Đề xuất quy định số tiền đặt cọc mua bán BĐS hình thành trong tương lai không vượt quá 5% giá trị giao dịch

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Bộ Xây dựng liên quan đến quy định đặt tiền cọc trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo HoREA, dự thảo luật sửa đổi quy định trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch sau thời điểm đã ký hợp đồng giao dịch là đúng nhưng chưa đủ. Thêm vào đó còn phải bổ sung quy định việc nhận đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng mua bán bất động sản, nhà ở, nền nhà hình thành trong tương lai.

Hiệp hội dẫn chứng, các Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và 2014 đã có thiếu sót do chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản sau khi đã ký kết hợp đồng giao dịch, nhưng lại không quy định về đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng giao dịch nhằm mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng để điều chỉnh các hành vi giao dịch trước khi ký kết hợp đồng, mà đây cũng là trách nhiệm quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Nhưng trên thực tế, do nhu cầu rất cần thiết về đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản nên hoạt động đặt cọc vẫn xảy ra rất phổ biến và chỉ tuân thủ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên, khoản này cũng không quy định mức trần của tiền đặt cọc. Do đó, nhiều trường hợp đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp lợi dụng để nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90 - 95% giá trị giao dịch.

Sau đó chiếm dụng, thậm chí lừa đảo, gây thiệt hại cho bên đặt cọc và cũng là một nguyên nhân gây bất ổn thị trường bất động sản.

Trong khi đó, theo HoREA, dự thảo lần này cũng lặp lại thiếu sót nói trên vì đã không quy định về đặt cọc trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng giao dịch bất động sản.

Đặc biệt là đối với các trường hợp đặt cọc để hứa mua hứa bán đất nền phân lô hoặc đặt cọc để hứa mua hứa bán sản phẩm của các dự án bất động sản trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng mà chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc chưa khởi công xây dựng công trình thì phần thua thiệt thường thuộc về bên đặt cọc.

Cụ thể, trường hợp tiền cọc thấp, bất động sản tăng giá thì bên nhận đặt cọc sẵn sàng "hủy kèo" và trả lại tiền đặt cọc (gấp đôi) cho bên đặt cọc. Trường hợp tiền đặt cọc có giá trị lớn, có thể xảy ra việc bên nhận đặt cọc lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc. Có trường hợp bên nhận đặt cọc dây dưa, không hoàn thành thủ tục pháp lý để làm dự án, hoặc cố ý chiếm dụng vốn của khách hàng.

Do đó, Hiệp hội này cho rằng rất cần thiết bổ sung quy định việc đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng giao dịch nhà ở và quy định số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán cho thuê mua.

Cụ thể hơn, HoREA đề nghị quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, đã có giấy phép xây dựng và đã khởi công. Giá trị tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.

Đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và đã khởi công xây dựng kết cấu hạ tầng của công trình nhận tiền đặt cọc. Giá trị tiền đặt cọc không quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai.