Kênh chiếm dụng vốn với một số chủ đầu tư

Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea), hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà và cụm tòa nhà chung cư, tập trung chủ yếu tại TP Hà Nội và TP HCM.

Tại Hà Nội, trong số 845 tòa nhà và cụm tòa nhà chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. Còn TP HCM, hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có 105 chung cư đang tồn tại tranh chấp ở các mức độ khác nhau.

Các tranh chấp này chủ yếu xoay quanh mối quan hệ 4 bên gồm cư dân, chủ đầu tư, ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Trong đó, mối quan được dư luận và pháp luật quan tâm nhiều nhất là giữa cư dân và chủ đầu tư.

Chia sẻ tại Hội thảo “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư” vừa được tổ chức, ThS. Luật sư Nguyễn Minh Tuấn, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, nêu lên ba khía cạnh thường xảy ra tranh chấp.

Đầu tiên là các tranh chấp từ giai đoạn mua - bán. Việc mua, bán nhà chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư có những khía cạnh phức tạp, đặc biệt với những căn hộ “hình thành trong tương lai”.

Cư dân khó có thể nắm được các thông tin về vật liệu, kết cấu, quá trình kiểm định và giám sát thi công căn hộ dẫn đến khi nhận bàn giao, có căn hộ vẫn chưa hoặc không được kiểm định chất lượng.

Bên cạnh đó, dù đã sử dụng nhà chung cư một thời gian dài nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở hoặc nội dung thông tin bị sai gây nhiều thiệt thòi. 

Thứ hai, vấn đề nổi cộm về bàn giao quỹ bảo trì 2% hoặc tự ý rút ngắn thời hạn bảo trì. Nó không chỉ nằm trong mối quan hệ giữa cư dân với chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng đến ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và các cơ quan quản lý ở địa phương. 

Theo ông Tuấn, một phần nguyên nhân của việc chủ đầu tư chậm trong công tác bàn giao phí bảo trì là do chưa có hành lang pháp lý rõ ràng để xử lý, cưỡng chế các trường hợp vi phạm, mặc dù các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành tương đối đầy đủ.

Thêm vào đó, với các khoản quỹ bảo trì có số tiền lớn, thậm chí lên đến hàng trăm tỷ đồng, đây là khoản tiền không hề nhỏ đối với một số chủ đầu tư mong muốn chiếm dụng.

Ông cho rằng, trên thực tế, UBND cấp tỉnh cũng chưa thực sự quyết liệt trong việc giải quyết tranh chấp này vì thiếu căn cứ pháp lý cho việc cưỡng chế thi hành. Dẫn đến việc "đòi tiền bảo trì” của cư dân tốn nhiều thời gian và gặp nhiều cản trở.

Thứ ba, vấn đề tranh chấp liên quan đến diện tích chung - riêng, nổi bật là các tranh chấp về diện tích tầng hầm và nơi để xe. Mặc dù, phần diện tích này theo luật phải được quy định rõ trong hợp đồng mua bán chung cư.

Ngoài ra, còn có tình trạng chủ đầu tư sử dụng một phần diện tích chung vào mục đích riêng tạo ra sự nhức nhối, thiếu thuận tiện cho sinh hoạt cư dân tòa nhà, ảnh hưởng công tác đảm bảo anh toàn PCCC, an ninh - đô thị của chính quyền địa phương.

Luật sư Tuấn cho rằng các tranh chấp này xuất phát do sự bất bình đẳng trong mối quan hệ giữa người sở hữu với chủ đầu tư (chủ đầu tư nắm thế chủ động từ ban đầu), ý thức sử dụng của cư dân và việc chưa theo kịp, chưa đồng bộ của hệ thống văn bản pháp luật dẫn đến xử lý các tranh chấp chưa quyết liệt, mạnh mẽ.

Ông cũng đưa ra một số giải pháp để hạn chế tranh chấp, trong đó có sửa đổi, bổ sung các quy định và có chế tài để xử lý các vấn đề tranh chấp, xử lý nghiêm chủ đầu tư vi phạm. Bên cạnh đó, xem xét ban hành Nghị định về quản lý nhà chung cư. 

Xem xét việc yêu cầu bắt buộc có đơn vị quản lý chuyên nghiệp từ khi chủ đầu tư đưa cư dân vào ở. Và nghiên cứu cơ chế bên thứ ba trong việc quản lý quỹ bảo trì, kiểm soát vấn đề đánh giá chất lượng dự án trước khi bàn giao.

Các ban quản lý tòa nhà cũng cần phát huy vai trò trung gian giải quyết xung đột, ứng dụng công nghệ vào quản lý và là các đơn vị khách quan, có năng lực chuyên môn.  

Còn theo ý kiến của ông Đặng Xuân Tâm, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Địa ốc Hải Đăng, Luật Nhà ở 2014 đã quy định cụ thể về diện tích chung cư nhưng không quy định cụ thể về diện tích logia, hạng mục kỹ thuật.

Mỗi lần tranh chấp, chủ đầu tư lại hỏi Cục quản lý Nhà nhưng không thể giải quyết thỏa đáng vì có nhiều ý kiến khác nhau. Ông đề nghị Bộ Xây dựng có quy định rõ ràng về cách tính diện tích các hạng mục trên.

Về phân định diện tích sở hữu chung riêng, ông cho biết đã được quy định trong hợp đồng mua bán, tuy nhiên do năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư chưa phân định tốt nên vẫn xảy ra tranh chấp.

Ông cũng cho rằng chất lượng và phí dịch vụ là một vấn đề. Theo ông, chủ đầu tư không nên đặt ra mục tiêu lợi nhuận cao ở hạng mục vận hành, bảo dưỡng.

Ông Nguyễn Thế Anh, Trường phòng Quản lý nhà ở, Cục Quản lý nhà ở và thị trường Bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, cho biết dự thảo Luật Nhà ở chuẩn bị tổng hợp trong tháng này, cơ bản vẫn giữ nội dung đã được quy định trong luật cũ năm 2014.

Tuy nhiên, bổ sung thêm một số điều như yêu cầu kiến thức chuyên môn trong quản lý nhà chung cư của ban quản trị; cách xác định các phần diện tích trong căn hộ để tránh những vấn đề tranh chấp; các quy định siết chặt đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đảm bảo an toàn; quy định quản lý sử dụng kinh phí 2%; bổ sung thêm mục bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư (thời điểm, cách thức, thành phần bàn giao).

"Chúng tôi sẽ lắng nghe các ý kiến của các chuyên gia tại hội thảo ngày hôm nay và báo cáo lãnh đạo Cục, lãnh đạo Bộ để tiếp tục hoàn thiện việc sửa đổi Luật Nhà ở", ông Thế Anh nói.