Giá bất động sản Thủ Đức đang phản ánh kỳ vọng của giới đầu tư hay tâm lý đầu cơ?

Kể từ khi có thông tin thành lập TP Thủ Đức trên cơ sở sáp nhập ba quận 2, 9 và Thủ Đức, giá bất động sản (BĐS) tại các khu vực này liên tục tăng. Xét riêng phân khúc nhà liền thổ, khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy giá chào bán  của các dự án tăng ít nhất 25% so với một năm trước đây.

Tại Talkshow "Tương lai bất động sản TP Thủ Đức" do CafeLand tổ chức chiều ngày 12/4, Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, đánh giá trong nhiều năm qua, bất kỳ địa phương nào có thông tin quy hoạch lên thành phố cũng kéo theo hiệu ứng tăng giá đất và đôi khi tạo sóng.

Từ năm 2019, thị trường BĐS có những triển vọng khá tốt, cùng với đó là những cảnh báo về giá đã quá cao. Tuy nhiên, với hai động lực chính gồm (1) xuất khẩu tăng mạnh, việc làm phát triển khi có nhiều doanh nghiệp nước ngoài vào các khu công nghiệp và (2) du khách quốc tế đạt đỉnh cao, chỉ xếp sau Thái Lan đã tạo xung lực mới cho thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP HCM nói riêng.

TP Thủ Đức ra đời vào thời điểm Việt Nam đối mặt với đại dịch COVID-19. Nếu xét về kinh tế vĩ mô thì hai năm qua không thuận lợi cho thị trường BĐS nhưng từ khi vừa thành lập, giá đất tại một số tuyến đường ở TP Thủ Đức tăng rất mạnh.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, ban đầu người ta nghĩ rằng đây là hiệu ứng tăng từ thông tin thành lập TP Thủ Đức và nhiều nhà đầu tư đi trước đón đầu. Thế nhưng dần dần khi quan sát thêm ở những nơi khác, việc tăng giá này không chỉ riêng TP Thủ Đức mà phủ rộng ở cả những khu vực không có tiềm năng phát triển với tỷ lệ tăng tương đương.

“Rõ ràng việc tăng giá BĐS khá mạnh trong hai năm 2020-2021 thể hiện sức hút của TP Thủ Đức. Song, giá BĐS tăng nhanh không tương xứng với giá trị thực sẽ tạo khó khăn cho các nhà phát triển BĐS và là rào cản cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Bởi, các nhà phát triển phải mua quỹ đất trống hoặc những vùng chưa phát triển để xây dựng những dự án trung-cao cấp. Khi giá đất mua vào quá cao, việc phát triển dự án rất khó và rất chậm.

Điều này dẫn đến chỉ có nhà đầu cơ giữ đất, còn nhà phát triển thật sự không thể mua đất để phát triển dự án, hình thành khu trung tâm thương mại dịch vụ như kỳ vọng”, TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Chuyên gia cũng dẫn ra ví dụ cho thấy hai mặt của việc tăng giá BĐS ở khu vực TP Thủ Đức trong thời gian qua: Bên cạnh những vùng có giá đất tương xứng với sự phát triển như Thảo Điền - khu thương mại dịch vụ gần cao cấp cho người nước ngoài, vẫn có những vùng giá biệt thự 20-30 tỷ đồng/căn nhưng để trống 5-7 năm qua, không thể kinh doanh khai thác hoặc khai thác với tỷ suất rất thấp.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, trong thời gian tới, nếu BĐS Việt Nam nói chung và khu vực phía Nam trở về mức giá hợp lý, tức là dòng tiền đổ vào với nhu cầu thực từ nhà đầu tư mua để khai thác, đầu tư; không còn hiện tượng đánh sóng, đầu cơ và dòng tiền của những nhóm lớn thì TP Thủ Đức sẽ có những mức giá hợp lý hơn cho các nhà phát triển.

Bàn về tiềm năng phát triển của TP Thủ Đức trong tương lai, ông Hiển cho rằng bản thân mỗi quận vốn dĩ đều có ưu thế riêng, có thể phát triển ngang với một thành phố cấp 3 của những địa phương khác, xét cả về mặt dân số, GDP,… Do đó, khi hợp lại thì TP Thủ Đức đã có đủ nội lực để phát triển (chưa tính đến tiềm năng), thậm chí GDP ngang một tỉnh vừa.

Xét về quy hoạch, từ trước đến nay trục Tây Bắc luôn là hướng chính được quy hoạch phát triển dân cư trung và cao cấp. Không phải ngẫu nhiên mà làng đại học Thủ Đức, các trường đại học quốc gia sau này được đặt tại đây. Chẳng qua trong một thời gian dài, khu Phú Mỹ Hưng (khu Nam) quá nổi bật khiến Tây Bắc trầm lắng. Nếu phát triển đúng hướng, GDP của TP Thủ Đức có thể vượt các địa phương đang dẫn đầu.

“Vấn đề là làm sao kết hợp ba khu vực này lại một cách nhịp nhàng từ phân khu chức năng, phân khu kết nối để phát huy được thế mạnh của từng khu vực. Phải là quy hoạch mềm và bài toán này không phải dễ.

Cách đây mười mấy năm, khu vực gần ngã tư An Sương kết nối với quận Tân Bình và quận 1 rất vắng vẻ nhưng bây giờ mật độ dân số rất đông. Nếu phát triển đúng, đừng để có những nhà đầu cơ BĐS mà phải có những nhà phát triển tương xứng, thu hút người dân đến sinh sống và làm việc thì TP Thủ Đức có thể phát triển dân số gấp nhiều lần so với hiện tại. Dân số đông là tiền, nơi nào có dân số đông, nơi đó có tiền”, TS. Đinh Thế Hiển nhận định.