Giải quyết một số vướng mắc khi áp dụng quy định mới về Bảng giá đất

Thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá đất trong Bảng giá đất hiện tại với mặt bằng giá đất trên thực tế tại địa phương 

Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho biết, với quyết tâm sớm đưa Luật Đất đai năm 2024 đi vào cuộc sống từ ngày 1/8/2024, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt và kịp thời chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, các bộ ngành liên quan và địa phương kịp thời ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành và chuẩn bị các điều kiện cần thiết để thi hành Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên, vẫn có một số địa phương còn chậm trong việc xây dựng, ban hành các văn bản theo thẩm quyền và chuẩn bị các điều kiện để tổ chức thực hiện, trong đó có vướng mắc liên quan đến việc điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Theo quy định, tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc chuyển tiếp sử dụng Bảng giá đất quy định: "Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương."

Quy định này nhằm đảm bảo sự kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2013, phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh thất thu ngân sách, đảm bảo công bằng trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời có thời gian chuyển tiếp để các địa phương có lộ trình chuẩn bị ban hành Bảng giá đất theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024.

Do đó việc rà soát, điều chỉnh Bảng giá đất là cần thiết, là cơ hội và là điều kiện để các địa phương thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá đất trong Bảng giá đất hiện tại với mặt bằng giá đất trên thực tế tại địa phương. 

Đồng thời, từng bước để xây dựng Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 để áp dụng từ 1/1/2026 tránh cú sốc tăng giá đột biến trong Bảng giá đất ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, dẫn đến phản ứng từ phía người dân, doanh nghiệp.

Những vướng mắc khi triển khai

Cũng theo Thứ trưởng Lê Minh Ngân, việc điều chỉnh Bảng giá đất là nhiệm vụ thường xuyên của UBND cấp tỉnh đã được quy định xuyên suốt từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay và có nhiều địa phương đã thực hiện rất tốt quy định này. 

Do đó, đối với các địa phương có sự điều chỉnh Bảng giá đất đúng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 đã đảm bảo giá đất trong Bảng giá đất tiệm cận với mặt bằng thực tế tại địa phương thì việc áp dụng khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 không có vướng mắc, không ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Thực tế, đối với các địa phương không có sự điều chỉnh kịp thời thì giá đất trong Bảng giá đất có sự chênh lệch lớn so với mặt bằng thực tế tại địa phương, dẫn đến khi triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024 xuất hiện một số vướng mắc như sau:

Trường hợp khi Bảng giá đất điều chỉnh có sự thay đổi lớn, tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với giá đất tại Bảng giá đất hiện hành sẽ dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp áp dụng Bảng giá đất quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 như khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất hằng năm… Số tiền mà người dân, doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ tăng cao đột biến so với khi áp dụng bảng giá đất hiện hành của địa phương đó.

Trường hợp địa phương không điều chỉnh Bảng giá đất mà sử dụng giá đất trong Bảng giá đất hiện hành (đã xây dựng, ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành) làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 có sự chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá đất thực tế tại địa phương thì rất dễ dẫn đến giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệnh rất lớn so với giá khởi điểm tạo nên sự đột biến, bất thường.

Mặt khác, do bảng giá đất không được điều chỉnh quá thấp so với giá đất thực tế ở địa phương dẫn đến việc có thể gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

"Như vậy, đối với cả trường hợp không kịp thời điều chỉnh Bảng giá đất hay điều chỉnh Bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến đều dẫn đến các phản ứng trái chiều, thiếu đồng thuận trong dư luận xã hội, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường, tác động đến phát triển kinh tế, an ninh xã hội, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh...". Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho biết.

Có lộ trình phù hợp, mức tăng phù hợp với từng khu vực, vị trí, loại đất

Để giải quyết những vướng mắc nêu trên, theo Thứ trưởng Lê Minh Ngân, các địa phương cần phải tập trung chỉ đạo để hoàn thiện các văn bản thuộc thẩm quyền.

Đồng thời đẩy mạnh công tác tập huấn, tuyên truyền, phổ biến rộng rãi, thường xuyên, liên tục đến tất cả các cấp, các ngành, người dân, doanh nghiệp nhằm tạo sự đồng thuận, thống nhất trong nhận thức và tổ chức thực hiện theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Về tổ chức thực hiện, việc điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với tình hình thực tế giá đất tại địa phương theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 là cần thiết.

Trong quá trình thực hiện cần phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành, xem xét giá đất trong bảng giá đất so với mặt bằng giá đất tại địa phương; đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với đối tượng áp dụng, có lộ trình phù hợp, mức tăng phù hợp với từng khu vực, vị trí, loại đất.

Bên cạnh đó, tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức cá nhân có liên quan để tổng hợp, tiếp thu, giải trình đầy đủ, hạn chế việc chênh lệch quá lớn về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện, đảm bảo sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội.