Minh bạch kém, nút thắt cản bước chân nhà đầu tư ngoại

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại một diễn đàn về thị trường bất động sản diễn ra gần đây, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, với vai trò là đơn vị tư vấn bất động sản quốc tế, hàng tuần, Savills nhận được khá nhiều câu hỏi của các nhà đầu tư nước ngoài tìm hiểu về thị trường bất động sản Việt Nam.

Có thể thấy rằng, trong một vài năm trở lại đây, địa ốc Việt Nam được xem là điểm đến đầu tư có sức hấp dẫn lớn đối với dòng vốn ngoại, đặc biệt kể từ khi các sắc luật sửa đổi như Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở… với nhiều điểm sửa đổi cởi mở hơn, tiến bộ hơn được ban hành.

Bên cạnh đó, tiềm năng của thị trường còn đến từ sức hút của việc tăng trưởng kinh tế ổn định, quốc gia bước vào thời kỳ dân số vàng và đặc biệt là sự xuất hiện của các đặc khu kinh tế trong tương lai.

Trong số các nhóm nhà đầu tư quan tâm, đáng kể có thể kể đến như Singapore, Malaysia, Hồng Kông (Trung Quốc), Trung Quốc đại lục và đặc biệt là Nhật Bản và Hàn Quốc. Ngoài ra, Mỹ và một số quốc gia từ châu Âu cũng đang dành mối quan tâm tới cơ hội trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ kế hoạch và Đầu tư cho thấy, lũy kế đến hết ngày 20/4/2018, riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã thu hút tới 51,3 tỷ USD tổng vốn đăng ký từ nhà đầu tư ngoại, chiếm xấp xỉ 16% tổng vốn đầu tư và đứng thứ 2/19 ngành kinh tế thu hút dòng vốn ngoại tại Việt Nam.

Sức hấp dẫn của thị trường thể hiện trong sự đa dạng về phân khúc, không chỉ tập trung vào các phân khúc truyền thống như văn phòng, bán lẻ, mà dòng vốn ngoại còn có xu hướng chảy vào các phân khúc mới nổi như nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp và kho vận. Ngoài ra, sức hấp dẫn cũng được quy chiếu dựa trên sự sôi động của 2 thị trường lớn nhất là Hà Nội và TP HCM.

Chỉ tính riêng TP HCM, xấp xỉ 45% vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào Thành phố chảy vào lĩnh vực bất động sản với sự xuất hiện của các thương vụ lớn từ như Mitsubishi, Maeda, Kajima, Sumitomo, Sanyo, Creed Group, Hankyu Hanshin Properties Corp và Nishi Nippon Railroad… Trong khi đó, dù ở một mức thấp hơn, nhưng những nhà đầu tư lớn như Gamuda, Capital Land… cũng góp phần tạo nên sự sôi động và màu sắc riêng có của các dự án trên thị trường Hà Nội.

Tập đoàn Aeon đến từ Nhật Bản là một trong những cái tên gây chú ý gần đây khi xây dựng những trung tâm thương mại lớn tại TP HCM, Hà Nội và sắp tới là Hải Phòng, tạo sức lan tỏa tới thị trường bất động sản xung quanh.

Ghi nhận thực tế từ thị trường cho thấy, sau khi có thông tin Aeon xây dựng trung tâm thương mại thứ 2 tại Hà Nội ở quận Hà Đông, giá của một số dự án bất động sản xung quanh trên đường Lê Trọng Tấn, Đại Mỗ, Đồng Đế, Dương Nội (quận Hà Đông) đã tăng lên từ 15 - 25% so với hơn 1 năm trở về trước và vẫn tiếp tục chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Theo chia sẻ của ông Hồ Đức Hùng, Giám đốc Sàn Bất động sản Anh Hùng chuyên môi giới địa ốc khu vực Hà Đông, sau khi Dự án Aeon Mall Hà Đông được khởi công xây dựng, số lượng giao dịch tại sàn Anh Hùng tăng khoảng 30% so với thời điểm đầu năm.

Ông Hùng cũng cho biết, ở khu đất dịch vụ, phần lớn người mua có nhu cầu ở thực, còn các khu đất dự án, khách hàng phần lớn là giới đầu tư. Trên thực tế, bên cạnh một số nhà đầu tư đẩy hàng nhanh để hiện thực hóa lợi nhuận, cũng không ít nhà đầu tư lại có động thái găm hàng. Chính bởi vậy, dù giá tăng nhưng theo các môi giới, các sàn không có nhiều sản phẩm để bán.

“Cuối tháng 1/2017, có khách gửi tôi 4 lô bán lại, nhưng khi siêu thị Aeon Mall chính thức được khởi công, nhận thấy tiềm năng tăng giá sẽ còn cao, nên khách đã quyết định găm hàng không bán nữa”, chị Hoa, một môi giới đất nền tại khu vực này cho biết.

