Dòng tiền trên thị trường bất động sản đang tìm về những 'vùng trũng'

Đi tìm "vùng trũng"

Trên thị trường bất động sản (BĐS), khái niệm "vùng trũng" không phải mới xuất hiện. Theo giới chuyên gia, nói đến “vùng trũng” là nhắc đến những phân khúc có thanh khoản tốt bởi giá trị sản phẩm còn thấp, có pháp lí đầy đủ, thị trường còn nhiều tiềm năng chưa được khai thác hết,... và đặc biệt là có tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Tại tọa đàm Đầu tư bất động sản hậu COVID-19: Xu hướng dẫn dắt dòng tiền diễn ra ngày 25/11, các chuyên gia đã có những nhận định xung quanh vấn đề này.

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Tổng Giám đốc BHS Group, trong khoảng hai năm trở lại đây, nguồn cung BĐS tại Hà Nội và TP HCM rất khan hiếm. Chính vì vậy, dòng tiền đang đổ về một số vùng trũng như một số tỉnh lẻ. 

Bên cạnh đó, do nguồn cung tại một số TP lớn bị hạn chế nên giá thành có xu hướng bị đẩy lên cao.

Trong khi đó, nguồn cầu hiện nay khá đa dạng và xuất hiện F0 (những người muốn đầu tư BĐS nhưng không phải những nhà đầu tư chuyên nghiệp). Cầu đến từ ba loại chính: Mua để ở, đầu tư và nhu cầu khác (đầu cơ, cất giữ tài sản,...).

"Tình hình kinh tế khó khăng nhưng giá BĐS vẫn tiếp tục tăng. Xu hướng này diễn ra ở hầu hết các nước trên thế giới. Giá BĐS trên thế giới tăng thì Việt Nam còn tăng hơn gấp nhiều lần. Khi nguồn cung hạn chế, nguồn cầu đa dạng và xuất hiện cả F0 thì xu hướng tăng giá là tất yếu", ông Tuyển nói.

Cũng theo vị này, các chủ đầu tư nếu bán giá thấp trong khi biên lợi nhuận mỏng và thị trường gặp khó khăn sẽ rất rủi ro. Chính vì thế, phân khúc giá thấp, trung bình rất ít được nhắc đến và nhà ở xã hội gần như bị lãng quên trên thị trường. Tại Hà Nội và TP HCM, những phân khúc giá dưới 20 triệu đồng/m2 gần như không có doanh nghiệp nào triển khai.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư kí Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thị trường BĐS đi qua ba quí đầu năm 2020 chứng kiến sự sụt giảm lớn về nguồn cung. Kéo theo đó, tỉ lệ hấp thụ cũng giảm mạnh so với năm 2019. 

Trong khi đó, nguồn cung hạn chế đang khiến các nhà đầu tư tìm về những vùng trũng. Vị này lấy ví dụ, ở Hà Nội hiện cũng có một số vùng trũng như Thạch Thất, Sơn Tây,... Giá đất trong làng tại những địa phương này cũng nhảy múa liên tục, trong khi không có đầy đủ giấy tờ pháp lí .

"Tôi có đến những địa phương này để khảo sát, tuần này thì giá 1 triệu đồng/m2, tuần sau lên 1,7 triệu đồng/m2, rồi tuần sau nữa lại tăng lên 2 triệu đồng/m2,... rất bất bình thường", ông Đính cho hay.

Nguyên nhân theo vị chuyên gia này là do các nhà đầu tư bị khan nguồn hàng nên phải đi tìm kiếm. Các nhà đầu tư thường có tâm lí muốn sinh lời nhanh, nếu không có BĐS để khai thác kinh doanh cho thuê nữa thì phải tìm đến nơi khác. Cùng với đó là sự thiếu kiểm soát của chính quyền địa phương,...

"Vậy thế nào là vùng trũng? Tôi cho rằng, tất cả những vùng trũng là những vùng đang phát triển tốt và có tiềm năng. Trong đó có cả những cùng phát triển mạnh về BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Nhưng tôi đang lo lắng về giá. Những nơi chưa được đầu tư hoàn chỉnh mà giá đã tương đương với nơi hoàn chỉnh là bất hợp lí, cần phải xem xét lại", vị này nhận định.

Hành vi của người mua quyết định xu hướng

Phân tích về hành vi người mua nhà, ông Tuyển cho biết, hầu hết trước đây người mua là để ở. Tuy nhiên, hiện tại và trong tương lai, nhu cầu của người mua nhà cần một nơi để "sống" chứ không phải là một nơi chỉ để "ở". Khách hàng ưu tiên mua những sản phẩm có qui mô, đầy đủ tiện tích, cảnh quan, dịch vụ,...

Đối với dòng sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, người mua đang có xu hướng sở hữu lâu dài. Nguyên nhân là do thời gian vừa qua, phần lớn các BĐS nghỉ dưỡng (biệt thự biển, condotel) bị hạn chế thời gian sở hữu. 

"Nếu 50 năm hay 70 năm thì đây đơn thuần chỉ là dòng sản phẩm đầu tư tài chính chứ không phải là tài sản và rất khó tăng giá được trong tương lai. Mấu chốt của vấn đề ở đây phải là dòng sản phẩm sở hữu lâu dài", ông Tuyển nói.

Còn với BĐS khu công nghiệp, trước đây, phân khúc này chưa có sự đồng bộ giữa nơi sản xuất, nơi ở, nơi vui chơi giải trí,... Các chủ đầu tư chỉ tạo ra một khu công việc với mục đích đơn thuần là cung cấp một nơi sản xuất và không chú trọng đến nơi ở của công nhân, chuyên gia,... Điều này không tạo ra được giá trị bền vững của một khu công nghiệp.

Theo vị chuyên gia này, trong tương lai, BĐS công nghiệp rất cần những chủ đầu tư có thể tạo ra sự đồng bộ. Do đó, xu hướng của phân khúc này trong thời gian tới là những sản phẩm được qui hoạch đồng bộ ở qui mô lớn, có nơi sản xuất, nơi ở, y tế, giáo dục,...

Với phân khúc đất nền và chung cư ở tỉnh lẻ, ông Tuyển cho biết, trước đây, các nhà đầu tư đua nhau đổ về vùng trũng này do giá còn ở mức thấp. 

Tuy nhiên, trong khoảng 5 năm trở lại đây, thị trường BĐS tỉnh lẽ đã chứng kiến không ít "cơn đại hồng thủy" về giá, đặc biệt là tại Nha Trang và Đà Nẵng. Cụ thể, tại Đà Nẵng, có những nơi giá đất đã tăng khoảng 10 lần trong vòng hai năm,...

Tổng Giám đốc BHS Group cho rằng, những thị trường đã tăng trưởng nóng quá mức sẽ diễn ra một trạng thái chững hoặc giảm giá. Trong tương lai, khi có sự tham gia của các nhà đầu tư F0, sản phẩm đất nền và chung cư và tỉnh lẻ vẫn có giao dịch. Tuy nhiên, thay vì yếu tố lợi nhuận, yếu tố an toàn sẽ được đặt lên hàng đầu.

"Các sản phẩm đất nền và chung cư ở những tỉnh có GDP tốt, hạ tầng đồng bộ, giao thông thuận tiện, gần Hà Nội và TP HCM (Quảng Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu) là một lợi thế", ông Tuyển nhận định.