5 khó khăn chính trong việc cải tạo chung cư cũ

Tại Hội thảo “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư” vừa diễn ra mới đây, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội, cho biết hiện nay cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. 

Ở miền Bắc, chung cư chủ yếu được xây dựng trong giai đoạn từ thập kỷ 60 đến thập kỷ 80 của thế kỷ trước, phổ biến là các nhà chung cư 3 - 5 tầng. Ở phía Nam, chung cư chủ yếu được xây dựng từ trước năm 1975, có cả nhà chung cư đơn lẻ, các khu chung cư dùng cho cán bộ, công chức, viên chức ở. Một số địa phương có nhiều quỹ nhà chung cư cũ hiện nay như: Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An, Thanh Hóa,...

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, có 5 khó khăn chính trong việc cải tạo chung cư cũ hiện nay. Thứ nhất, doanh nghiệp chưa đầu tư bởi chi phí phải bỏ ra lớn nhưng lại mang lại lợi ích không cao, cụ thể là bị hạn chế về tầng cao xây dựng, nhất là ở khu vực trung tâm, nơi có mật độ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng, giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn.

Thứ hai, cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng với một số người dân cũng chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm.

Thứ ba, trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn phức tạp, nhiều điều chỉnh và chưa có quy định trình tự đặc thù.

Thứ tư, hiện chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp.

Thứ năm, quá trình quản lý vận hành sử dụng còn nhiều bất cập giữa chủ đầu tư, đơn vị quản lý, ban quản trị và khu dân cư. 

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng cải tạo các chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ khó khăn nhất hiện nay.

"Tại Hà Nội, trong 10 năm mới cải tạo được 1,5% số lượng chung cư cũ thì theo tôi, con số này vẫn còn quá khiêm tốn và đáng tiếc. Hiện nay, khó khăn trong công tác cải tạo chung cư cũ chủ yếu là xung đột lợi ích giữa các bên, cùng với đó là những vướng mắc về chính sách.

Ví dụ tại Hà Nội, 4 quận nội thành không tăng mật độ dân số, không tăng chiều cao, không tăng mật độ xây dựng, đây rõ ràng là bài toán khó cho doanh nghiệp khi làm sao có lời trong làm ăn? Bên cạnh đó, nếu nhất định phải lấy được 100% sự đồng tình của cư dân thì có lẽ mãi mãi không làm được.

Đặc biệt, khi cải tạo chung cư thì mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội rất quan trọng, bên cạnh chỗ ở còn phải tính đến công ăn việc làm, chỗ để người dân kinh doanh,... Đây đều là những vấn đề nổi cộm, nếu không tháo gỡ được thì rất khó giải quyết", ông Nguyễn Thế Điệp nói.

Ở góc nhìn của TS. Nguyễn Văn Khôi, trước mắt có 8 nhóm giải pháp có thể xem xét cho vấn đề này. Thứ nhất, các địa phương bố trí ngân sách và chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức rà soát kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, làm cơ sở để sớm xác định các nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại trên cơ sở đó lập kế hoạch hoặc điều chỉnh kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.

Thứ hai, khẩn trương lập, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết các khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại và công bố công khai thông tin về quy hoạch này theo quy định của pháp luật để các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư cũng như người liên quan biết và thực hiện.

Việc quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.

Thứ ba, sớm ban hành mức bồi thường làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án; khẩn trương ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và tổ chức thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

Thứ tư, quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của Thành phố (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành, với các tiêu chí chính: Dân số, không gian và hệ số sử dụng đất), cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng. Việc điều chỉnh quy hoạch cần xem xét vị trí đặc thù.

Thứ năm, cần có những giải pháp tạo vốn từ nhiều nguồn, chứ không chỉ phụ thuộc vào các nhà đầu tư.

Thứ sáu, thành phố cần tổ chức xây dựng nhiệm vụ thiết kế, lấy ý kiến cộng đồng, tổ chức thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ thiết kế. Để có nhiệm vụ thiết kế phù hợp cần phân loại các khu chung cư hiện nay, căn cứ diện tích, vị trí, lợi thế, quy mô dân số để xác định các chỉ tiêu kỹ thuật đặc thù.

Thứ bảy, từ những quy hoạch chi tiết được phê duyệt cần xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện với xây dựng ưu tiên các ngôi nhà xuống cấp nguy hiểm, đồng thời ban hành quy định về phân công, phân công quản lý và trách nhiệm (nên hình thành đơn vị quản lý chuyên trách về cải tạo chung cư).

Cuối cùng, khẩn trương tạo lập quỹ nhà ở tạm thời (tạm cư) để bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.