Luật áp dụng sớm, bất động sản có cơ hội hồi phục nhanh

Dự kiến tại kỳ họp thứ 7 của Quốc hội sẽ xem xét đề xuất của Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị áp dụng sớm 6 tháng kể từ ngày 1/7 đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, Quốc hội cũng sẽ xem xét hai dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội gồm: Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở; và Nghị quyết về thí điểm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập đối với đối tượng thí điểm là các dự án đầu tư công nhóm B, C.

Căn cứ vào những chuyển biến chính sách sắp tới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đưa ra hai kịch bản có thể xảy ra, tác động đến thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2024.

Ở kịch bản thứ nhất, theo ông Châu, tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản sẽ được thúc đẩy nhanh hơn từ khoảng cuối năm 2024 trở đi nếu được tiếp sức bằng một số việc sau. 

Đầu tiên, tại kỳ họp thứ 7 tới đây, Quốc hội cho phép ba luật có hiệu lực từ ngày 1/7/2024; đồng thời thông qua hai dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội.

Cùng với đó, Chính phủ, các Bộ, ngành ban hành hơn 20 Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các Luật liên quan, nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn.

Việc này sẽ giúp xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của 148 dự án bất động sản trên địa bàn TP HCM mà vướng mắc này đang chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản và đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư

Ở kịch bản thứ hai, ông Châu dự báo, nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm ba luật trên từ 1/7/2024 thì sẽ khiến tiến trình phục hồi của thị trường chậm thêm khoảng 6 tháng.

Ngoài ra, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Điều này có nguy cơ dẫn đến tình trạng thị trường tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại.

"Thị trường sẽ tiếp tục tình trạng lệch pha sản phẩm nhà ở, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền và tiếp tục tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao, tác động bất lợi đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững", ông Châu nhận định.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) dự báo thị trường bất động sản sẽ sớm quay trở lại trạng thái bình thường mới với các thông tin ngày càng minh bạch, rõ ràng cho mọi thành phần kinh tế tham gia. Nguồn cung tiếp tục chuyển biến theo xu hướng tăng. Cầu nhà ở vẫn sẽ duy trì ở mức cao, được củng cố bởi đà tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hoá.​ ​

Số lượng các chủ thể sẵn sàng “tái nhập cuộc” sẽ tăng lên với nhiều hơn các dự án được kick off, giới thiệu, mở bán ra thị trường; nhiều hơn các sàn giao dịch, Môi giới bất động sản quay trở lại hoạt động tăng lên; nhiều hơn khách hàng, nhà đầu tư tìm về kênh bất động sản…

Liên quan đến các luật mới được thông qua, Phó Chủ tịch VNREA cho rằng khi điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ, Nghị định được ban hành theo chỉ đạo của Chính phủ phải có hiệu lực, cơ sở ngay để các địa phương gỡ vướng cho các dự án đang nằm đợi. Lúc đó, các dự án sẽ được triển khai, công trường lại vang tiếng máy...

Theo đó, nguồn hàng trên thị trường sẽ bắt đầu được đẩy vào. Nguồn cung được bơm ra, giảm áp lực cầu cao cung thấp, làm thỏa mãn việc mua bán đầu tư, dòng tiền cũng sẽ tuần hoàn. “Tất cả điều đó sẽ diễn ra sau khi có độ ngấm của chính sách, làm tăng sự lưu thông của nền kinh tế”, ông Đính nhấn mạnh.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cũng cho rằng nếu ba luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực sớm sẽ tác động rất tích cực tới thị trường.

Cụ thể, Luật Đất đai mới hỗ trợ việc tiếp cận thị trường đất đai của các tổ chức kinh tế, các nhà đầu tư, giúp phân khúc bất động sản nông nghiệp khởi sắc, nhộn nhịp hơn. Đồng thời hỗ trợ tăng lực cầu tài chính tốt với quy định tạo thuận lợi cho Việt kiều mua nhà... Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ vừa gỡ vướng, vừa thanh lọc thị trường với các quy định kiểm soát môi giới, giao dịch... Trong khi Luật Nhà ở giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

“Bất chấp nội hàm các nghị định là rất khó, bao trùm nhiều nội dung, phạm vi các hoạt động đầu tư kinh doanh nhưng chúng ta tin tưởng các cơ quan, Chính phủ, Bộ ngành sẽ ban hành nội dung Nghị định phù hợp. Tuy nhiên, các bộ Luật đều sẽ có độ trễ chính sách. Để bảo đảm hiệu quả thực thi, trong quá trình chờ đợi “ngấm”, cần nghiên cứu nâng cao công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật. Đồng thời, nâng cao năng lực thực thi, áp dụng của cơ quan quản lý tại địa phương”, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến chia sẻ.