Giá nhà leo thang, chuyên gia gợi ý mô hình 'thuê để sở hữu'

Chia sẻ tại Talkshow Những công thức bán nhà thành công, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam nhìn nhận, đối với mọi lĩnh vực, yếu tố đầu tiên để sản phẩm của người bán đến tay người mua chính là việc khách hàng phải có đủ khả năng chi trả khi mua hàng. Trong giao dịch bất động sản, đây lại càng là vấn đề mấu chốt.

Có 2 yếu tố quan trọng cần lưu ý. Thứ nhất là số tiền cụ thể cần chi trả. Thứ hai là tiến độ thanh toán nhằm giúp người mua có thể lên kế hoạch cần trả tổng số tiền trong bao lâu, đồng thời có thời gian tìm kiếm các nguồn hỗ trợ tài chính.

Ở phía người bán, cần định giá sản phẩm và xác định điểm rơi giá bán, đi kèm với đó là đưa ra phương thức thanh toán phù hợp cho người mua. Nói cách khác, người bán cần đưa ra được giải pháp tài chính cho khách hàng. Giải pháp cần sáng tạo, linh hoạt, phù hợp với từng đối tượng khách hàng, từng thương vụ khác nhau.

Bổ sung góc nhìn cho quan điểm trên, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc CTCP G-Home cho rằng, thực ra công thức bán nhà thành công rất đơn giản. Đó là sự gặp được nhau giữa cung và cầu, giữa người bán và người mua, khi các tiêu chí như giá cả, phân khúc, vị trí sản phẩm,... đều đáp ứng đúng nhu cầu.

Điểm khó trong quá trình thực hiện khiến một thương vụ bán nhà thường không thành công nằm ở những yếu tố không phù hợp, nhất là về giá cả.

"Nhà là loại tài sản có giá trị lớn nên khi mua bán luôn cần phải có giải pháp tài chính. Nhìn sang một số quốc gia phát triển tại phương Tây, nền kinh tế của họ có sự ổn định cao, mức lãi suất hấp dẫn và duy trì trong khoảng thời gian lâu hơn. Các cặp vợ chồng trẻ sau khi kết hôn thường đi vay và họ sẽ trả dần khoản nợ đó trong vòng 20 - 30 năm.

Còn tại Việt Nam, trên thực tế, nhiều giải pháp tài chính vốn dĩ đã tồn tại từ lâu chứ không phải đến bây giờ mới được nhắc đến. Nhiều cặp vợ chồng trẻ thường xin hỗ trợ từ hai bên gia đình nội ngoại rồi hùn thêm khoản tiết kiệm cá nhân là có thể mua được nhà. Đây chính là giải pháp tài chính thông thường của người Việt, cũng là giải pháp tốt nhất và rẻ nhất.

Tuy nhiên, đến giai đoạn này, đã có sự chênh lệch khá cao giữa mức thu nhập trung bình của người dân so với giá bất động sản. Để sở hữu một căn chung cư rộng khoảng 60 - 70 m2 tại Hà Nội và TP HCM lúc này, nếu nguồn tiền của người mua chỉ được tiết kiệm từ khoản lương hàng tháng là rất khó", ông Nam nói.

Thực tế, giá nhà ở các thành phố lớn ngày càng vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Theo nghiên cứu của Avison Young Việt Nam, trong vòng 5 năm (2019 - 2023), chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam đã tăng 19,5%. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng rộng, cộng với mức lãi vay không dễ chịu, khiến việc mua nhà đã khó càng khó hơn, cơ hội sở hữu nhà ở càng thấp.

Năm ngoái, báo cáo Chỉ số về Khả năng Chi trả Nhà ở tại Châu Á - Thái Bình Dương của ULI cho biết, TP HCM và Hà Nội là 2 thành phố có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực nhưng lại chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân.

Cụ thể, TP HCM có giá nhà trung bình là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng), trong khi thu nhập trung bình của một hộ gia đình TP HCM ở mức 9.120 USD/năm. Theo tính toán của ULI, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP HCM đang ở mức 32,5, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (35), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3), Thượng Hải (24,1) và Hong Kong (26,5).

Trong khi đó, chỉ số này ở Hà Nội là 18,3 với mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình Hà Nội là 9.967 USD/năm, cao hơn Seoul (17,3), Tokyo (16,1) và nhà ở thương mại tại Singapore (13,7).

Để bên mua và bên bán "tự cứu nhau" 

Trước thực trạng trên, giới chuyên gia khuyến nghị cần có những giải pháp khác biệt hơn, tác động mạnh hơn nhằm giúp bên mua và bên bán gặp gỡ.

Lãnh đạo G-Home đề xuất, ở phía người mua, có thể cố gắng xin hỗ trợ nhiều hơn. Còn ở phía người bán, bản thân các chủ đầu tư cần tích cực đưa ra các giải pháp hỗ trợ tài chính cho khách hàng như cho ân hạn nợ gốc 2 - 3 năm, có chính sách hỗ trợ lãi suất, tiến độ thanh toán linh hoạt... Đồng thời, nên có cả chính sách giúp đảm bảo lợi nhuận cho bên mua trong tương lai.

