Doanh nghiệp địa ốc được gì từ hai luật mới được thông qua?

Mới đây, Quốc hội khóa 15 đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) vào ngày 27/11 và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vào ngày 28/11. Tại kỳ họp này, Quốc Hội chưa thông qua Luật Đất đai (sửa đổi).

Bản thảo cuối cùng của Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chưa được công bố nhưng Quốc hội thông báo thời điểm có hiệu lực của hai Luật này sẽ là từ ngày 1/1/2025.

Trong báo cáo phân tích ngành bất động sản mới đây, Chứng khoán Vietcap đưa ra những nhận định về tác động của Luật Nhà ở (sửa đổi) Luật Nhà ở (sửa đổi) đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Tác động của Luật Nhà ở (sửa đổi)

Nhóm phân tích đánh giá Luật Nhà ở (sửa đổi) cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên ba khía cạnh.

Thứ nhất, miễn tiền sử dụng đất/tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án nhà ở xã hội mà không cần thủ tục xác định tiền sử dụng đất.

Thứ hai, không yêu cầu bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho nhà ở xã hội và cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội.

Thứ ba, lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội chứ không phải trên toàn bộ dự án.

Từ góc độ người mua nhà, Luật Nhà ở sửa đổi mở rộng nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội và quy định người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại nhà cho chủ đầu tư hoặc bán cho đối tượng được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Điều này được cho là nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận và chi trả nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp và người lao động.

Đối với các doanh nghiệp, công ty chứng khóa này cho rằng những chủ đầu tư có các dự án nhà ở xã hội trong kế hoạch phát triển như Vinhomes, Nam Long sẽ được hưởng lợi từ những thay đổi của Luật.

Bên cạnh đó những quy định ở Luật Nhà ở (sửa đổi) có thể hỗ trợ điều chỉnh quy hoạch tổng thể cho một vài dự án thương mại quy mô lớn khi đã có chủ đầu tư đề xuất bố trí phần nhà ở xã hội bên ngoài dự án.

Với việc quy định lợi nhuận tối đa 10% đối với diện tích xây dựng nhà ở xã hội thay vì toàn bộ dự án được đánh giá có thể giúp chủ đầu tư có thêm lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội thông qua phần diện tích thương mại.

Tác động của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Cũng theo nhóm phân tích, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định các yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn đối với các chủ đầu tư trước khi các chủ đầu tư có thể mở bán dự án hình thành trong tương lai và thu tiền của người mua nhà. Điều này nhằm bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Các quy định này có thể khiến các chủ đầu tư mất nhiều thời gian chuẩn bị để đáp ứng tất cả các yêu cầu pháp lý cần thiết và bắt đầu xây dựng trước khi triển khai bán hàng.

Tuy nhiên, đơn vị phân tích cho rằng sẽ không có tác động đáng kể đến các chủ đầu tư có bề dày thành tích phát triển dự án như Vinhomes, Nam Long, Nhà Khang Điền do cách tiếp cận chủ động của đơn vị này trong việc đáp ứng các yêu cầu pháp lý và hoàn thành việc xây dựng nền móng trước khi bắt đầu bán hàng.

Công ty chứng khoán này kỳ vọng doanh số bán bàng của các chủ đầu tư sẽ phục hồi rõ rệt vào năm 2024 so với mức cơ sở thấp của năm 2023 nhờ sự cải thiện về niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới bất động sản cũng như thủ tục pháp lý thuận lợi hơn. Mặc dù vậy, nhóm phân tích cho rằng việc hoãn thông qua luật đất đai (sửa đổi) được công bố gần đây có thể gây ra rủi ro, dẫn đến doanh số bán lẻ của dự án mới chậm hơn dự kiến.

Song, các dự án có tình trạng pháp lý rõ ràng được kỳ vọng vẫn có thể tiếp tục được tiến hành mà không cần phải chờ Luật Đất đai (sửa đổi). 

Cũng liên quan tới những điều chỉnh trong Luật Kinh doanh bất động sản, nhóm phân tích Chứng khoán VNDirect nhận định các chủ đầu tư sẽ được yêu cầu phải chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng. Điều này sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà và đảm bảo môi trường phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản về dài hạn.

Bên cạnh đó, nhóm phân tích tin rằng các yêu cầu chặt chẽ này sẽ giúp tạo lợi thế cạnh tranh tốt hơn cho các doanh nghiệp đầu ngành.

VNDirect cũng kỳ vọng Luật Đất đai mới sẽ được thông qua theo đúng kế hoạch và bắt đầu có hiệu lực kể từ năm 2025, từ đó khơi thông nguồn cung dự án mới qua việc giải quyết được các điểm nghẽn pháp lý.