'Lối thoát' nào cho chung cư cũ?

Hàng chục chung cư nằm ở khu vực trung tâm TP HCM đã xuống cấp khá nghiêm trọng. Giải pháp nào để kích thích thu hút đầu tư và lấy được sự đồng thuận của các hộ dân thuộc trách nhiệm của lãnh đạo TP?

Tình trạng chung cư cũ xuống cấp tại các thành phố lớn đã diễn ra từ nhiều năm qua. Hầu hết các chung cư này đều nằm ở vị trí "đất vàng". Do đó, việc cải tạo hoàn toàn có thể tự cân đối được kinh phí.

Chung cư 518 Võ Văn Kiệt (trái) nghiêng 45 cm, có nguy cơ đổ sập bất cứ lúc nào

Vị trí hấp dẫn nhưng sẽ khó thu hút!

Tình trạng xuống cấp trầm trọng tại các chung cư lên tới hơn 50% (cấp độ D), khiến nhiều hộ dân lo lắng và phải sơ tán như: chung cư 128 Hai Bà Trưng; chung cư 155-157 Bùi Viện, chung cư 23 Lý Tự Trọng (Q.1); 11 Võ Văn Tần (Q.3); 440 Trần Hưng Đạo (Q.5); chung cư 137 Lý Thường Kiệt; chung cư 149-151 Lý Thường Kiệt… Và mới đây, điển hình là chung 528 Võ Văn Kiệt đã xuống cấp trầm trọng, nghiêng tới 0,45m đã khiến cho lãnh đạo TP phải chỉ đạo gấp trong việc thu hút đầu tư cải tạo tại chung cư này.

Theo đó, vừa qua, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Trần Vĩnh Tuyến đã đồng ý đề xuất của UBND Quận 1 về phương án tháo dỡ, mời gọi đầu tư xây dựng mới chung cư tại vị trí cũ của chung cư 518 Võ Văn Kiệt, phường Cầu Kho, Quận 1. Đồng thời, giao Sở Xây dựng Thành phố chủ trì, phối hợp với UBND Quận 1 và các đơn vị liên quan tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt phương án tháo dỡ Lô E chung cư 518 Võ Văn Kiệt. Bên cạnh đó, TP giao UBND Quận 1 rà soát pháp lý sở hữu và sử dụng của 38 hộ dân Lô E chung cư 518 Võ Văn Kiệt và có biên bản làm việc cụ thể với từng hộ dân về điều kiện tạm cư và phương án tái bố trí khi chọn được nhà đầu tư để xây dựng chung cư mới. Tuy nhiên, đó mới chỉ là phương án được duyệt trên cơ sở văn bản chỉ đạo điều hành của lãnh đạo TP, còn thực tế vẫn còn rất nhiều việc phải làm để tạo đồng thuận.

Theo đánh giá của một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, giải quyết những tồn tại liên quan đến chung cư xuống cấp tại trung tâm TP đang là vấn đề hết sức cấp bách. Tuy nhiên, bài toán khó giải nhất trong lúc này chính là cơ chế hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư và người dân.

Mặc dù, những chung cư này có vị trí khá hấp dẫn. Tuy nhiên, cơ chế bồi thường ra sao, cách thức thực hiện như thế nào để các bên cùng có lợi vẫn còn là bài toán chưa có lời giải. Bên cạnh đó, với tiêu chí mời gọi đầu tư theo nguyên tắc công khai, minh bạch đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và diện tích căn hộ mới phải lớn hơn hoặc bằng diện tích căn hộ cũ cũng sẽ phát sinh nhiều vấn đề khó xử lý như diện tích xây dựng, số tầng...

Chi phí phát sinh sẽ xử lý như thế nào?

Trao đổi với DĐDN về những vấn đề nêu trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), nhận định: Vấn đề khó khăn nhất trong việc cải tạo chung cư cũ là phải di dời, tái định cư cho người dân để có mặt bằng thi công dự án. Đồng thời để tạo được sự đồng thuận khi cải tạo chung cư cũ, người dân cần biết vị trí căn hộ tái định cư tại chỗ, chi phí phát sinh phải tính mức giá như thế nào đối với diện tích lớn hơn.

Và vấn đề khó nữa là “suất tái định cư này có được phép chuyển nhượng hay không”? Vì trên thực tế chưa có cơ chế ràng buộc. Như vậy làm cách nào để người dân tuân thủ theo và không phải ra mức giá bồi thường, nếu không khi thực hiện xong người dân sẽ đi khiếu kiện, đòi giá cao hơn các mức giá bồi thường của thị trường. Điều này là hoàn toàn có thể xảy ra nếu chúng ta không tính toán kỹ trước khi thực hiện.

Cũng theo ông Châu, trên thực tế, để tạo được sự đồng thuận của người dân trong vấn đề này không phải là dễ. Bởi vì, Luật quy định phải lấy ý kiến và 100% người dân đồng thuận mới tiến hành phá dỡ và cải tạo. Thực tế, mỗi dự án chỉ cần 1 - 2 người dân không đồng thuận sẽ bị tắc. Đây chính là trở ngại không hề nhỏ trong công tác chỉnh trang đô thị.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu có 70-80% người dân đồng thuận, có thể triển khai dự án cải tạo chung cư cũ là hợp lý. Do đó, nội dung này có thể sửa đổi theo hướng, chung cư sẽ được xây dựng lại khi có tối thiểu 80% chủ sở hữu tại đây thống nhất tại hội nghị nhà chung cư.

Để tháo gỡ vướng mắc, vừa qua, HoREA đã gửi văn bản đề nghị Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ sửa đổi Nghị định 101/2015 nhằm giải quyết các vướng mắc. Theo đó, HoREA đề nghị cho phép thực hiện xây dựng lại đơn lẻ đối với chung cư nguy hiểm. Chính phủ hướng dẫn cụ thể về việc thực hiện điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án tại khu vực trung tâm, ranh giới, quy mô sử dụng đất, đặc biệt phần diện tích được áp dụng cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.