Doanh thu càng giảm, giá cổ phiếu càng tăng: Nghịch lí đối với chủ trung tâm mua sắm ở Singapore

Bloomberg nêu thực trạng hiện nay của các trung tâm mua sắm ở Singapore: Mặt bằng trống chiếm tỉ lệ cao, việc cho thuê khó khăn và các nhà bán lẻ trên mạng đang gây sức ép cạnh tranh. 

Mức chi tiêu của người dân giảm

Người Singapore không còn chi tiêu như trước, ít nhất là trong các trung tâm mua sắm. Quá nhiều trung tâm mua sắm đã tồn tại, chưa kể nhiều trung tâm còn đang trong quá trình xây dựng. Nhưng các nhà đầu tư vẫn có nhiều lý do để ủng hộ chủ các trung tâm mua sắm.

Quốc gia trong một thành phố này dành 6,1 triệu mét vuông cho ngành bán lẻ, mà 8,7% chỗ diện tích đó đang bỏ không. Thế nhưng người ta dự báo rằng các công ty sẽ bổ sung thêm 364.000 mét vuông cho ngành bán lẻ, trong đó phần lớn nhất sẽ ra thị trường trong năm nay. Đây là lúc mua sắm trực tuyến đang bùng nổ, các nhà bán lẻ như Crabtree và Evelyn lần lượt đóng cửa các cửa hàng, và việc cho thuê đã chạm đáy.

Một trung tâm mua sắm trống trải ở Singapore. Ảnh: Bloomberg

Hai năm trước, một người thuê sẽ phải trả 9,76 SGD/foot vuông (tức 77 USD/mét vuông) cho khu vực mua sắm chính ở đường Orchard, và giá thuê văn phòng loại 1 là 8,65 SGD. Giờ đây, giá thuê văn phòng đã tăng lên 10,18 SGD/foot vuông – cao hơn 0,3 SGD so với giá thuê mặt bằng bán lẻ ở vị trí đắc địa nhất - trong khi triển vọng tiêu dùng phục hồi lại không cao. CapitaLand Mall Trust, công ty cho thuê trung tâm mua sắm lớn nhất quốc đảo, chia khách thuê của họ thành 17 nhóm. Doanh số của 11 nhóm trong số đó, bao gồm các siêu thị và cửa hàng bách hóa, giảm trong quý I so với năm trước. Nhóm viễn thông, đồ nội thất, âm nhạc và video đứng đầu bảng về giảm doanh thu, với  mức giảm tới hai con số.

Giá cổ phiếu tăng bất chấp doanh thu giảm

Máy thu ngân không hoạt động nhộn nhịp tại các cửa hàng bán lẻ của Singapore, nhưng giá cổ phiếu của các chủ sở hữu trung tâm mua sắm tăng giá liên tục.

Nghịch lý thay, giá cổ phiếu các quỹ tín thác bất động sản sở hữu các trung tâm mua sắm tăng mạnh hơn so với chỉ số chứng khoán chuẩn của Straits Times. Lãi suất có thể là một nguyên nhân. Khi chỉ số toàn cầu dự kiến sẽ duy trì ở mức thấp trong thời gian dài, CapitaLand Mall có tỷ suất cổ tức 5%, hơn gần 3 điểm phần trăm so với lãi suất trái phiếu 10 năm của chính phủ Singapore.

Những người gửi tiết kiệm ở Singapore phấn khích trước sự hấp dẫn của trái phiếu vĩnh viễn 6% do công ty TNHH lọc nước Hyflux phát hành. Điều thu hút lớn với họ là các quỹ đầu tư bất động sản rất thận trọng với bảng cân đối kế toán. CapitaLand Mall bán trái phiếu có mệnh giá 2029 USD vào tháng trước, hoán đổi coupon 3,609 phần trăm thành tài khoản nợ 10 năm hấp dẫn 3,223 phần trăm SGD và sử dụng số tiền 407 triệu SGD mà họ thu được để giảm nợ tới hạn từ nay đến năm 2022. Trong phần tăng thêm 2,3 tỷ SGD của các quỹ tín thác trong năm năm qua, 1,4 tỷ SGD đến từ nguồn vốn mới của các cổ đông. Cũng trong thời gian này, Frasers Centrepoint Trust, quỹ đầu tư bất động sản bán lẻ lớn thứ ba của quốc đảo, đã đầu tư 700 triệu SGD vào việc mở rộng tài sản với gần 500 triệu SGD là vốn sở hữu.

Quỹ đầu tư bất động sản bán lẻ lớn nhất của Singapore đã tăng chi trả cổ tức nhanh hơn so với lợi nhuận mà họ thu được từ người thuê.

Singapore là trung tâm của các quỹ đầu tư bất động sản bán lẻ của Châu Á, nghĩa là ở đây không thiếu các tổ chức quản lý đầu tư danh tiếng. Hầu như tất cả các loại quỹ đầu tư bất động sản bán lẻ khác của Singapore - văn phòng, công nghiệp, khách sạn, dân cư và chăm sóc sức khỏe – đều được dự báo sẽ mang lại một tỷ suất cổ tức tốt hơn so với ngành bán lẻ vào năm tới, theo tổ chức Maybank Kim Eng Research.