Nhưng vẫn còn những điểm nghẽn

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, các chuyên gia bất động sản cho biết, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều tiềm năng, nhưng cách tiếp cận của các tập đoàn bất động sản quốc tế cũng vẫn đang ở mức thăm dò. Họ có thể bỏ hàng triệu USD cho đối tác để nghiên cứu thị trường, nhưng chấp nhận bỏ luôn số tiền đó nếu dự án không triển vọng. Bên cạnh đó, các nhà bất động sản này cũng yêu cầu khắt khe trong việc minh bạch thông tin dự án và những khoản chi phí không hợp lý.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, thông thường, khi tham gia chuyển nhượng dự án, các nhà đầu tư nước ngoài thường đi theo quy trình sau: Đối tác Việt Nam báo cáo khảo sát độc lập về tiềm năng phát triển kinh tế, xã hội, dân cư, du lịch của địa phương, cơ chế chính sách của Nhà nước, chính sách thuế, cơ sở hạ tầng.

Sau đó, so sánh với các địa phương khác và lên hồ sơ giới thiệu về dự án. Nếu hai bên thống nhất về các vấn đề trên, sẽ ký hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng phần góp vốn (cổ phần). Số tiền thanh toán sẽ được bên mua chuyển vào tài khoản phong toả và bên bán hoàn thiện thủ tục để được giải ngân.

Không nhiều nhà đầu tư ngoại hiện diện trên thị trường bất động sản Hà Nội

Tuy nhiên, một số doanh nghiệp Việt Nam vẫn mập mờ với đối tác nước ngoài trong hồ sơ giới thiệu dự án, không cung cấp đủ thông tin, không thể hiện các rắc rối về dự án, tài chính, quy hoạch... và điều này không được đối tác nước ngoài đánh giá cao.

"Không phải không có những nhà đầu tư ngoại quan tâm tới các khoản đầu tư là những lô đất tại Hà Nội, TP HCM và tại một số địa phương đang được thế chấp tại ngân hàng, nhưng việc tiếp cận thông tin liên quan đến những mảnh đất này không dễ. Trong khi đó, các nhà đầu tư nội lại có rất nhiều cách để nắm được hiện trạng tài sản thế chấp này để thâu tóm, mà một trong số đó là nhờ có quan hệ tín dụng lâu năm với ngân hàng", ông Hà nhấn mạnh và cho biết, có những mảnh đất được rao bán công khai, nhưng hoặc vướng mắc về pháp lý, hoặc có vị trí không quá đẹp và không thực sự hấp dẫn với những nhà đầu tư ngoại. Vì vậy, họ thường chọn phương án hợp tác góp vốn cùng những đơn vị kinh doanh trong nước.

Tương tự, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Công ty CBRE cho rằng, với nhà đầu tư nước ngoài, khi tham gia đầu tư vào một thị trường nào đó, điểm đầu tiên họ quan tâm là tính minh bạch của thị trường bên cạnh khả năng thu hồi vốn và lợi nhuận, trong khi thị trường bất động sản Việt Nam lại bị đánh giá là chưa thực sự minh bạch.

“Rào cản lớn nhất để vốn ngoại đổ vào bất động sản là nhà đầu tư còn quan ngại tính minh bạch trong vận hành, giao dịch bất động sản ở nước ta. Đồng thời, hàng loạt yếu tố luôn được các nhà đầu tư quan tâm là hiệu quả đầu tư, thị trường, tài sản niêm yết, môi trường luật pháp và cách thức giao dịch, quyền sở hữu riêng, quyền sử dụng, cơ sở dữ liệu về thị trường… Nhưng những yếu tố này ở nước ta chưa được làm tốt và chưa đủ thuyết phục nhà đầu tư", bà An đánh giá.

Tuy nhiên, theo bà An, gần đây, nhiều động thái chính sách và thị trường cho thấy tính minh bạch đang được cải thiện. Khi thị trường được minh bạch hơn, thì dòng vốn ngoại vào bất động sản sẽ tăng.

Cụ thể, từ tháng 7/2017, Ngân hàng Thế giới đã phê duyệt gói hỗ trợ dự án cải thiện quản lý và cơ sở dữ liệu đất đai Việt Nam trị giá 150 triệu USD. Dự án này nhằm xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai cho cả Chính phủ và công chúng tiếp cận.

"Trong bối cảnh giá cả bất động sản luôn biến động và thị trường không ngừng vận động, tôi cho rằng, việc xây dựng một hệ thống dữ liệu hoàn chỉnh và luôn cập nhật thông tin thị trường là một việc làm rất cần thiết. Để minh bạch thị trường, Nhà nước cũng cần tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản, trong đó có hoạt động tư vấn về quy hoạch; định giá đất và bất động sản; đo đạc địa chính; cung cấp thông tin bất động sản; tạo sàn giao dịch, môi giới bất động sản; thế chấp bằng bất động sản... Tuy nhiên, đây sẽ là một quá trình dài hơi đòi hỏi nhiều thời gian và nỗ lực để thực hiện”, bà An nhấn mạnh.

Xem thêm M&A logistics hấp dẫn nhà đầu tư ngoại M&A logistics hấp dẫn nhà đầu tư ngoại 2 tỷ USD vốn ngoại 'rót' vào thị trường bất động sản 2 tỷ USD vốn ngoại 'rót' vào thị trường bất động sản Vì sao hàng loạt đại gia ngoại rút khỏi thị trường địa ốc Việt Nam? Vì sao hàng loạt đại gia ngoại rút khỏi thị trường địa ốc Việt Nam? Vì sao nhà đầu tư ngoại e dè mua bất động sản 'dính' nợ xấu? Vì sao nhà đầu tư ngoại e dè mua bất động sản 'dính' nợ xấu?