Để thị trường bất động sản Việt Nam chuyển biến rõ nét: Bài học từ Trung Quốc

Giữa năm 2020, Trung Quốc đưa ra chính sách “ba lằn ranh đỏ" nhằm giảm rủi ro hệ thống tín dụng bằng cách hạn chế khả năng vay mới của các doanh nghiệp bất động sản, làm cạn kiệt nguồn tài chính của nhiều công ty đã mắc nợ.

Sau khi chính sách này được ban hành, các doanh nghiệp bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ, mở đầu là việc tập đoàn Evergrande vỡ nợ. Hàng trăm dự án bất động sản dừng vô thời hạn. Làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng nổ ra tại hơn 100 thành phố của quốc gia này.

Kể từ tháng 11/2022, Chính phủ Trung Quốc đã có những bước đi mạnh nhẽ nhất nhằm giải cứu ngành bất động sản. Kết quả là nhiều dự án được tái khởi động trở lại, doanh số bán nhà bật tăng sau nhiều tháng,... mang đến tia hy vọng rằng giai đoạn tồi tệ nhất của thị trường đã qua.

Tuy nhiên, ngành địa ốc nước này lại lần nữa chuyển mình vào tháng 4 và doanh số của các nhà phát triển hàng đầu đất nước đã sụt giảm kể cho đến nay. Việc "ông lớn" Country Garden có nguy cơ bị loại khỏi chỉ số Hang Seng là “cú giáng” mới nhất với lĩnh vực địa ốc đang lao đao của Trung Quốc, sau thông tin Tập đoàn Evergrande nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại Mỹ.

Nhìn sang nước láng giềng, các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang trong giai đoạn thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung từ các sản phẩm giá bình dân, phù hợp với thu nhập của phần đông người dân. Trong khi đó, có hàng nghìn dự án vẫn đang bị treo chưa thể hoàn thiện để đưa nguồn cung ra thị trường.

"Giải quyết các vấn đề cho các dự án treo này, chắc chắn là một giải phải góp phần tích cực vào cải thiện nguồn cung. Chúng ta nên xem xét, phân loại. Dự án nào cần “truyền máu” là tiền thì tiến hành hỗ trợ. Dự án nào bị treo vì vướng mắc pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm. Dự án nào treo lâu quá, không thể cứu được thì hỗ trợ để các doanh nghiệp khỏe mạnh mua lại dự án của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án", VARs kiến nghị.

Theo các chuyên gia, nhu cầu an cư của người dân Việt Nam là rất lớn, kể cả trong ngắn và dài hạn; họ chỉ đang tìm kiếm nguồn cung phù hợp với mức giá hợp lý. Nếu có nhiều hơn nguồn cung nhà ở thủ tục pháp lý tốt, giá cả phải chăng, lượng giao dịch chắc chắn sẽ tăng mạnh.

Lượng giao dịch tăng này có thể khiến mức giá tăng trong ngắn hạn, nhưng trong dài hạn, giá cả sẽ được quyết định bởi cán cân cung cầu, mức giá sẽ tăng ổn định và phù hợp hơn. Do đó, theo VARs, việc bố trí riêng nguồn ngân sách thông qua các quỹ hỗ trợ cũng là một giải pháp phù hợp, góp phần tích cực vào việc cải thiện nguồn cung.

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ, các bộ ngành đã thể hiện rất quyết liệt trong quyết tâm đồng hành và vực dậy thị trường bất động sản trong nước. Có thể thấy, các cơ chế, chính sách được ban hành với một tần suất khá dày và chưa có dấu hiệu ngừng lại. Đây là một minh chứng rõ ràng rất cho quyết tâm vực dậy ngành bất động sản.

"Giống như một cuộc kéo co, yếu tố tiên quyết để một bên có thể giành được chiến thắng chính là sự đoàn kết, phối hợp nhịp nhàng và tinh thần tập trung cao độ. Tất cả các yếu tố này cần được duy trì tuyệt đối cho đến khi chung cuộc. Bởi lẽ, chỉ cần một phút lơ là sẽ khiến cho cục diện đi vào sụp đổ. Chính bởi vậy, thị trường rất cần sự tiếp tục kiên trì, và quyết liệt hơn nữa từ phía Chính phủ, các cơ quan ban ngành", Hội môi giới nhận định.

Cũng theo VARs, niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư cũng là “vấn đề lớn” cần giải quyết. Chính phủ và các giới chức Trung Quốc đang nỗ lực, dốc sức nhằm giải cứu thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, niềm tin vào thị trường của người dân Trung Quốc dường như đã “sụp đổ”.

Bằng chứng là, mặc dù các chính sách hỗ trợ đã được nới lỏng, giá nhà tại trung Quốc đã giảm nhiều đợt. Tuy nhiên, doanh số bán nhà mới vẫn tiếp tục giảm mạnh 28% trong tháng 6 và 33% trong tháng 7 so với cùng kỳ năm 2022. Thay vì mua bất động sản trong nước, một lượng lớn khách hàng/nhà đầu tư đã chuyển hướng sang bất động sản nước ngoài (đặc biệt là các bất động sản tại Mỹ). Điều này càng khiến thị trường bất động sản Trung Quốc bó hẹp cơ hội phục hồi.

Do đó, các chuyên gia VARs cho rằng, kể cả khi mọi vấn đề, vướng mắc được giải quyết thì thị trường vẫn khó có thể vực dậy nếu niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư chưa hoàn toàn được phục hồi. Chính vì thế, song song với các biện pháp nhằm tháo gỡ cho thị trường từ đó gây hiệu ứng “tinh thần” cho người dân, rất cần thêm các cơ chế, chính sách lấy “niềm tin” của người dân làm trọng điểm, để có những tác động một cách cụ thể và trực diện đối với vấn đề này.

Cuối cùng, nhìn từ hiện tượng “sụp đổ” của hàng loạt các ông lớn trong ngành bất động sản Trung Quốc, VARs cho rằng, Chính phủ Việt Nam nên có sự quan tâm, hỗ trợ riêng và đặc biệt cho các doanh nghiệp lớn, có mức độ ảnh hưởng rộng tới thị trường bất động sản trong nước. Mặc dù vậy cũng cần có các quy định cụ thể để đảm bảo sự hỗ trợ là “xứng đáng”, vì mục tiêu chung, tránh tâm lý “ỷ lại”.

"Chính phủ, các cơ quan ban ngành cũng đang phải đối mặt với thách thức rất lớn trong nỗ lực vực dậy ngành địa ốc. Để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, đặc biệt cần thêm nhiều các giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính phủ, các bộ ngành.

Các hành động này phải thật nhanh, thật mạnh, thật dứt khoát và triệt để đến khi nào các vấn đề của thị trường được giải quyết hết mới thôi, tránh tình trạng ngắt quãng, đứt đoạn khiến đà phục hồi bị mất. Cũng không nên coi nhẹ, gác lại bất cứ tồn đọng nào. Bởi lẽ, chỉ cần một tàn dư nhỏ, ấp ủ lâu dần cũng dễ khiến ngọn lửa bùng trở lại", các chuyên gia nhấn mạnh.