Năm 2018 vẫn là năm sáng của bất động sản Việt Nam

Người nước ngoài chưa thể mua nhà tại Việt Nam

Mới chỉ có 70 người nước ngoài mua được nhà tại Việt Nam

Là một chuyên gia nhiều năm tham gia thị trường Việt Nam với nhiều tư cách khác nhau, ông đánh giá như thế nào về triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2018?

Có thể thấy rằng, thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua đã tăng trưởng tốt ở cả sản phẩm lẫn chủ đầu tư. Các sản phẩm đa dạng hơn với kỹ thuật thi công tốt hơn so với cách đây hơn chục năm, khi tôi bắt đầu tham gia thị trường Việt Nam. Trong khi đó, số lượng chủ đầu tư có chiều sâu về năng lực tài chính và tư duy phát triển cũng nhiều hơn đáng kể.

Thời gian qua, dù có một số lo lắng về việc tăng trưởng nóng của nguồn cung, nhưng điểm tích cực là các chủ đầu tư rất nhanh nhạy trong việc nhận định về thị trường, thị hiếu sản phẩm, cũng như nắm bắt được nhu cầu thực sự của khách hàng trong từng giai đoạn khác nhau. Điều này giúp cho các chủ đầu tư xây dựng được chiến lược phù hợp trong giai đoạn tới, đặc biệt là trong năm 2018 và vẫn đảm bảo một nền tảng tốt cho thị trường tăng trưởng.

Đây cũng là động lực khiến cho nhà đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá rất cao tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam vào thời điểm hiện tại. Dẫu vậy, cần lưu ý rằng, nhà đầu tư hiện nay quan tâm nhiều đến chất lượng sản phẩm hơn là giá cả, nên việc quan trọng là các chủ đầu tư phải đảm bảo được về mặt quy chuẩn, chất lượng sản phẩm sao cho phù hợp với thị hiếu người mua nhà.

Ông có thể chia sẻ rõ hơn về câu chuyện nhà đầu tư nước ngoài quan tâm tới thị trường bất động sản Việt Nam?

Phải nói rằng, có sự thay đổi khá rõ về cách nhìn của nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam trong thời gian vừa qua, đặc biệt là 2 - 3 năm trở lại đây. Nếu như trước đây, rất ít nhà đầu tư cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, mà chủ yếu là các nhà đầu tư tổ chức, thì sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực với việc mở rộng quyền sở hữu nhà ở với người nước ngoài, đã có thêm nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường, không chỉ từ Mỹ, mà còn từ Hồng Kông, Đài Loan (Trung Quốc), Singapore…

Ông Paul Mason, Chủ tịch Keller Williams.

Đây là điều rất đáng mừng, khi họ tham gia đầu tư đa dạng vào các phân khúc bất động sản tại Việt Nam, từ nhà ở, bất động sản công nghiệp, đến bất động sản nghỉ dưỡng. Đặc biệt, trong thời gian gần đây, khi Việt Nam dự định thành lập 3 đặc khu hành chính - kinh tế đặc biệt, mức độ quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài càng cao hơn, dù họ vẫn đang có những lo ngại về các điều kiện chưa thực sự rõ ràng về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, hay vấn đề về thuế, phí khiến họ băn khoăn giữa chuyện được và mất khi đầu tư vào đây.

Trong đề án phát triển đặc khu kinh tế, cơ quan quản lý đang đề xuất cho người nước ngoài sở hữu nhà tới 99 năm. Ông đánh giá như thế nào về việc này?

Quan điểm cá nhân, tôi nghĩ, 99 năm là mức độ phù hợp khi nhìn bài học kinh nghiệm phát triển của một số đặc khu khác trên thế giới và nó đủ dài để kiểm nghiệm đối với nhà đầu tư. Nếu ngắn hơn thì sẽ khó cho họ trong quá trình huy động vốn, triển khai và thu hồi vốn sau này.

Tuy nhiên, có đi cũng phải có lại, với quãng thời gian dài như vậy, Chính phủ phải có cơ chế kiểm soát linh hoạt và phù hợp để tránh những hệ lụy xảy ra như trường hợp của Montreal, Vancouver tại Canada, khi rất nhiều người nước ngoài đầu tư vào các bất động sản tại đây xong lại để trống, vô cùng lãng phí và không thực sự tạo được bước đột phá thị trường như mong muốn.

Trong vài năm trở lại đây, các thành phố này liên tục rơi vào mức độ cảnh báo từ "trung bình" đến "nghiêm trọng" khi cung vượt cầu, trong khi giá nhà thì bị định giá quá cao và không dựa trên các chỉ số kinh tế hay nhân khẩu học.

Không những vậy, tình trạng đầu cơ quá nhiều của nhà đầu tư nước ngoài cũng gây rất nhiều khó khăn trong việc quản lý và phát triển.

Vậy theo ông, cần cơ chế kiểm soát như thế nào?

Giải pháp linh hoạt được nhiều nước áp dụng hiện nay chính là sử dụng công cụ thuế đối với các tài sản bất động sản. Ngoài các loại thuế, phí phải nộp khi làm thủ tục sở hữu bất động sản ở các đặc khu, các nước còn xây dựng thêm các sắc thuế đánh vào ngôi nhà nếu sau một thời gian không được sử dụng. Với quan điểm, nhà là để ở, nên để trống càng lâu, thì sẽ chịu thuế suất càng lớn, nhờ đó hạn chế được nhu cầu đầu cơ.

Cách thức này sẽ giảm đi việc áp đặt quản lý hành chính tại các đặc khu, có thể khiến nhà đầu tư cảm thấy bối rối khi đầu tư vào đây, đồng thời định hướng rõ việc đặc khu tạo ra cơ hội, nhưng cũng cần nhà đầu tư tham gia đóng góp phát triển thị trường, đóng góp cho cộng đồng xã hội tại đây.

Việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản tại Việt Nam nói chung và các đặc khu nói riêng chắc chắn đòi hỏi phải có đội ngũ môi giới trình độ, chuyên nghiệp. Ông nghĩ sao về điều này?

Tôi cho rằng, điều đó hoàn toàn tốt, bởi nếu bạn là một môi giới nhưng không am hiểu về thị trường, không am hiểu về luật pháp, không có kỹ năng thuyết trình tốt thì sẽ rất khó để tư vấn cho người nước ngoài. Ở các quốc gia phát triển, hoạt động chuyên nghiệp của các nhà môi giới bất động sản là một trong những yếu tố giúp thị trường phát triển ổn định trong dài hạn.

Ngoài việc được đào tạo về ngành nghề từ kiến thức chuyên môn đến nền tảng về kiến thức luật pháp, thì quy trình môi giới cũng tỏ ra khá chuẩn chỉ đối với cả người bán và người mua. Giá sẽ chỉ là một phần, còn lại sẽ có rất nhiều thứ khác phải đạt tiêu chí quanh ngôi nhà của bạn…

Đây cũng là mục tiêu mà Hội Môi giới bất động sản Việt Nam muốn hướng tới khi ký kết cùng Keller Williams để xây dựng các khóa học nhằm chuẩn mực hóa hoạt động của nghề môi giới tại Việt Nam. Tất nhiên, để thuyết phục được các học viên sẽ không hề đơn giản, bởi nhiều người cho rằng, không cần học cũng có thể làm môi giới. Tuy nhiên, khi chuẩn mực dài hạn được nâng lên, những môi giới bán chuyên thiếu kiến thức và kỹ năng nghề nghiệp chắc chắn sẽ bị đào thải khỏi thị trường.