HSC: Thị trường bất động sản TP HCM có nhiều tín hiệu hồi phục

Theo báo cáo phân tích mới đây của CTCP Chứng khoán TP HCM (HSC - Mã: HCM), nhiều dự án bất động sản (BĐS) tại TP HCM đang có dấu hiệu tái khởi động. Sự hồi phục của thị trường BĐS TP HCM cũng trở nên rõ ràng hơn sau một thời gian dài bị siết chặt pháp lí.

Cụ thể, theo HSC, một số dự án tại khu vực trung tâm bị dừng hơn 2 năm qua hiện đã có dấu hiệu tái khởi động. Trong khi đó, các số liệu thống kê cho thấy số lượng dự án được cấp phép trong 6 tháng đầu năm 2020 đã tăng lên so với cùng kì năm ngoái. 

Ngoài ra, theo chia sẻ từ các doanh nghiệp xây dựng, hoạt động đấu thầu dự án mới tại thị trường TP HCM cũng trở nên sôi động hơn.

Trước nhiều dấu hiệu hồi phục trên thị trường BĐS, HSC dự báo tổng nguồn cung căn hộ cho cả năm 2020 tại TP HCM tăng 25,1% lên 20.015 căn. Trong khi đó, lượng cầu sẽ vẫn khả quan, đặc biệt là có một lượng cầu còn chưa được đáp ứng trong 2 - 3 năm qua do nguồn cung hạn chế trong bối cảnh thủ tục pháp lí bị siết chặt.

"Ngoài ra, một số nhân tố vĩ mô tích cực cũng đang hỗ trợ nhu cầu trên thị trường BĐS trong tương lai. Các sản phẩm nhà ở sẽ trở thành những khoản đầu tư ngắn hạn hấp dẫn dành cho nhiều nhóm nhà đầu tư", HSC kì vọng.

Đơn vị này cũng dự báo, nguồn cung căn hộ tại TP HCM có thể tăng với tốc độ gộp bình quân năm là 30% trong giai đoạn 2021 - 2022 và tỉ lệ hấp thụ có thể ở mức cao trên 90%. 

Nhiều dự án lớn dự kiến sẽ được khởi công xây dựng trở lại gồm Bason (số 2 Nguyễn Hữu Cảnh), Vinhomes Grand Park (Quận 9), Gem Riveside (Quận 2), Mesa Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2) và dự án Long Beach (Huyện Cần Giờ).

"Tỉ lệ này phản ánh nhu cầu chưa được đáp ứng. Cơ cấu dân số vàng, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng", báo cáo nêu rõ.

Căn hộ bình dân cung không đủ cầu

HSC cho rằng, trước đây, nhiều doanh nghiệp BĐS tại TP HCM tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang có tỉ suất sinh lời cao. Thông thường phân khúc căn hộ cao cấp đem lại tỉ suất lợi nhuận gộp 30 - 50%. 

Tuy nhiên, vài năm gần đây, nhận thấy nhu cầu tiềm năng lớn chưa được đáp ứng ở phân khúc trung cấp cộng với sự hạn chế quĩ đất tại các vị trí đắc địa nên nhiều doanh nghiệp BĐS đã chuyển hướng sang các sản phẩm phân khúc tầm trung. 

Nguyên nhân là do nhu cầu ở phần khúc trung cấp rất cao nhờ tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh chóng tại các thành phố lớn, tốc độ đô thị hóa cao và đáng chú ý là nhu cầu căn hộ dịch vụ dành cho người nước ngoài làm việc tại Việt Nam cũng tăng mạnh.

Tuy nhiên, theo đánh giá của đơn vị này, nguồn cung phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp vẫn chưa được đáp ứng đủ nhu cầu. Bởi theo các số liệu thống kê, trong 10 năm qua, tổng số hộ gia đình tại TP HCM đã tăng thêm 734.092 hộ. 

Với giả định số hộ gia đình trung lưu chiếm 28,4% tổng số hộ gia đình tại TP HCM thì nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình trung lưu trong 10 năm qua là khoảng 208.482 căn. Tuy nhiên, tổng nguồn cung nhà ở phân khúc trung cấp (theo thống kê của CBRE) chỉ là 105.830 căn (bằng 50% tổng nhu cầu ước tính). 

Đáng chú ý, khoảng cách giữa nhu cầu và lượng cung ở phân khúc bình dân thậm chí còn lớn hơn với tổng nhu cầu là 700.000 - 800.000 căn trong khi tổng nguồn cung trong 10 năm qua chỉ đạt khoảng 46.651 căn.

"Do đó, sức hấp thụ tại thị trường TP HCM, đặc biệt là phân khúc bình dân và trung cấp sẽ vẫn khả quan trong vài năm tới", HSC nhận định.