Hai Luật liên quan bất động sản vừa được thông qua: Những điều chủ đầu tư, người mua nhà cần lưu ý

Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua vào sáng 27/11 và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua và sáng 28/11 và đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Đây là hai trong ba luật (cùng với Luật Đất đai (sửa đổi) có tác động trực tiếp tới các chủ thể trên thị trường bất động sản. Trong đó có một số điểm mới mà các doanh nghiệp và người mua nhà cần lưu ý.

Doanh nghiệp phải công khai thông tin dự án

Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin sau đây trước khi đưa vào kinh doanh trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nếu có).

Cụ thể, gồm: Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản; Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này…

Cùng với đó phải công khai các thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Điều này sẽ được Chính phủ quy định chi tiết.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua ngân hàng

Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định: Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Đối với trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh... thì không cần thiết bắt buộc thanh toán qua ngân hàng.

Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán

Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Chủ đầu tư không được ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc

Khoản 4 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi ) quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu khách hàng chưa có sổ

Khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận.

Điều kiện được phân lô, bán nền

Khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định điều kiện đối với đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở khi không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III, không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án bất động sản

Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm: tiền sử dụng đất; tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai của dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Ngoài ra, Điều 42 quy định trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

Siết chặt hoạt động của môi giới bất động sản

Điều 61 của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định và phải đáp ứng các điều kiện: Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản; phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ; có tối thiểu một cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản.

Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.

Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư

Điều 3 Chương I Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung quy định loạt hành vi bị nghiêm cấm, đơn cử như:

Bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua nhà ở khi chưa đủ các điều kiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (sau đây gọi chung là kinh phí bảo trì), sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng quy định của pháp luật về nhà ở.

Cố ý gây thấm dột; gây tiếng ồn quá mức quy định; xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; chăn, thả gia súc, gia cầm; giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư.

Gây mất trật tự, an toàn, cháy, nổ trong nhà chung cư; kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ và ngành, nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy.

Kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; kinh doanh sửa chữa xe có động cơ; hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; kinh doanh dịch vụ nhà hàng mà không bảo đảm tuân thủ yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật...

Căn hộ “chung cư mini” sẽ được cấp sổ hồng

Điều 57 Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Việc bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Việc cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Xây dựng ban hành. Phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

Việc quản lý, vận hành chung cư mini phải tuân thủ quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Điều 58 Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định: Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định.

Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo thiết kế được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Ưu đãi cho chủ đầu tư xây nhà ở xã hội

Điều 85 Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung thêm quy định: Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà có bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại thì phần diện tích đất này được tính theo tỷ lệ tối đa là 20% tổng diện tích đất ở của dự án.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được phép sử dụng diện tích đất này để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại theo chủ trương đầu tư dự án đã được chấp thuận để phục vụ nhu cầu của người dân trong phạm vi dự án. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng công trình này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này.

Trường hợp không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại thì với mỗi khối nhà ở, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được phép dành diện tích sàn là tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của khối nhà ở đó để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo chủ trương đầu tư dự án đã được chấp thuận để phục vụ nhu cầu của người dân trong phạm vi dự án.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích sàn này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này.

Kinh phí bảo trì nhà chung cư

Điều 152, Điều 153 và Điều 154 Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định: Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà chung cư để người mua, thuê mua căn hộ và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở nộp theo quy định.

Sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án biết về tên chủ tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được yêu cầu tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập theo quy định tại điểm này để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Thế chấp dự án nhà ở

Điều 183 Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định: Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án đó hoặc xây dựng nhà ở đó; việc thế chấp dự án hoặc nhà ở phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất.

Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp phần dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng...