Điều gì khiến phân khúc văn phòng hạng A Hà Nội hút vốn ngoại?

Theo Savills Việt Nam, thị trường văn phòng tại Việt Nam là thị trường thuộc về chủ nhà/chủ đầu tư, trong đó Hà Nội là một trong hai đại diện điển hình với thị trường văn phòng năng động nhất. 

Nhu cầu cao và diện tích trống hạn chế là động lực giúp các chủ đầu tư tăng giá thuê văn phòng liên tục trong những năm qua. 

Theo dữ liệu của Savills, trong giai đoạn dịch bệnh, văn phòng tại thị trường Hà Nội vẫn duy trì nguồn cầu ổn định cho dù các loại hình bất động sản khác chứng kiến sự suy giảm đáng kể.

Đặc biệt, văn phòng chất lượng cao đang có xu hướng hấp dẫn khách thuê nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp FDI. 

Giải thích về xu hướng này, bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc Đầu tư Savills Hà Nội cho biết, có một số yếu tố cốt lõi khiến các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn văn phòng là một trong những phân khúc quan trọng nhất để đầu tư tại thị trường bất động sản Việt Nam.

Cụ thể, dòng vốn FDI vào Việt Nam tăng tỉ lệ thuận với nhu cầu tìm kiếm văn phòng của các doanh nghiệp FDI. Các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều thế mạnh trong việc phát triển tòa nhà văn phòng theo tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng yêu cầu sử dụng của các khách thuê nước ngoài và có lượng khách đầu ra nhất định khi tòa nhà đi vào hoạt động.

Theo vị chuyên gia này, so với phân khúc khách sạn hay nhà ở, thị trường văn phòng mang lại dòng tiền đều cho chủ đầu tư khi hợp đồng thuê của khách thường kéo dài khoảng 3 - 5 năm. Bên cạnh đó, thị trường văn phòng tại các thành phố lớn như Hà Nội luôn duy trì tỉ lệ lấp đầy ở mức cao trên 90% trong suốt 5 năm qua.

Thứ hai, về mặt tài chính, lợi nhuận từ kinh doanh của các tòa văn phòng cũng là yếu tố hấp dẫn các nhà đầu tư. 

Bà Minh cho biết, lợi nhuận gộp từ hoạt động kinh doanh (Gross Operating Profit margin) dao động trong khoảng 25 - 30% cho phân khúc khách sạn 5 sao và đạt 40 - 50% đối với khách sạn 3 - 4 sao.  Trong khi đó, phân khúc văn phòng có thể đạt GOP margin trung bình lên đến 70 -  80%. 

Điều này cho thấy, việc đầu tư vào các tòa nhà văn phòng đạt GOP margin cao và hiệu quả hơn nhiều so với các dự án nhà ở và khách sạn. 

Sự quan tâm của các nhà đầu tư với thị trường văn phòng ngày càng cao dẫn đến làm tăng giá trị tòa nhà văn phòng ở mức tỉ suất vốn hóa rất hấp dẫn. Tỉ suất vốn hóa cho văn phòng hạng A tại Hà Nội hiện đang ở mức 6 - 7%.

Lí giải thêm, bà Minh cho rằng, cũng dễ hiểu khi thị trường Hà Nội thu hút nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư đến từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc. So về mặt bằng giá thuê, thị trường văn phòng Hà Nội đang thấp hơn so với TP HCM. 

Tại các khu vực trung tâm, giá thuê của văn phòng hạng A ở TP HCM có thể lên đến 55 - 60 USD/m2 trong khi tại Hà Nội, mức giá chỉ dao động ở mức 40 - 43 USD/m2. Điều này khiến các nhà đầu tư kì vọng vào thị trường văn phòng Hà Nội có thể sớm bắt kịp với thị trường TP HCM về giá thuê. 

Cùng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, so với các thành phố trong khu vực phải chứng kiến công suất thuê giảm mạnh, Hà Nội vẫn là thị trường hấp dẫn và ổn định. 

"Trong khối ASEAN, công suất thuê của thị trường văn phòng Hà Nội chỉ giảm 1% so với năm ngoái, đạt mức 94%, đứng sau Singapore và TP HCM. Điều này cho thấy tiềm năng phục hồi mạnh mẽ của thị trường sau đại dịch", ông Matthew Powell nhận định.

Dữ liệu của Savills cho biết, đến năm 2022, khoảng 192.000 m2 sàn văn phòng từ 17 dự án sẽ gia nhập thị trường Hà Nội, với phần lớn nguồn cung thuộc Hạng A nằm ở khu vực Nội thành. Một số dự án có thể kể đến như: Century Tower (quí IV/2020), Vinfast Tower và BRG Grand Plaza (2021), Lotte Mall Hà Nội (2022),...