Hai kịch bản cho thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024

Trong giai đoạn 2017 - 2023 thì 4 năm 2020 - 2023 được đánh giá là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản, vừa do tác động của đại dịch COVID-19, vừa do xung đột lợi ích giữa các nước lớn và xung đột địa chính trị ở một số khu vực làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường bất động sản trong nước.

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), "vùng đáy" khó khăn của thị trường bất động sản rơi vào quý I/2023 và kể từ sau đó thị trường dần phục hồi trở lại và kết thúc năm 2023 cho thấy giai đoạn khó khăn nhất đã qua đi. 

Vị này cho rằng sẽ có hai kịch bản có thể xảy ra, tác động đến thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2024.

Ở kịch bản thứ nhất, theo ông Châu, tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản sẽ được thúc đẩy nhanh hơn từ khoảng cuối năm 2024 trở đi nếu được tiếp sức bằng một số việc sau.  

Đầu tiên, tại kỳ họp thứ 7 tới đây, Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/7/2024; đồng thời thông qua hai dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội gồm “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” và “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập đối với đối tượng thí điểm là các dự án đầu tư công nhóm B, C”. 

Cùng với đó, Chính phủ, các Bộ, ngành ban hành hơn 20 Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các Luật liên quan, nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn.

Việc này sẽ giúp xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của 148 dự án bất động sản trên địa bàn TP HCM mà vướng mắc này đang chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản và đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư

Ở kịch bản thứ hai, ông Châu dự báo, nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm ba luật trên từ 1/7/2024 thì sẽ khiến tiến trình phục hồi của thị trường chậm thêm khoảng 6 tháng.

Ngoài ra, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Như vậy, sẽ có khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có “đất khác không phải là đất ở”, hầu hết là các dự án có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án. Điều này có nguy cơ dẫn đến tình trạng thị trường tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại.

"Thị trường sẽ tiếp tục tình trạng lệch pha sản phẩm nhà ở, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền và tiếp tục tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao, tác động bất lợi đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững", ông Châu nhận định.

Theo Chủ tịch HoREA, tình hình thị trường bất động sản bị khủng hoảng "bong bóng, đóng băng, suy thoái, khó khăn" trong các năm qua làm cho nhiều doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư gặp khó khăn, bị thiệt hại, thua lỗ rất lớn, thậm chí có một số doanh nghiệp bị phá sản.

Tuy nhiên, xét về mặt chủ quan thì có phần trách nhiệm của không ít doanh nghiệp bất động sản và cả một bộ phận của lực lượng môi giới, nhà đầu tư lướt sóng, đầu nậu cũng không vô can.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị các doanh nghiệp bất động sản nhận thức rõ trách nhiệm của mình đối với tình hình diễn biến, biến động của thị trường bất động sản trong thời gian qua, nhất là trong việc chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật và những mặt yếu kém trong công tác quản lý, điều hành doanh nghiệp, nhất là quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh, huy động, sử dụng vốn.

Qua đó nhằm rút ra những bài học kinh nghiệm, cùng chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.