'Giá bất động sản khó giảm khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực'

Ba luật gồm Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được Chính phủ trình Quốc hội cho phép có hiệu lực từ ngày 1/7, tức sớm 6 tháng so với mốc đầu năm 2025.

Với Luật Đất đai 2024, những quy định mới như bỏ khung giá đất, bảng giá được cập nhật hàng năm và mở quyền quyết định giá cho cấp quận/huyện... được kỳ vọng cải thiện việc giao, sử dụng đất và tăng thu ngân sách.

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam, cho biết theo Luật Đất đai mới, giá đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường. Việc này giúp tăng tính minh bạch, thanh khoản địa ốc.

Bà phân tích, theo luật trước đây, bảng giá được dùng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất. Bảng giá này do UBND tỉnh xây dựng hàng năm, dựa theo khung Chính phủ ban hành 5 năm một lần. Quy định này tạo chênh lệch khá lớn giữa giá đền bù và thị trường, khiến thu thuế từ đất đai giảm.

Tuy nhiên, Luật Đất đai mới đã bỏ khung giá đất, nên việc định giá sẽ phản ánh đúng thị trường hơn. Hiện, quy định chưa nêu rõ giá trị thị trường của đất là gì, song theo Hội đồng Tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC), đây là mức ước tính của tài sản tại thời điểm và địa điểm giao dịch, do các bên tham gia "thuận mua vừa bán" và không bị ép buộc.

Bà Giang cho rằng nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể khiến bất động sản tiếp tục tăng. Bởi, khi đó mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như trước đây - giai đoạn tính theo bảng giá đất, mà sát thị trường. Điều này sẽ kéo theo tổng chi phí đầu tư của dự án tăng lên. Để đảm bảo quyền lợi, chủ đầu tư sẽ phải tăng giá bán sản phẩm tại các dự án.

Tuy nhiên, theo chuyên gia Savills Việt Nam, mức tăng này sẽ bền vững và phản ánh sát giá trị sản phẩm, thể hiện độ am hiểu thị trường của các bên tham gia giao dịch. Đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao nhất. Cùng đó, khi cơ sở dữ liệu về giá được hoàn thiện, các thông tin mua bán chuyển nhượng được công khai, giúp việc giao, sử dụng đất hiệu quả hơn.

Ngoài ra, ngân sách sẽ tăng thu từ thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp thêm nguồn lực phát triển hạ tầng xã hội.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan khu vực miền Nam, nói "giá nhà sẽ tiếp tục tăng, bởi các yếu tố cấu thành sản phẩm đều cao hơn khi luật mới có hiệu lực".

Tuy nhiên, giá bán quá cao sẽ khó thanh khoản, nên chuyên gia cho rằng chủ đầu tư cần cân đối và phát triển sản phẩm linh hoạt, hướng đến phân khúc đáp ứng số đông người dân.

Về lâu dài, quy định mới giúp người sở hữu đất có lợi hơn. Còn doanh nghiệp có thể đẩy nhanh đền bù giải phóng mặt, đảm bảo tiến độ triển khai dự án đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận giá địa ốc có thể tăng khi bỏ khung giá đất, nhưng tác động này không ảo như các cơn sốt trước đây. "Quy định mới đưa tài sản về đúng giá trị thật, người bán và mua minh bạch, cơ quan quản lý cũng dễ giám sát thị trường", ông Đính nói.

Giai đoạn 2020-2022, thị trường địa ốc chứng kiến nhiều đợt sốt giá bất thường, nhất là đất nền vùng ven. Nhiều khu vực huyện ven Hà Nội hay các tỉnh lân cận như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên... tăng cục bộ 40-50% so với trước dịch Covid-19. Đất tăng giá tại nhiều địa phương, kéo theo nhiều nhóm nhà đầu tư đổ xô đi đấu giá, đầu cơ.

Chung cư cũng sốt giá. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ tăng 40% sau 5 năm. Ủy ban Kinh tế nhận xét, chung cư cao đột biến do đầu cơ.

Theo Chủ tịch VARS, trong những đợt sốt bất động sản trước đây, nhiều nhà đầu tư thứ cấp dễ dàng đổ tiền vào nhà đất vì kỳ vọng mua thấp bán cao. Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá sản phẩm đã cao ngay từ đầu, khiến giới đầu cơ cẩn trọng trong xuống tiền do biên độ lợi nhuận khó đạt như kỳ vọng.

"Quy định mới khiến thị trường đầu tư thứ cấp vốn dễ bị 'thổi' thành cơn sốt có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh và phát triển lành mạnh hơn", ông Đính nói.