Thanh khoản biệt thự, nhà liền kề phía Nam chạm đáy

Báo cáo nghiên cứu thị trường vừa được DKRA Group công bố cho thấy trong 2 tháng ­đầu năm, phân khúc nhà liền thổ (biệt thự, nhà liền kề) tại TP HCM và vùng vệ tinh (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) chưa có sự cải thiện cả về cung và cầu.

Theo đó, TP HCM và các tỉnh phía Nam ghi nhận 81 dự án, với hơn 5.000 sản phẩm biệt thự, nhà liền kề đang chào bán sơ cấp (gồm cả sản phẩm mới và hàng tồn kho) trong tháng 1 và tháng 2. Tuy nhiên chỉ vỏn vẹn 75 căn được tiêu thụ, tỷ lệ hấp thụ khoảng 1% trên tổng cung. Thanh khoản nhà liền thổ đang ở mức thấp so với tỷ lệ 16% ghi nhận ở cùng kỳ năm ngoái và mức hấp thụ trung bình 21% của năm 2024.

Báo cáo từ chuyên trang Batdongsan cũng cho thấy, đầu năm nay thị trường bất động sản phía Nam ghi nhận xu hướng phục hồi mạnh mẽ ở cả lượng tin rao và nhu cầu mua với các loại hình đất nền và chung cư. Nhưng riêng phân khúc biệt thự, nhà liền kề, nhu cầu mua tiếp tục giảm. Đây cũng là phân khúc có mức độ quan tâm thấp nhất trong các loại hình nhà đất.

Cụ thể, tại TP HCM, lượt tìm mua biệt thự liền kề chiếm chưa đến 2% tổng nhu cầu mua bất động sản. Với các thị trường Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai diễn biến cũng tương tự khi lượt tìm mua biệt thự, nhà liền kề chỉ chiếm khoảng 2-5% trên tổng nhu cầu tìm kiếm.

Lý giải nguyên nhân thanh khoản nhà liền thổ giảm sâu trong các tháng đầu năm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhìn nhận một phần do ảnh hưởng từ kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài. Tuy nhiên, yếu tố chính vẫn là do rổ hàng sơ cấp kém hấp dẫn và giá bán quá cao, với không riêng TP HCM mà cả ở các thị trường tỉnh.

Ông Thắng cho biết nguồn cung nhà liền thổ hiện nay vẫn chủ yếu tập trung vào rổ hàng cũ rao bán đợt tiếp theo và hàng tồn kho chưa bán được trong năm 2024. Lượng sản phẩm mở bán mới (chủ đầu tư chào bán lần đầu) duy trì tình trạng khan hiếm, chưa có dấu hiệu phục hồi với chỉ khoảng 25%.

Bên cạnh đó, rổ hàng sơ cấp co cụm vào hai thị trường là Đồng Nai và TP HCM, với tỷ trọng lần lượt chiếm 43% và 32%. Cả hai khu vực này đều đang có giá biệt thự liền kề cao nhất phía Nam. Cụ thể, giá biệt thự liền kề ở TP HCM có mức thấp nhất 5,3 tỷ đồng và cao nhất là 700 tỷ đồng mỗi căn; Đồng Nai xếp thứ 2 với mức thấp nhất ghi nhận là 3,5 tỷ đồng và cao nhất là 228 tỷ đồng mỗi căn; hai tỉnh Long An và Bình Dương cũng duy trì mức giá cao nhất từ 39-45 tỷ đồng chưa bao gồm thuế phí.

Các địa phương còn lại có giá mềm hơn, trung bình từ 2-5 tỷ đồng mỗi căn nhưng gần như không có sản phẩm mới mở bán.

Cùng quan điểm, bà Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu Savills TP HCM, cho biết năm qua giá biệt thự liền kề mở bán mới tại TP HCM đạt khoảng 350 triệu đồng mỗi m2, với 74% nguồn cung có giá chào bán trên 30 tỷ đồng. Trung bình mỗi căn nhà liền thổ của thành phố có giá từ 30-120 tỷ đồng. Với các thị trường tỉnh, giá nhà liền thổ trung bình dao động 6-15 tỷ đồng, một số dự án mới mở bán đầu năm nay vào khoảng 15-20 tỷ đồng mỗi căn.

Trong bối cảnh người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng với dòng tài sản có giá trị lớn, chưa dám mạnh tay sử dụng đòn bẩy tín dụng, những sản phẩm có tài chính cao vẫn khó được quan tâm, nhất là khi nguồn cung kém đa dạng, thanh khoản trên thị trường thứ cấp còn ế ẩm.

Bà Hương cho biết phần lớn các chủ đầu tư không chọn trực tiếp giảm giá thành mà thông qua chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ưu ­đãi bán hàng và kéo dãn tiến độ thanh toán nhằm giảm bớt chi phí đầu vào. Tuy nhiên hoạt động này vẫn chưa phát huy hiệu quả kích cầu thanh khoản như mong đợi.

Từ nay đến cuối năm, các đơn vị nghiên cứu thị trường dự báo khu vực phía Nam sẽ có từ 3.000-5.000 căn nhà liền thổ mới. Mặt bằng giá sơ cấp nhà liền thổ phía Nam vẫn sẽ tiếp tục neo ở mức cao do ảnh hưởng bởi các loại chi phí ­đầu vào. Tại TP HCM, dòng sản phẩm cao cấp giá trên 30 tỷ đồng sẽ tiếp tục chiếm ưu thế, còn với các thị trường tỉnh sẽ là trên dưới 10 tỷ đồng. Giá bán cao khiến giao dịch nhà liền thổ ở cả TP HCM và các tỉnh vùng ven khó bứt phá.

Tuy nhiên sau khi bảng giá đất mới được công bố (dự kiến từ tháng 10), giá trị của các sản phẩm nhà liền thổ nói riêng và nhiều loại hình khác nói chung sẽ có biến động.