điều kiện thuận lợi để nâng cấp đô thị, đi hướng đô thị hóa.

Phát biểu của GS Võ được nhiều chuyên gia đất đai trong và ngoài nước có mặt tại hội thảo bảy tỏ đồng tình. Bộ trưởng Bộ TN-MT Trần Hồng Hà cho biết những chia sẻ của GS Võ sẽ được tham khảo khi sửa đổi luật Đất đai thời gian tới.

Xem thêm Lỗi tại... đất! Lỗi tại... đất!