Nhiều doanh nghiệp đã có những cách thức mới mẻ như chia nhỏ tiến độ đóng tiền thành rất nhiều đợt; người mua chỉ cần đóng trước một khoản % tổng giá trị tài sản là đã được nhận nhà, phần còn lại sẽ trả dần trong những năm sau...

"Đây là cách bên mua và bên bán tự cứu nhau khi giải bài toán chung. Cả chủ đầu tư lẫn người dân đều khó đi vay, chi bằng doanh nghiệp cho chính các khách hàng của mình nợ, tôi thấy đây là giải pháp hết sức sáng tạo trong giai đoạn này", theo ông Nam.

Về phương án hỗ trợ lãi suất cho người dân khi vay mua nhà, thời gian qua, lãi suất huy động đã giảm, đồng nghĩa với việc phía ngân hàng có thể nới lỏng lãi suất cho vay. Song, yếu tố này không duy trì ổn định. Chưa kể đang có sự mâu thuẫn giữa người mua (muốn lãi suất ổn định trong 20 - 25 năm) và phía ngân hàng (chỉ cam kết trong thời gian ngắn). Hiện tại, giải pháp thông thường mà các chủ đầu tư hay đưa ra là ân hạn nợ gốc trong khoảng 1 - 3 năm đầu cho người mua.

Theo vị này, dư nợ vay mua bất động sản giảm dần theo thời gian. Ban đầu, số tiền chi trả là rất cao, càng về sau càng giảm. Đáng lẽ điều này nên diễn ra ngược lại. Bởi đối với người trẻ, càng về sau này, họ càng tích lũy được nhiều hơn, khả năng trả nợ cũng tốt hơn trước đó. Các chủ đầu tư đã nhìn ra được vấn đề này và cố gắng dàn đều khoản nợ trong cả quá trình chi trả khoản vay, song cũng chỉ giúp được tối đa trong khoảng 3 năm đầu.

Đồng tình với những giải pháp tài chính đang hiện hữu trên thị trường mà ông Nam nêu, song bà Dung đánh giá, quanh đi quẩn lại, đây mới chỉ là những phương án liên quan tới tiến độ thanh toán hay hỗ trợ lãi suất, vẫn chưa phải là giải pháp toàn diện cho người mua nhà.

Nguyên nhân bởi thông thường, một khoản vay mua nhà ở ngân hàng kéo dài khoảng 10 - 15 năm và từ sau năm thứ 3 áp dụng lãi suất thả nổi. Trong khi đó, lãi suất thả nổi tại Việt Nam thường rất cao, đây chính là điều "ngáng chân" hầu hết người mua bất động sản.

"Tôi biết nhiều chủ đầu tư thực sự đã cố gắng và có nhiều nỗ lực trong việc hỗ trợ khách hàng, tuy nhiên, họ không thể nào hỗ trợ trong khoảng gian dài, có thể lên tới 15 năm. Tóm lại, chúng ta vẫn còn vướng mắc ở câu hỏi làm thế nào để hỗ trợ tài chính một cách toàn diện cho người mua nhà", bà Dung bày tỏ.

Chuyên gia kiến nghị có thể học hỏi những giải pháp tài chính linh hoạt đã và đang được áp dụng ở một số quốc gia phát triển trên thế giới, đơn cử như mô hình thuê để sở hữu. Theo bà Dung, tại Việt Nam có lẽ chưa chủ đầu tư nào áp dụng mô hình này.

Cụ thể, chủ đầu tư cho phép người mua có thể được thuê căn hộ/ngôi nhà trong khoảng một thời gian nhất định, thường 1 - 3 năm. Trong thỏa thuận thuê bất động sản, có điều khoản khách hàng được quyền mua lại sau khi hết thời gian thuê.

Điều này đem lại thuận lợi cho bên mua, giúp họ có sự linh hoạt khi mua nhà và chưa phải thanh toán ngay lập tức số tiền lớn. Thứ nhất, họ có thêm thời gian để tích lũy đủ số tiền cần ứng ra nếu mua nhà.

Thứ hai, với đối tượng là người mới đi làm, chưa có công việc ổn định, rất khó vay ngân hàng ngay lập tức. Do đó, họ có thể tận dụng khoảng thời gian thuê nhà này để tích lũy điểm tín dụng cho khoản vay mua nhà trong tương lai.

Thứ ba, đây cũng là khoảng thời gian để người mua ở thử. Nếu thích thì họ có thể mua, còn nếu không thì họ cũng có thể trả lại ngôi nhà đó.

Mặt khác, khi xét ở phía người bán, điều này cũng giúp hỗ trợ thanh khoản cho các dự án. Đây là giải pháp được áp dụng thành công tại nhiều thị trường bất động sản phát triển trước đó, điển hình như Mỹ.