Gỡ rối pháp lí bất động sản: 'Cần chấn chỉnh cách thực thi'

Tại Hội nghị Bất động sản 2019 diễn ra vào sáng ngày 25/9, nhiều chuyên gia và lãnh đạo trong ngành đã cùng thảo luận, đưa ra ý kiến về tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn, xung đột và khoảng trống pháp lí trong lĩnh vực bất động sản hiện nay.

"Cần một sổ tay hướng dẫn trình tự thực hiện một dự án đầu tư từ A đến Z"

Theo GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, "hệ thống pháp luật vẫn có sự bất cập là do không có sự tham gia xây dựng và thẩm định của khu vực ngoài Nhà nước. Thậm chí, tôi đề nghị Quốc hội đưa ra đấu thầu xây dựng pháp luật".

Ông Võ cho rằng, "xung đột ở đây là luật này qui định tên này, luật kia qui định tên khác; luật này qui định trình tự này, luật kia qui định trình tự khác.

Đó không phải là những vấn đề lớn về mặt chính sách chỉ là những qui định không thống nhất. Tất cả những xung đột này giải quyết không khó, chỉ cần căn cứ vào nguyên tắc thực thi pháp luật mà chính Ủy ban thường vụ Quốc hội đã đặt ra".

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra ba nhóm giải pháp mà theo ông là phải xử lí ngay để hoạt động kinh doanh không mất thời gian chờ đợi pháp luật, các chủ đầu tư có thể vận hành tiếp các dự án, thoát khỏi tình trạng xung đột và khoảng trống như hiện nay.

Thứ nhất, đối với hệ thống văn bản qui phạm pháp luật, cơ quan ban hành ở cấp cao hơn thì văn bản ban hành ra có hiệu lực thực hiện cao hơn văn bản do cấp thấp hơn ban hành.

Thứ hai, ví dụ như luật mà trái với nghị định này, tức là luật này mà trái với nghị định hướng dẫn luật khác, ví dụ như luật Đấu thầu có hướng dẫn về đấu thầu dự án có sử dụng đất trái với qui luật kinh tế thì luật đất đai có hiệu lực thi hành và không được đấu thầu theo nghị định hướng dẫn của Chính phủ.

Đối với hai văn ban cùng cấp thì văn bản ban hành sau có hiệu lực thi hành cao hơn văn bản ban hành trước.

Thứ ba, nếu cùng một vấn đề mà các luật qui định khác nhau, các văn bản qui phạm pháp luật qui định khác nhau thì văn bản đúng nội dung chuyên ngành sẽ có hiệu lực thực hiện.

Ông Võ cũng đưa ra ví dụ, nếu những vấn đề có liên quan trực tiếp đến đất đai thì phải căn cứ vào hệ thống pháp luật đất đai để thực hiện, chứ không thực hiện theo những qui định về đất đai trong Luật Xây dựng, Luật Nhà ở,…

Ngoài ra, ông Võ còn nêu ra quan điểm: "Chỉ cần Chính phủ, văn phòng Chính phủ hoặc ủy quyền cho một Bộ, có thể là Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành một sổ tay hướng dẫn trình tự thực hiện một dự án đầu tư từ A đến Z".

Ảnh Realtimes

Cơ chế một luật sửa nhiều luật

Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) chia sẻ: "Đối với thị trường BĐS, càng tìm hiểu, càng đọc thì tôi càng e ngại vì nó quá phức tạp, quá rối rắm như một ma trận. Các qui định, nghị định, thông tư, thông lệ áp dụng tại địa phương,… rất khác biệt".

"Sự chồng chéo pháp luật không mạch lạc như tình trạng con gà và quả trứng mà nó là một đàn gà và một rổ trứng", ông Tuấn ví von.

Theo ông Tuấn, có lẽ cũng cần cơ chế một luật sửa nhiều luật. Theo đó, một cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ tập hợp những văn bản đã có theo một trình tự nhất định, loại bỏ những qui phạm lỗi thời và mâu thuẫn.

Đồng thời, "chế định những qui phạm mới nhằm thay thế những qui định bị loại bỏ và khắc phục những chỗ trống được thực hiện trong quá trình tập hợp văn bản, sửa đổi các qui phạm hiện hành, nâng cao hiệu lực pháp lí của các điều luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường hay Luật Phòng cháy chữa cháy", ông Tuấn cho hay.

Đại diện các doanh nghiệp, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra quan điểm rằng, cần kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai 2013, sửa đổi qui định bồi thường giải phóng mặt bằng không quá 70% tiền sử dụng đất phải nộp. Cùng với đó là đấu giá công khai, chấm dứt cho thuê đất một lần.

Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đưa ra bất cập mà Hiệp hội đã kiến nghị nhiều lần: "Vấn đề giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư phải thoả thuận giá bồi thường với người dân, nhưng chỉ được khấu trừ thương phương án được cơ quan Nhà nước phê duyệt. Trong khi đó, thực tế đa phần đều phải bồi thường cho người dân với giá cao hơn phương án được phê duyệt".

Quan trọng nhất là việc thực thi

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, thấu hiểu và thực thi pháp luật là vấn đề rất lớn ở TP HCM. "Đã có những dự án bị dừng vì chồng chéo luật".

Theo thông tin ông Châu cung cấp, có 170 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa thể triển khai do vướng mắc về qui định pháp luật, trong đó có 120 dự án vướng do liên quan đến đất hỗn hợp.

"Để làm một dự án, doanh nghiệp mất 5 năm giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu tư ba năm, thi công hai năm, tổng cộng tất cả là 10 năm. Chưa có doanh thu cộng với áp lực tài chính lớn, vì vậy chính sách nên chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp", ông Châu chia sẻ.

Đồng quan điểm với ông Châu, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục quản lí đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng "vấn đề không phải ở luật mà ở thực thi".

Bà Anh đưa ra ví dụ, một dự án BĐS có kênh rạch xen kẽ thì hoàn toàn thẩm quyền của địa phương có thể giải quyết được. Tuy nhiên, các địa phương còn lo ngại đất công phải đấu giá nên lại đẩy văn bản của Bộ.

Trong khi đó, trường hợp dự án đất công thì phải phù hợp theo từng địa phương, ví dụ đất công xen kẽ một chút kênh rạch thì hoàn toàn có thể thu hồi giao cho nhà đầu tư được. "Do đó, cần có chấn chỉnh trong kế hoạch thi hành", bà Anh khẳng định.

Đối với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng khi chiếu lại luật không thuộc diện được cấp thì chỉ cần doanh nghiệp có đơn tích kê khai thời hạn sử dụng thêm là địa phương có thể giải quyết. 

"Địa phương cần có hướng dẫn thực hiện, không thể cứ thẩm quyền của mình nhưng cứ đẩy lên Bộ và mất rất nhiều thời gian trả lời", bà Anh nói.