Chủ đầu tư BĐS có thể sẽ chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán

Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014 đều không quy định đặt cọc xảy ra trước thời điểm dự án bất động sản, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này đã bổ sung quy định về đặt cọc được đánh giá là rất cần thiết.

Tại phiên họp chiều 16/11, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự thảo Luật này. Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, trên cơ sở 26 ý kiến ĐBQH phát biểu, 4 ý kiến ĐBQH tranh luận tại Hội trường, Thường trực Ủy ban Kinh tế đã phối hợp với Cơ quan chủ trì soạn thảo (Bộ Xây dựng), Thường trực Ủy ban Pháp luật và các cơ quan liên quan nghiên cứu tiếp thu, giải trình ý kiến của các vị ĐBQH, chỉnh lý dự thảo Luật.

Theo đó, đã tiếp thu, chỉnh lý nhiều nội dung tại dự thảo Luật (khoản 2 Điều 1, Điều 3, Điều 4, khoản 4 Điều 5, Điều 9, Điều 14, Điều 21, Điều 23, Điều 24, Điều 25, Điều 26, Điều 29, Điều 30, khoản 1 và khoản 2 Điều 38, Điều 42, khoản 5 và khoản 6 Điều 44, Điều 47, Điều 78, Điều 83…). Dự thảo Luật sau khi tiếp thu, chỉnh lý gồm 10 chương và 83 điều (tăng 01 điều so với dự thảo Luật trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 6).

Để bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư, dự thảo Luật đã được chỉnh lý tại Điều 10, Điều 15 và Điều 41, theo đó tổ chức kinh tế thực hiện điều kiện và thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư trong nước có quyền thực hiện các hình thức kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như tổ chức, cá nhân trong nước. Hiện nay, theo quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chủ thể này được coi là tổ chức trong nước… 

Liên quan đến vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ sớm có phương án cụ thể về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản để tránh tạo khoảng trống pháp lý.

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, qua rà soát, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, trên thực tế có các trường hợp không đủ điều kiện để được làm người thành lập và quản lý doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp nhưng vẫn được quyền kinh doanh bất động sản và thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản.

Vì vậy, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 3 Điều 9 để không làm hạn chế các quyền chính đáng, hợp pháp của các tổ chức, cá nhân. 

Đối với nội dung về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 5 Điều 23.

Cụ thể như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”...

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 3 Điều 25 theo hai phương án.

Phương án 1: Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Phương án 2: Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư chưa được sử dụng số tiền này; khách hàng được thụ hưởng lợi tức phát sinh từ khoản tiền này. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này của từng khách hàng khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Về nội dung này, Thường trực Ủy ban Kinh tế xin kiến nghị giữ hai phương án và lấy phiếu xin ý kiến ĐBQH để làm cơ sở Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định về vấn đề này.